1３. 「正当事由」とは何か－２

このような＜公平と正義の天秤＞を基準にして、
貸主と借主のどちらが、
土地あるいは建物を本当に必要としているのかを、
４つの事由を天秤の皿に乗せて測り、
この賃貸借契約を”更新させるか”、”明け渡すのか”を判定する。

例えてみると、
「娘（土地／建物）１人に婿（貸主と借主）２人」の状態で、
どちらが熱心に娘を欲しがっているのかを決めるようなものである。

貸主が「死活」問題で借主は「望ましい」程度ならば、
貸主の更新拒絶は受け入れられるであろう。
反対であれば、契約は更新される。

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1３. 「正当事由」とは何か－１

借地借家法のなかで特にわかりにくい、
契約更新の拒絶のための「正当事由」について
説明しておこう。

第28条　建物賃貸人による第26条第1項の通知又は
建物の賃貸借の契約の申入れは、
建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、
（～中略～）
正当の事由があると認められる場合でなければ、
することができない。

＜借地契約の更新拒絶の要件＞
第6条　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者が
土地の使用を必要とする事情のほか、
（～中略～）
正当の事由があると認められる場合でなければ、
述べることができない。

これらの条文中に出てくる「正当の事由」をわかりやすくすると
図のようになる。

古貸家・古アハ?ート整理マニュアル-図４ posted by (C)alive

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９. 不良資産の優良化のために－９

３の「土地・建物を借家人に買い取ってもらう」方法は、
２の方法が不可となった場合における
家主の最終的な対応策と言える。

ここで、借家人がある程度高い値段で
買い取ってくれるというならば、
家主は、相続発生後に借家人へ売却すると、
譲渡所得税が減免されるという
特例適用を受けることができて有利である。

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９. 不良資産の優良化のために－７

これは、借家法により、
家主側に「正当な事由」が必要とされ、
借地法と同様にこの「正当な事由」の判断基準が
わかりにくく難しい面が残ることも確かである。

そこでは「所有は貸地を切る」という民法の原則が働かず、
その家を所有する家主と、
その家に居住する借家人は同等の立場で
「どちらがこの家をとるか」が検討されることになる。

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９. 不良資産の優良化のために－５

古貸家の場合、同じ人に対して
50年以上も貸している例も多い。

もちろん同じ人といっても、
当初契約時では家主も借家人もそれぞれ先代同士だろうが、
数十年の間、安い家賃でそこに住み、
家の修理・修繕を自分の家のように
借家人が自費でやっていると、
その本人はもう他人の家、他人の所有物とは
思えなくなるもの無理はない。

こうして「借家権意識」は徐々に強くなっていく。

こうした経緯を踏まえて考えるならば、
貸家の修理・修繕は民法における家主の「義務」として捉えるのでなく
大家さんは所有権を確固たるものとするための
「権利」と捉えるべきであろう。

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９. 不良資産の優良化のために－４

要するに、貸家業は商売であるから、
家主は適切な貸家を提供することで
適正な賃料をもらうことが本来の姿であり、

もし不適切な貸家ならば
不適正な賃料になることはやむを得ないことになる。

また家主の「やるべきことを明確」にすることは、
借家人の「借家権意識」を強くしないためにも
必要なことである。

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2. 不良資産の「不良化」－１

繰り返すが、こうした不良資産である
古貸家・古アパートを多く抱えている大家さんは、
借家人に早く立ち退いてもらい、
売却もしくはその土地の現在の価値に見合った
土地有効活用を図りたいと切実に願っているはずだが、
実際は「借家法」によって借家人を立ち退かせることは容易でなく、
結局は立ち退きを諦めてしまうのである。

そこで手っ取り早い現実的な古貸家対応策として
大家さんは少しずつでも家賃の値上げを
借家人に同意してもらいながら、
民法上、家主の義務となっている修理・修繕などを借家人に転嫁し、
その費用を負担させることにしている。

「収益性がない物件だからできるだけ追加投資はしたくない」
という大家さんの気持ちはさっするが、
そのために借家人の「借家権」はより強いものとなり、
不良資産はより「不良化」していくのである。

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