３．「ウルトラ10法」と「準解消法」
b. 準解消法

準解消法は、次の２通りである。

1. 「マンション借地権等価交換法」
→等価交換手法による借地権マンションをディベロッパーが建設、
　借地人は借地権分の専有床を受け取る。

2. 「物納協力法」
→将来地主に相続が発生した場合、
　底地を物納することについて借地人が協力する旨の覚書を結ぶ。

以上、借地整理法には
「基本４法」、「応用６法」、「ウルトラ１０法」
および「準解消法」の合わせて２２通りがある。

借地利用借地整理マニュアル-図5 posted by (C)alive

これらのどれを実践していくかについては、
個々のケース、条件、環境が異なることを考え、
その効果を最大限に活かせる手法を選び出すことが大切である。

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５．更新拒絶の正当事由
a. 更新拒絶の正当事由とは－２

４種類の正当事由の詳細は下記の通りである。

1. 必要事情•••地主と借地権者それぞれが、
　その土地を使用することを必要とする事情。

2. 従前経過•••たとえば、借地権が設定された時の事情や
　権利金・更新料の支払いがあったかどうか。
　またその金額はどのくらいか。
　地代の支払い状況や契約違反なども考慮される。

3. 利用状況•••建物の種類や用途、構造、規模、老朽化の程度などや
　都市計画などとその土地の現状の利用状況との比較などが考慮される。

4. 財産給付•••明け渡しに際しての条件と明け渡しの際の
　立ち退き料の支払いの申し出がある場合は、
　その金額も考慮される。

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５．更新拒絶の正当事由
a. 更新拒絶の正当事由とは－１

借地期間が満了した時に、「正当な事由」がなければ
地主から契約の更新を拒絶できない。

旧借地法では「正当な事由」について
内容を明らかにしていないが、
新法では次のように規定している。

１．必要事情
２．従前経過
３．利用状況
４．財産給付

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４．借地契約の更新
c. 法定更新

更新条件が折り合わず、
更新について地主の合意を得ることができない場合でも、
借地人は借地法の法定更新という保護のもとに
借地権を失わない。

しかし、そこに居住するばかりでなく、
将来売却することもある借地権であるから、
少々無理をしても更新料を支払うなどして、
なるべく地主と円満なかたちで
合意更新することをおすすめしたい。

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２．借地権とは？
a. 借地法による特別保護

借地権とは借地法により特別に保護された土地利用権であり、
そのためには次の３つの要件が必要である。

1. 建物所有を目的とするものであること。

2. 賃貸借であること。

3. 一時使用貸借ではないこと。

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４．借地契約の更新
b. 合意更新と更新料

借地契約期間満了に伴い、
地主と円満な話し合いのもとに契約を更新するものを
合意更新といい、
通常の場合、更新料が借地人から地主へ支払われる。

ただし、これは法律上必ず支払わなければならないものではないため、
しばしば支払う支払わない、あるいはその額の高い安いで、
地主と借地人の間で揉める原因となっている。

更新料の一応の目安は以下となる。

＜契約更新料　借地権価格の２％～５％～１０％＞

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４．借地契約の更新
a. 借地契約の更新

期間の定めのある借地契約は、
地主・借地人双方が合意して解約しない限り、
原則としてその期間の満了をもって更新される。

借地契約の期間は、堅固な建物で３０年以上、
非堅固（木造）な建物で２０年以上とされており、
これ以下の短い期間の契約の場合、
その契約期間は無効となり、
期間の定めのない借地契約となる。

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２．借地権とは？

f. その建物に借地人名義の登記がある

建物の登記名義人は、

借地契約者と同一人であることが重要である。

借地人が借地上に建物を新築した際、

建物登記名義を地主の承諾を得ずに

配偶者や息子にしてはいけない。

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２．借地権とは？
e. 借地上に現に建物が存在する

建物が火事などで滅失した時は、滅失から２年間は、
借地権者がその土地の見やすい場所に、

滅失した建物に関しての登記簿の記載事項、
滅失日、
新しく建物を建築する旨

を掲示することで、
第三者に対抗することができる。

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