５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
３. 完全無借家権店舗リース型－１
　　
従来店舗リースと称して、
ソシアルビル（繁華街飲食店専門集合ビル） などで
スナックやバーの店舗を内装・造作· 什器・備品等まで
家主側で全て施した上で、テナントに提供する方式があります。

しかし普通借家契約「正当事由借家」のもとでは
借家権発生の可能性があり、
トラブルの原因ともなってきました。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１３. 造作買取り請求権付型－２
　　
契約にあたっては借地借家法第33条（造作買取請求権）を
契約の特約で借家人の権利として明記します。
　　
対象物件は、
内装・造作の汎用性の高いものが良いでしょう。
但し、家主の同意のあるものに限るべきです。

◆適用対象
一般居住用賃貸物件が主に考えられますが、
事務所・店舗用の事業用物件でも、
付加する内装・造作の同意する範囲を明確にすれば、
適用可能でしょう。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１３. 造作買取り請求権付型－１
　　
家主の同意を得て建物に付加した
内装・造作がある場合には、
借家人は借家契約の期間の満了または
合意の解約によって契約が終了した時に、
その内装•造作を契約で事前に定めた算定法により
家主に買い取ってもらうことを
借家人の権利として特約します。

時価の算定にトラブルを生じる恐れがあるので、
内装・造作を施す際、あらかじめ
経年による買い取り価格を決めておくと良いでしょう。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－２
　　
この賃貸方法は
基本的にはスケルトン貸しと似ていますが、
入居希望内装家主負担のため、
その分賃料は高くなります。

◆適用対象
ライフスタイルを重視するDINKS
(ダブルインカムノーキッズ＝子供のいない共稼ぎ若夫婦）
などをターゲットとする物件向き。
戸建よりもマンションの方が適しています。
　　
また、事業用のテナントビルにも応用できます。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－１
　　
賃貸住宅は持家とちがって
あらかじめ内装等が全て完備されており、
それが気に入れば借りてくださいといった形態です。
　　
本契約方式は、
内装の無いスケルトン状態の借室に対して
借主がその希望により内装を指定します。
　　　
この方式により各自のライフスタイルに合わせた住居を
賃貸住宅で提供できれば、
今までは持ち家でなければできなかった住居が、
賃貸で実現されることになります。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１１. 内装借家人負担型－２
　　
契約期間は5-20年の長期契約。
長期契約でないと借家人が内装分を償却できないからです。
　　
また長期契約なので、
期間内転貸を認め、また期間内解約も
原状回復さえすれば認めることにしても良いでしょう。
　　
転貸の場合は、反社会的な団体構成員あるいは
家主や他の借家人に対して特別に迷惑を与える場合は、
家主はその転貸を拒否できるようにしておきます。
　　
◆適用対象
居住用物件で、構造が鉄骨造•鉄筋コンクリート造に向きます。
　　　　
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１１. 内装借家人負担型－１
　　
商業用テナントビルの場合、
内装工事はテナントの業種・業態により個別性が強いため、
原則として入居契約時には、
内装なしの状態（スケルトン状態といいます）で引き渡し、
テナントが各自自己費用で内装を施し、
退去時にはその内装を取り壊し収去して、
入居時の状態に戻してビルオーナーヘ物件を返します。
　　
これを原状回復といいますが、
商業用店舗貸ビルでは一般化しているこのシステムを
居住用物件に応用し、入居者の好みの内装によって
質の高い賃貸物件を演出するわけです。

ただし内装費用を家主が負担しないため、
賃料はその分安くなります。
　　
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8.「償却資産」の上手な活用-2

・テナントが貸店舗に自分で内装をした場合

スケルトン（内装なしの状態）渡しの貸店舗に、
テナント（入居者）が自分で施工した内装設備のうち、
主体構造部と一体となってしまう部分については、
「固定資産税における家屋と償却資産の分離申出書」
に所定事項を記入の上、当局へ提出すると、
その分の税金はビルオーナーにではなく、
テナントのほうへ賦課されます。

もしオーナーからこの届出がない場合は、
オーナーの知らないところで
ビル側の税金として賦課されてしまうので、
特に注意が必要です。

また、テナントとの入居契約書にも、
次のような条文をしっかり明記しておくと、
後々のトラブルを招かないでしょう。

————————————

第○条

本件建物の所有に係わる諸税は、
原則として甲（ビルオーナー）の負担であるが、
乙（テナント）が付加・新設した内装造作施設によって
甲に賦課される固定資産税・都市計画税・不動産取得税の
増加分については、乙の負担とする。
　
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