３．古貸家・古アパートの悪循環
b. 古貸家の最悪循環－２
　　
しかし、これが戸建て古貸家となると
話は変わってきます。
　　
建物は人が住んでいて、
小まめに修理•修繕していれば、
老朽化はしても朽廃はしないものです。
　　
しかし、修理・修繕を一戸建貸家の入居者に
安易に転嫁してしまった古貸家は、その下の高価な土地とともに
ほぼ永久に家主のもとには戻らない資産となってしまっているのです。
　　
明け渡し期限をあらかじめ定めておく定期借家権の導入は、
この最も恐ろしい事態を回避する
有効な手段となることでしょう。
　　
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３．古貸家・古アパートの悪循環
b. 古貸家の再悪循環－１

前回の図示した木賃古アパートの悪循環の場合、
建物がアパート（共同住宅）ゆえに
この悪循環も最悪には陥りません。

修理・修繕がなおざりで雨もりがひどくても、
入居者が勝手にアパートの屋根を
全面修繕することはないからです。

古アパートは極論するならば、
修理· 修繕をなおざりにして何十年か放置すれば、
いつかは建物が朽廃するでしょう。

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２．借地権とは？
a. 借地法による特別保護

借地権とは借地法により特別に保護された土地利用権であり、
そのためには次の３つの要件が必要である。

1. 建物所有を目的とするものであること。

2. 賃貸借であること。

3. 一時使用貸借ではないこと。

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２．借地権とは？
b. 建物所有を目的とする

借地権とは、あくまで建物所有を目的とする
地上権および賃借権のことをいう。

従って営業用駐車場、
資材置き場、
家庭菜園、
未利用地等にしている借地では、
必ずしも「借地権」があるとは言えない。

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１．借地人の悩み
a. 借地人さんの悩みの数々－２

8. 更新料や増改築・新築承諾料を決める際、
　もめない決め方はないものだろうか？

9. 地主が相続税の支払いのため、底地を物納するといってきたが、
　どうしたらよいのだろうか？

10. 借地が広くて庭の手入れが大変だが、
　　半分くらい借地権を地主が買い戻してくれないだろうか？

11. この際、煩わしい借地権を売ってしまいたいが、どうしたら良い？

12. 地主が底地を買ってくれといってきたが、買ったほうが良いか？
　　また、地主の言い値は安いのだろうか？

13. 借地に関する様々な問題は、どこに相談したら良いのだろうか？

14. 借地人の自分に変わって、こうした問題を地主と交渉してくれる
　　専門コンサルティング会社はないものだろうか？

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１．借地人の悩み
a. 借地人さんの悩みの数々－１

１．地代を年々値上げされるが、どうしたら良いのか？

２．もめない地代の決め方はないものだろうか？

３．家が古くなったので、修理・修繕したいが、
　　地主に承諾を求めなければいけないのだろうか？

４．家を増築したいが、地主は承諾してくれるだろうか？

５．この際、家を建て替えたいが、地主は承諾してくれるだろうか？

６．増改築、新築する際、承諾料を支払わなければいけないだろうか？
　　払うとすれば、いくら払ったらよいのだろうか？

７．契約更新の際、更新料を支払うよう地主から求められたが、
　　本当に支払わなければいけないものなのだろうか？
　　また、いくらが適当なのだろうか？

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11. 修理・修繕の必要性－４

結局、大家さんが、その建物を壊し更地化したことで、
借家人が負担した修理・修繕費が無駄になったわけである。

もし大家さんがその貸家の
修理・修繕・保守・管理を怠らなければ
定期的に周辺相場に見合う
一定の家賃値上げが可能となったかもしれない。

つまり、このケースは
家賃が安い→追加投資しない建物が老朽化
→だから家賃が安い→余計追加投資しない
という典型的な悪循環に陥ったわけである。

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９. 不良資産の優良化のために－７

これは、借家法により、
家主側に「正当な事由」が必要とされ、
借地法と同様にこの「正当な事由」の判断基準が
わかりにくく難しい面が残ることも確かである。

そこでは「所有は貸地を切る」という民法の原則が働かず、
その家を所有する家主と、
その家に居住する借家人は同等の立場で
「どちらがこの家をとるか」が検討されることになる。

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９. 不良資産の優良化のために－２

１の「適切な修理・修繕で適正な家賃」
ということは、
大家さんは不動産経営者として
「家主」という商売の原則に立ち戻ることである。

この方法で重要なことは、
従来借家人へ転嫁していた修理・修繕また設備の改善などを
今後は家主がしっかり行うことを明確にし、
そのかわりに、家賃を周辺相場なみに
適正に値上げすることである。

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９. 不良資産の優良化のために－１

不良資産である古貸家・古アパートを
どのように「優良化」していくのが良いのか。

その整理法のメニューとして
下記の５つの方法が考えられる。

１.適切な修理・修繕で、適正な家賃をもらう

２.建物老朽化を原因として契約更新を拒絶し、
　明け渡しを要求する

３.土地・建物を借家人に買い取ってもらう

４.相続の際、貸家の土地の低地を国に物納する

５.相続の際、定期借地権を使って、
　その低地を国へ物納すること

次回から、上記５つの古貸家・古アパート整理法を
もう少し掘り下げてみることとする。

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