４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１３. 造作買取り請求権付型－２
　　
契約にあたっては借地借家法第33条（造作買取請求権）を
契約の特約で借家人の権利として明記します。
　　
対象物件は、
内装・造作の汎用性の高いものが良いでしょう。
但し、家主の同意のあるものに限るべきです。

◆適用対象
一般居住用賃貸物件が主に考えられますが、
事務所・店舗用の事業用物件でも、
付加する内装・造作の同意する範囲を明確にすれば、
適用可能でしょう。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－２
　　
この賃貸方法は
基本的にはスケルトン貸しと似ていますが、
入居希望内装家主負担のため、
その分賃料は高くなります。

◆適用対象
ライフスタイルを重視するDINKS
(ダブルインカムノーキッズ＝子供のいない共稼ぎ若夫婦）
などをターゲットとする物件向き。
戸建よりもマンションの方が適しています。
　　
また、事業用のテナントビルにも応用できます。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－１
　　
賃貸住宅は持家とちがって
あらかじめ内装等が全て完備されており、
それが気に入れば借りてくださいといった形態です。
　　
本契約方式は、
内装の無いスケルトン状態の借室に対して
借主がその希望により内装を指定します。
　　　
この方式により各自のライフスタイルに合わせた住居を
賃貸住宅で提供できれば、
今までは持ち家でなければできなかった住居が、
賃貸で実現されることになります。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１１. 内装借家人負担型－２
　　
契約期間は5-20年の長期契約。
長期契約でないと借家人が内装分を償却できないからです。
　　
また長期契約なので、
期間内転貸を認め、また期間内解約も
原状回復さえすれば認めることにしても良いでしょう。
　　
転貸の場合は、反社会的な団体構成員あるいは
家主や他の借家人に対して特別に迷惑を与える場合は、
家主はその転貸を拒否できるようにしておきます。
　　
◆適用対象
居住用物件で、構造が鉄骨造•鉄筋コンクリート造に向きます。
　　　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
6. 公共指標連動家賃型－１
　　
契約の期間や再契約期に係わりなく、
年1回合理的な基準によって
家賃を自動的に増減していくことで、
家賃交渉の手間と争いを省きます。

基準指標は総理府統計局発表の消費者物価指数、GDP指数、
国民平均所得指数 地価公示価格などの公共指標が使えます。

契約期間は5年-10年の中長期契約として、
契約期間内家賃改正条項を設けます。

どの公共指標を自分の定期借家契約に採用するかは、
その家主さんの都合により、あるいは
借家人との協議によって決めたら良いでしょう。
　　　　
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３．古貸家・古アパートの悪循環
b. 古貸家の再悪循環－１

前回の図示した木賃古アパートの悪循環の場合、
建物がアパート（共同住宅）ゆえに
この悪循環も最悪には陥りません。

修理・修繕がなおざりで雨もりがひどくても、
入居者が勝手にアパートの屋根を
全面修繕することはないからです。

古アパートは極論するならば、
修理· 修繕をなおざりにして何十年か放置すれば、
いつかは建物が朽廃するでしょう。

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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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３．古貸家・古アパートの悪循環
a. 不良資産の「不良化」－２

「収益性がない物件だから、できるだけ追加投資はしたくない」
という大家さんの気持ちは察することができますが、
そのために借家人の「借家権」はより強いものとなり、
不良資産はより「不良化」していきます。

一刻も早く定期借家権を導入し、
こうした悪循環を早期に断ち切りたいものです。

定期借家権マニュアル-図２ posted by (C)alive

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３．古貸家・古アパートの悪循環
a. 不良資産の「不良化」－１

不良資産である古貸家・古アパートを抱えている大家さんは、
借家人との契約を早く終了させ、
売却もしくはその土地の現在の価値に見合った
土地有効活用を図りたいと切実に願っていますが、

実際は 「借家法」によって
借家人を立ち退かせることは容易でなく、
結局はそれを諦めてしまいます。

そこで手っ取り早い「対応策」として、
民法上の家主の義務となっている修理•修繕などを
あまり積極的に果たさず、
古アパートのまま放置してしまっています。

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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

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１．定期借家権とは
a. なぜ「定期借家権」なのか－４

(3)不動産の証券化による流動化・活性化－１

また、不動産の流動化という点でも、
定期借家権のもたらす波及効果に期待が寄せられています。

なぜなら、土地オーナーがバブル崩壊の後遺症で
「塩づけ」にしている遊休不動産の処置方法を確立しないかぎり、
日本経済の浮上も期待できないからです。

例えばアメリカでは、
都心の一等地にあるオフィスビルや
郊外の繁盛しているショッピングセンターについて、
家賃を受け取ることを目的とした
不動産の証券化が一般的に行われています。

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９月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか？過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか？

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら？

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日（土）14:30～
9月24日（金）19:00 ～

会場：高輪区民センター　講習室

→　https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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１０月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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１．定期借家権とは
a. なぜ「定期借家権」なのか－３

(2)良質な借家供給を促進する－２

諸外国に比べ、大規模な床面積を持つ
借家の割合が少ない理由の一つとして、
いわゆる“貸し渋り”が指摘されてきました。

つまり土地はあるが、立ち退きをはじめとする
さまざまな煩わしい問題に巻き込まれることから、
賃貸住宅経営に乗り出せないというケースです。

しかし、定期借家権では
契約期限が来ると必ず建物を返してもらうことができ、
立退料が発生する心配もないため、
より積極的な資産運用を図ろうとする
地主さん・家主さんが増えてくるものと思われます。

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