「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－８

６．３年経過すると自社株評価は下がる

不動産を取得した場合の株式の評価は、
土地・建物は相続税評価額で評価し、
負債があれば債務控除します。

土地は貸家建付地、建物は貸家評価となり、
現金や借入金と比べると
大きく下がることになります。

ただし、会社が新規取得した土地・建物の評価は、
個人の場合と違いまだ規制されたままですので、
取得して３年以内は取引価額により評価され、
効果がありません。

株式を贈与する場合には３年経過後、
取得した不動産が相続税評価により評価されて
効果が現れるようになってから行ってください。

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「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－７

５．無償返還方式による土地の賃貸とする－２

個人所有の土地を法人が借りて使用する場合の
借地権課税と地代について
契約上もきっちりするならば、
定期借地契約がおすすめです。

無償変換による賃貸借契約または
同族会社に対する定期借地契約により、
土地を法人に賃貸借した場合には、
土地の相続税評価額は次用地価額より
少なくとも20%は減額されます。

（定期借地契約の場合、
残存年数が少なくなると減額割合は減少します。）

ただし、どちらのケースにおいても
その20%の評価部分は、
法人の株式の評価をする際に資産計上されることになります。

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「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－６

５．無償返還方式による土地の賃貸とする－１

個人所有の土地を法人が借りて建物を所有している場合、
借地権課税の問題と地代の問題が発生します。

権利金を支払わず法人が建物を建てれば、
原則として法人に借地権を贈与したことになり、
多額の法人税がかかります。

権利金を支払わず、
かつ借地権の認定を受けないように、
賃貸借契約は契約期間の終了時に
土地を無償で返還することとし、
所轄税務署長に「土地の無償返還に関する届出」
を提出するとともに、
支払地代も世間相場である通常地代を支払っておけば
税務上も問題ありません。

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「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－５

４．同族法人に対する不動産管理料に注意

不動産所有法人ではなく、
不動産を管理する法人を設立して、
貸ビルやマンション等の管理を任せることにより
不動産所得を分散させる方法もあります。

ただ、この不動産管理会社を作ったからといって、
すぐに税金対策になるわけではありません。

当然ながら会社を作った場合には、
すべての取引が合理性を持っていなければなりません。
税務当局のチェックは厳しく、
管理手数料は賃貸収入の7%～10%（管理実態に照らしてケースバイケース）
しか認められないことが多く、
管理実態についても厳しくチェックされます。

また、平成27年分からは所得・住民税の
合計最高税率は55%となりますが、
管理法人設立による税金効果については
よく吟味する必要があるでしょう。

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「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－４

３．役員や従業員となる人の注意点

注意すべき点は、
給与に対する源泉徴収を忘れないことや、
関連する新たな負担のことです。

次のように様々な問題点を考慮して、
誰が実際の役員や従業員として法人業務に従事するかを
決める必要があります。

A. 控除対象配偶者である場合には、その控除がなくなる可能性がある。
B. 会社の役員や従業員には社会保険料が発生する。
C. 法人の決算申告は複雑なため、専門家に対する費用負担が発生する。
D. 官公庁などに勤務しているときには、会社の役員になってはいけないことがある。

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「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－３

２．不動産所有法人の活用による所得の分散

法人が賃貸建物を購入したり建築すると、
その後の賃貸建物からの収益は法人のものとなります。

その不動産所有法人の役員や従業員として
事業に従事して、
役員報酬や従業員給与を支給されると、
その収益の一部が役員や従業員の収入になります。

土地所有者の家族が法人の役員や従業員になっていれば、
結果的に土地所有者の収入を家族に移転したことになり、
生前贈与と同じ効果がありますので、
相続税対策となります。

もっとも、法人の事業に実際に従事していなければ
役員給与等は支給できないことに注意してください。

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「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－１

会社を設立して不動産を所有させたり管理させると
有利であるとききましたが、
どのような効果があり、
どのような点に注意すればよいでしょうか？

☆ポイント☆
１．不動産経営を会社組織でプロとして行う。
２．不動産所有法人を活用すれば所得の分散ができる。
３．建物の所有者が法人である場合には無償返還方式とすればよい。
４．法人の株式は不動産取得後３年経過すれば評価が下がる。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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