3. 古貸家の際悪循環－２

しかし、これが一戸建て古貸家となると
話が変わってくる。

図に示すように古貸家の際悪循環に陥ったものは
ほぼ永久に救われることはないだろう。

建物は人が住んでいて、こまめに修理・修繕していれば
老朽化はしても朽廃はしないものである。

修理・修繕を一戸建て貸家の入居者に転嫁してしまっている古貸家は
その下の高価な土地とともに
ほぼ永久に家主のもとには戻らない資産になってしまっているのである。

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3. 古貸家の最悪循環－１

前頁に示した木賃古アパートの悪循環の場合、
建物がアパート（共同住宅）ゆえにこの悪循環も
最悪には陥らない。

修理・修繕がなおざりで雨漏りがひどくても
入居者が勝手にアパートの屋根を全面修繕することは
ないからである。

古アパートは極論するならば、
修理・修繕をなおざりにして何十年でも放置すれば
いつかは建物が朽廃するであろう。

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2. 不良資産の「不良化」－２

築40～50年の古貸家などでは、
現在の借家人がほぼ生まれた時からそこに住んでいる
という場合もある。

その借家人の親が「自分」の家を修理・修繕し、
それを見ながら大きくなったのである。

本人としては、大人になるまでこの家が借家であったことすら
知らなかったとしても不思議ではない。

このような借家人にとって借家権が強いとかいう以前に、
この家はもうほとんど「自分」の家なのである。

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2. 不良資産の「不良化」－１

繰り返すが、こうした不良資産である
古貸家・古アパートを多く抱えている大家さんは、
借家人に早く立ち退いてもらい、
売却もしくはその土地の現在の価値に見合った
土地有効活用を図りたいと切実に願っているはずだが、
実際は「借家法」によって借家人を立ち退かせることは容易でなく、
結局は立ち退きを諦めてしまうのである。

そこで手っ取り早い現実的な古貸家対応策として
大家さんは少しずつでも家賃の値上げを
借家人に同意してもらいながら、
民法上、家主の義務となっている修理・修繕などを借家人に転嫁し、
その費用を負担させることにしている。

「収益性がない物件だからできるだけ追加投資はしたくない」
という大家さんの気持ちはさっするが、
そのために借家人の「借家権」はより強いものとなり、
不良資産はより「不良化」していくのである。

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