７．その他特殊な目的のための１３の型
１１. お試し短期居住付・中長期契約型－１
　　
借家人が借家を捜す際には、
どうしても表面的な部分しか見ることができません。
　　
しかし、現実には入居後住み始めてみなければ分からない
マイナス要因が生じたり、発見したりした場合、非常に困ります。
　　
従来は貸手優位のファミリータイプ賃貸市場では、
こうした点の配慮はありませんでした。
　　
この「お試し短期居住付」は借家人への借りやすさを提供し、
入居付けをより円滑に進めるための契約方法です。
　　　
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７．その他特殊な目的のための１３の型
8. 定期借地権代替長期型－２
　　
そこで建築費は借家人に建築協力金として出してもらい、
借家人の望む建物を建設し、
20-30年の間の土地運用収益分を
家賃として受け取ることにするのが、この契約です。

建物代は借家人が契約期間内に全額償却するように、
毎年一定額を償却していきます。
　　
また、中途解約次には借家人に保証金から
一定のペナルティを負担させるものとします。

家賃は土地・建物保有税や建物維持管理費の他に、
土地の運用収益分を加えて設定します。
　　
◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件すべてに適用可能です。
　　　
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７．その他特殊な目的のための１３の型
２. リースバック方式型－１
　　
自用ビルをいったん第三者の投資家へ売却して、
その後そのまま本人が借家人となり自己使用を続けるという
リースバック方式を定期借家契約を使って行うものです。
　　
従来の借家法で保護される借家契約では
当事者同士がその時は合意して契約しても、当事者の意思を超えて
法により無効となってしまう契約条件もあり、
第三者の投資家の立場が十分に保渡されませんでした。
　　
そのため親子会社でのリースバックはともかくとして、
完全第三者間のリースバックによる不動産の金融化は
難しい問題でした。
　　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１４. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型－２
　　
対象物件は、立退き交渉中の古アパートの
もともとの空室部分や、
立退き交渉が成立して
借家人から明け渡しを受けた部分とします。
　　
契約期間は、
立退き交渉の最終借家人決着の見込み期間となりますが、
不確定な場合は1年未満あるいは1ヶ月単位の短期契約としておきます。
　　
◆適用対象
古アパートなどの居住用賃貸物件はもちろん、
事務所用・店舗用の古貸ビルのような
事業用賃貸物件にも適用可能です。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１３. 造作買取り請求権付型－２
　　
契約にあたっては借地借家法第33条（造作買取請求権）を
契約の特約で借家人の権利として明記します。
　　
対象物件は、
内装・造作の汎用性の高いものが良いでしょう。
但し、家主の同意のあるものに限るべきです。

◆適用対象
一般居住用賃貸物件が主に考えられますが、
事務所・店舗用の事業用物件でも、
付加する内装・造作の同意する範囲を明確にすれば、
適用可能でしょう。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－１
　　
賃貸住宅は持家とちがって
あらかじめ内装等が全て完備されており、
それが気に入れば借りてくださいといった形態です。
　　
本契約方式は、
内装の無いスケルトン状態の借室に対して
借主がその希望により内装を指定します。
　　　
この方式により各自のライフスタイルに合わせた住居を
賃貸住宅で提供できれば、
今までは持ち家でなければできなかった住居が、
賃貸で実現されることになります。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１１. 内装借家人負担型－１
　　
商業用テナントビルの場合、
内装工事はテナントの業種・業態により個別性が強いため、
原則として入居契約時には、
内装なしの状態（スケルトン状態といいます）で引き渡し、
テナントが各自自己費用で内装を施し、
退去時にはその内装を取り壊し収去して、
入居時の状態に戻してビルオーナーヘ物件を返します。
　　
これを原状回復といいますが、
商業用店舗貸ビルでは一般化しているこのシステムを
居住用物件に応用し、入居者の好みの内装によって
質の高い賃貸物件を演出するわけです。

ただし内装費用を家主が負担しないため、
賃料はその分安くなります。
　　
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３. 契約期間選択型－１
　　
借家人の希望・都合に合わせた契約期間を
選択できるようにする契約方式です。

借家人にしてみれば6ヶ月しか使用が予想されない場合、
また5年間は使用すると考えられる場合などによって、
普通借家契約の賃料よりも安ければ好都合ではないでしょうか。

ただし契約期間中の借家人からの契約解約は認めない契約とします。
　　
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「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
2. 契約継続見直し型－２
　　
契約期間を２年程度に短く区切ることによって
単に一定期間相手を観察して
優良 ・ 不良によって契約継続するか否か
判断するというものでなく、
家主に特別の事情が生じた場合でも、
契約期間満了をもって契約を終了させることができます。

◆適用対象
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10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
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３．古貸家・古アパートの悪循環
b. 古貸家の再悪循環－１

前回の図示した木賃古アパートの悪循環の場合、
建物がアパート（共同住宅）ゆえに
この悪循環も最悪には陥りません。

修理・修繕がなおざりで雨もりがひどくても、
入居者が勝手にアパートの屋根を
全面修繕することはないからです。

古アパートは極論するならば、
修理· 修繕をなおざりにして何十年か放置すれば、
いつかは建物が朽廃するでしょう。

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10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

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