ケース２．地主Bさん(78歳）－３
＜解決法＞
早急に”資産の組換え”を考える必要がある
・土地（売却）→賃貸用建物（好立地）への組換え
・借入金の早期返済
■アパートの収益力
リフォームしたアパートの収入
→年間約500万円
新しく購入したアパートの収入
→年間約1000万円（1億円×10%）
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ケース２．地主Bさん(78歳）－２
＜問題点＞
・資産はあるが、手取り収入が少ない
・売却できる土地は駐車場のみ
・駐車場収入は、昨今20～30%減少している
・固定資産税の負担が重くなってきている
・貸地の処分に頭を悩ませている
・アパートの借入金を早く返済したい
・相続税の負担を考えると、将来は財産の半分以上を失うリスクがある
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ケース２．地主Bさん(78歳）－１
＜対策前＞
大地主Bさん一家、
貸し地と駐車場だけで資産５億円（ほかに自宅１億円）あります。
１０年前の借入金でアパートを建てた。
現在、借入金残高5000万円。
家族は妻と子供２人。
収入は地代、駐車場収入で1000万円あります。
アパートは空室があり、
借入金の返済と修繕費に充てられ、
家賃収入はほとんどない。
ただし、固定資産税は400万円、
相続税が一次相続で1億円、二次相続で1億円です。
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8.「償却資産」の上手な活用-1
例：
Ａさんは今度自社用ビルを建てましたが、
借入金も多いので、
何か税金が安くなる方法はないものかと
悩んでいます。
—————————-
・ビルは家屋と償却資産とに分ける
「交渉」で節税となる
固定資産税は
「土地」「家屋」「償却資産」
の3つに課税されます。
このうち、
「土地」は一般的に分かりやすいのですが、
「家屋」と「償却資産」の分け方は困難です。
一応の定義は下記の通りです。
家屋の評価にあたり、
家屋に含めて評価するとされる建築設備は、
（1）家屋の所有者が所有するもので
（2）家屋に取り付けられ、
家屋と構造上一体となっているもの
となります。
つまり、逆に言うとこれ以外のものが、
償却資産として分離できるのです。
建物の評価が「家屋」となると、
その評価は原則的に経年しても下がらないのに対し、
「償却資産」に入ると毎年減価償却をしていくので、
その評価はみるみる下がっていき、
その分税金も安くなります。
つまり、なるべくなら「償却資産」に
入るほうが得なのです。
事業用ビルを新築した際は、
当局と充分「交渉」したほうがよいでしょう。
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「相続を考慮した賢い生前活用」－３
２．保証債務も連帯債務も相続する
特に気をつけるべき点は、被相続人自身の単独債務よりも、
他の人との連帯債務や保証債務です。
連帯債務は、他の連帯者が返済できなくなった場合は、
自分の負担部分だけでなく全額について返済義務を負いますし、
保証債務も、債務者本人が返済できなくなれば債務者の代わりに返済義務を負います。
この保証債務や連帯債務は原則として、相続人が相続します。
ところが相続税の申告では、
返済義務の確定している金額しか債務控除できません。
借金の保証や連帯をするときには相続についても十分な配慮をしてください。
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「相続を考慮した賢い生前活用」－２
１．借り入れをすれば相続税が安くなるというのは勘違い
「借り入れをすることで相続税が安くなる」と思っている方がいらっしゃいます。
しかし、借り入れをするから相続税が減少するわけではありません。
正確には、例えば賃貸物件のように、
借入金で時価より相続税評価額の低いものに投資するから相続税が減少するのです。
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「相続を考慮した賢い生前活用」－１
借り入れをすれば相続税対策になると言われ、
父が自己所有地に借入金で賃貸物件を立て、
賃貸経営をすることになりました。
もちろん、土地も建物も担保に提供しています。
その土地と建物及び債務については相続ではどのように取り扱われ、
相続税法ではどのように計算されるのでしょうか？
☆ポイント☆
１．借入金により相続税を減少させるのではなく評価引き下げが対策。
２．単独債務だけでなく、保証債務も連帯債務も相続する。
３．債務は法定相続が原則。債権者の同意により単独引き受けも可。
４．免責的債務引き受けでなくとも相続税法では引受者からのみ債務控除可。
では明日以降詳細について見ていきましょう。
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