６． 「応用６法」とは？
b. 各方法のポイント－８

そして地主は、従来の安かった地代の代わりに、
手に入れた新築マンションを賃貸にして
高収益の家賃を得ることができ、

また相続が発生しても、相続税の支払いに必要であれば
そのマンションの売却も自由にできる。

さらに、子供達へ遺産分割するにも、
マンション所有分が数室であれば大変都合が良くなる。

一方、借地人は、
自己居住部分のほかに専有床があれば、
それを賃貸に出すことができ、
またディベロッパーが分譲販売する際に、
売却依頼して換金することも可能となる。

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６． 「応用６法」とは？
b. 各方法のポイント－７

そして両者が、土地代金の代わりに、
ディベロッパーから受け取るマンションの
専有床割合を事前に決めなければならないが、
一般にその専有床の割合は路線価図による
底地・借地割合となる。

また事前に、マンション建築期間中の借地人の仮住居、
仮営業所などの補償分も
考えておかなければならない場合もある。

いずれにせよ、この方法で両者が納得すれば、
地主も借地人も一銭もお金がかからずに、
新築マンシ ョンを手に人れることができる。

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２．「応用６法」とは？

a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－６

ここで応用６法（１）と（２）について、

図解入りで詳しく見ておこう。

この例では、借地人の権利は全体の所有権の60%であり、

敷地50坪のうち30坪が借地人のもの。

一方の地主の底地の権利は所有権の40%であり、

敷地50坪のうち20坪分が地主のものである。

そして応用６法の（１）と（２）は、

この借地と底地の垂直的持分権を、水平的に分割する方法である。

よって（１）は地主の底地20坪分と別の土地20坪とを交換し、

また（２）では借地人の借地権30坪分と

地主の別の土地30坪分を交換することになる。

借地利用借地整理マニュアル-図4 posted by (C)alive

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１．「基本４法」こそ借地整理の原則
a. 整理手法の法則性－５

基本４法（３）の「敷地引き分け法」については、
その借地の面積、地形、道路付けなどが一定の条件を満たす場合に
広く行われている方法である。

そこでは平均的な借地の場合、
交換後に借地人と地主はその土地の所有権を
１対１で当分するケースが多い。

そして、路線価図に記載されている割合からみると、
借地権がワンランク下がって交換が実行される。

例えば、路線価図でD地区（住宅地）の場合、
借地・底地割合６：４が５：５（１対１）へ、
C地区（商業地）の場合は借地・底地割合７：３が６：４となる。

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1５. 家賃との関係－２

一方、立ち退き料≒借家権価額であるとして、
次の考え方もあるであろう。

借家権＝周辺相場より安く借りられている借家のその安さ分の権利

この考え方から幾つかの示唆が得られる。

第１に、当該貸家の家賃が周辺相場に比べて安くなければ、
立ち退き料が不要の場合もある。
隣のアパートが安くて綺麗なら、
そのことを伝えるだけで出て行ってもらえることもある。

第２に、立ち退き料を支払いたくなければ
貸家経営の努力を怠らず、家賃を常に相場に維持すること、
逆に出て行ってもらいたければ、
家賃値上げの努力をすることである。

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1５. 家賃との関係－１

裁判所の例は、個別事情によって様々で一概に言えないが、
平均的な見方をするとその更地評価の10～15%位で
税務署の評価より低めとなっているようだ。

しかし実際には、大きな開きがあり、
現実の相場は以下といえよう。

・アパート一室の立ち退き料=10万円から300万円位。
・戸建貸家の立ち退き料＝100万円から500万円位。
・貸店舗の立ち退き料は、10坪の店舗で１億円の例もある。

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1４. 立ち退き料の相場ー３

借地権割合はその地域ごとに決められているが、
首都圏の平均的住宅地では概ね60%、
そしてキーとなる借家権割合は一律30%となっている。

すなわち、更地土地価額を100とすると、
100%×60%×30%＝18%　となる。

つまり、税務署は借家権価額をだいたい
更地価額の18%前後とみているわけである。

例えば、坪単価100万円で50坪の土地に
戸建て貸家が一軒ある場合、この貸家の借家権は、
坪単価100万円×50坪×18%＝900万円となる。

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