タグ別アーカイブ: 借地権

不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例1-10

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例1-10

マリアさんの上地の大きさの割に、
月額30万円という借地料は大きすぎる金額です。

これが、市場のやりとりであれば
税務上認められません。

しかし、相対の取引は、

その上地に 特別の価値 を認める場合は、

プレミアムの価格を支払うというのは
認められることなのです。

一時金で1億円の相続をしたら、
相続税を支払う事になりました。

でも、法定相続分しか相続していないので、
相続税は支払いませんでした。

借地契約を結ぶことで、
30年間安定した収入源を得ることが出来ました。

彼女はお父様の預金を使って家を買い、
借地料を生活費にしています。

独立した仕事は自分の好きな仕事です。

やりがいがある毎日を過ごしています。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例1-09

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例1-09

定期借地契約終了後は

“時価”で

お兄さんもしくはその相続人に優先手的に売却する
という特約を付けました。

“時価”というのも、
きちんと裁判所が認めてくれる価格の書き方です。

会社が業績不振で M&A された場合の特約も
付けました。

上地の権利持ち分をきちんともらう代わりに、
自宅の相続分はお兄様に贈与してあげました。

自分のこれからの生活費が得られることに焦点を当て、
全ての権利を主張したわけではありませんでした。

交渉の極意はこういうところにあります。

自分の権利を正当に主張しても、
相手が応じてくれなければ解決しません。

こういう場合は相手に得を与えて、

自分の最も大切
必要な物を取るように

落とし所を持っていきます。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例1-08

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例1-08

しかし、
そもそも会社を潰したり、
お兄さんにいじわるするために
交渉をしていたわけではありません。

会社が今支払えないのであれば
分割して支払って欲しい。

自分が本来もらえる金額分を
分割して支払って欲しい。

というのがこちらの要求です。

それを、

自分が社長でいる間。支払えるうちは。

とか曖昧な言い方ではなく、

きちんと法的に担保が取れるやり方にしてほしい

というのがこちらの主張なのです。

最終的には、
共有名義になっている上地を、
持ち分比率に応じて分割して、
単独名義で登記しました。

認知症のお母様の権利はそのまま動かさず、
お兄さんの持ち分とマリアさんの持分を交換して、
会社の建物の下の位懺に彼女の権利をまとめました。

マリアさん名義の上地の上に
会社の建物は建っています。

なので、借地料として

月額30万円を30年間借地料として支払う

という定期借地契約を結びました。

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定期借家権マニュアル−88

7.その他特殊な目的のための13の型
7. 定期借地権代替長期型-1
  
地主は投下資本なしで土地を活用しようとする場合、
現在では青空駐車場、更地一時貸し、
そして定期借地権方式による借地の三方式による以外には
借地権問題が発生するため、活用が難しいと考えられています。
  
しかし、定期借地上に建物を建てさせての土地利用では
一般定期借地権が期間50年以上となっており、
地主にとっては長すぎて不人気です。
  
そのため20年以内の借地期間でもよいとされる
事業用借地権が最も多く利用されています。
  
しかしこれも事業用建物用に限られるため、
どの土地にも利用できるものではないのが難点です。
   
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定期借家権マニュアル−87

7.その他特殊な目的のための13の型
7. 「建物譲渡特約付定期借地権」付随型-1 
   
借地借家法第23条の
建物譲渡特約付定期借地権契約に付随させて
この契約を締結します。
  
当該定期借地契約はその期間が30年以上経過した日に
建物を地主が買い取ることにより借地権が消滅します。
  
その時、建物使用者の申し出により
建物を買い取った地主は借家契約を結びますが、
契約がなければ期限のない借家契約となってしまいます。
   
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定期借家権マニュアル−86

7.その他特殊な目的のための13の型
6. 普通借地権切り換え型
  
地主にとって最大の不良資産である貸宅地の
整理・解消法の一つとして応用します。
  
地主は借地人の借地権を買い戻し、
その後その借地人を借家人としてその建物の定期借家契約を結びます。
  
身寄りのない高齢者の借地人の場合などは、
借地権を地主に売却することによって一時金を得た上で、
かつそのまま自分が昔から住み慣れたその同じ家に
住み続けることができます。
  
地主にとっては、強制的には永久に戻らない借地が
期限が来れば必ず戻る定期借家となる訳です。

◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件全てに適用可能です。
   
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定期借家権マニュアル−67

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
12. 事業用土地一時運用型-1
  
事業用の土地で現在は低・未利用地となっているが、
将来は自己の事業に直接利用する目的を持つ土地は、
地価の高い土地ほど借地権や借家権がつくのを恐れて
第三者へ一時的にせよ、
あまり貸されることがありませんでした。

その結果、土地という経営資源が
十分に活用されないということになっていました。
   
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貸宅地整理マニュアル−60

8. 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法-4

”コーヒーカップとお皿”1組1,000円を、
例えば土地所有権坪当たり100万円、
借地権割合を6割として借地権(カップ)を坪60万円、
底地割合を4割として底地権(お皿)を坪40万円と置き換えて、
図表を見ると分かり易い。

カップの持ち主の借地人が
地主からお皿を買う場合を例にとってみると、
本来400円のお皿は、売り主の事情で
100円から300円位の値段で買うことができる。

そして、 それをカップとセットで売ると、
お皿は本来価格の400円となる。

ここでお皿から、300円から100円の差益が出てくる。

それだけでなく、カップの方もそれを単独で売れば、
150円位は値引きしなければならないのに、
第三者にカップとお皿のセットで売ることにより
本来価格600円で売れることになる。

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9月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか?過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか?

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら?

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日(土)14:30〜
9月24日(金)19:00 〜

会場:高輪区民センター 講習室

→ https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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10月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日 金曜日 19:00 – 20:30
10月22日 土曜日 14:30 – 16:00

→ https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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貸宅地整理マニュアル−59

8. 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法-3

先のコーヒーカップとお皿の例えをもう一度使って、
一方が他方へ売却する場合の価格はどうなるかを、
コーヒーカップとお皿を売っている
瀬戸物屋のケースで考えてみた。

貸宅地整理マニュアル-図8
貸宅地整理マニュアル-図8 posted by (C)alive

ケース1は、店が通常営業している状態で、売り急ぎがない場合。

ケース2は、 店舗改装しようとして、
なるべく早く在庫を減らしたいと思っている場合。

最後のケースは、商売を廃業するので、
閉店処分のバーゲンセールを行う場合である。

このように売り手の事情によって
各々ケースごとに価格の付け方が違ってきている。

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貸宅地整理マニュアル−55

8. 価格ガイドライン法
a. 底地・借地権の価格関係について-1

以下に示すように、
底地と借地権相互の価格関係を理解するには、
両者をコーヒーカップと受け皿に例えて考えてみると分かり易い。

1組1,000円のコーヒーカップと受け皿があり、
その本来の価値は
カップの方が600円、お皿の方が400円とする。

しかし、仮にこの1組1,000円のコーヒーカップセットが
別々に売られたならどうなるか。
カップの本来価格が600円であったとしても、
恐らく”お皿の付いていないコーヒーカップでは…”と、
2~3割引でなければ売れないであろう。

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どうしますか?

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9月14日(土)14:30〜(会場:港区立飯倉いきいきプラザ)
9月24日(金)19:00 〜(会場:未定。港区内)

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10月22日 土曜日 14:30 – 16:00

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