タグ別アーカイブ: 収益物件

相続相談 大事なブレーン、どう決める?−3-3

収益物件購入、どんなことに気をつける?-3

昨日の信頼出来る担当者による説明の続きです。

「銀行預金だとせいぜい年0.05%程度ですが、
 不動産投資の場合にはリスクが伴いますから、
 せめて将来の売却も含めて
 銀行金利の100倍の年5%くらいでは回したいですよね。
 
 とすると、頭金をいくら出すとどうなるかは次の段階として、
 仮に全額キャッシュで購入するとしたら、
 この物件Aだといくら以下で買わないといけないか、
 物件Bならどうか。まずはそれをつかむことで
 投資判断の大きな目安ができます。

 これは収益還元法のひとつ「DCF法」による計算の一例です」。
 
このくらい、あなたの立場に立って提案してくれる担当者なら
安心して任せられるのではないでしょうか?

逆に、売却時のことや、
期待利回りから逆算した購入価格の限度などを質問して
返答につまるような営業なら危険です。

あなたの大切な資産をそんな人に任せられませんよね。

もちろん、ご来社頂いたお客様には、
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是非お気軽にお声かけください。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−3-2

収益物件購入、どんなことに気をつける?-2

信頼できる担当者なら
このように詳細に説明してくれるでしょう。

「この収益物件の表面利回りは10%です。
 固定資産税や修繕費・管理料等の
 毎年の支出まで考慮した場合のネット利回りは7.8%になります。
 これは表面利回りと比べてより実態に近い数字になります。

 でも、これだけでは不安だと思います。
 というのも、収益物件を購入する場合は
 将来の売却も考慮する必要があるからです。
 
 実際に売る・売らないは別として、
 仮に10年後に売るとしたら買った時の何%くらいで売れそうか、
 最初に投資した金額は最終的には年何%くらいで回したいか、
 いわゆる期待利回りです。」

…続きは明日、引き続き見ていきましょう!

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−3-1

収益物件購入、どんなことに気をつける?-1

みなさんが収益物件を購入する際に最も関心があるのは、
その物件を買ったら最後はどれくらい儲かるかという“収益性”でしょう。
 
にもかかわらず、ほとんどの業者は
年間家賃収入を物件価格で割っただけの
“表面利回り”の話しかしない(できない?)のです。

「この物件は表面利回り10%もありますから
 10年で元が取れますよ!」

…こんな話なら小学生でもできますよね。

こんな業者には誰も頼みたいと思わないでしょう。

少し勉強した業者になると、
固定資産税や修繕費等の支出を考慮した
“ネット利回り”の説明をします。

これなら前者より多少はマシですが、
この程度の話しかできない業者はおすすめしません。
 
ではどのような説明をする業者であれば
信頼するに足りるのでしょうか?
明日以降詳しく見ていきましょう。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−2-6

たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”-6

5.年間ローン返済額の計算

「年間ローン返済額」を計算する際の基になる
借入金額はつぎのように計算します。

「(建築費×1.05~1.10)-頭金=借入額」。

この借入額をもとに、担当者に試算を出して貰えば良いのです。

建築費に掛ける1.05~1.10の数字は
税金や保証料等の初年度経費を加味するためのもので、
中古の場合は仲介手数料が発生するので1.10を、

ファミリータイプの新築の場合は
不動産取得税の軽減措置があるので1.05または1.06程度を、

1Kタイプなら1.75程度を想定しておけばよいでしょう。

初期段階でこのくらいやってもらえれば、
かなりイメージがつかめるでしょう。

この後、詳細についてシミュレーションを出してくれるような担当者であれば、
安心して任せて良いのではないでしょうか。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−2-5

たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”-5

4.事業収支計算の実例

例えば、5000万円で10世帯のアパートを建てたとします。
一世帯当りの月家賃を5万円とすると年間家賃収入は600万円。
毎年の建物の固・都税は固定資産税評価額の1.7%だから
ざっと43万円(5000万円×0.5×0.017)。

年間修繕費は建築費の1%としてみるとざっと50万円。 
合計は43万円+50万円=93万円。

この93万円を年間家賃収入で割ると
15.5% (93万円÷600万円=0.155)。
これに管理料を家賃の5%とすると、
15.5%+5%=20.5%→20%、となります。

この数字は、家賃が高く取れる地域では低くなり、
反対に家賃の低い地域では高くなります。
所有する土地の所在地の相場を反映してもらうと、
より現実味の増した数字が出てくるでしょう。

また空室率を反映させたいときは、
例えば空室10%なら0.8を0.7に、
空室率20%なら0.6に変えるだけで反映させられます。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−2-4

たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”-4

3.事業収支計算は1行でできる?

分厚い事業収支計算書など作成しなくても、
たった一行で事業収支計算が出来るんです!  

●一行計算式は次のようになります。
 「年間家賃収入」×0.8-「年間ローン返済額」= 年間の手取り

上式の0.8は、
年間家賃収入に対する年間必要経費の割合(0.2)を
1から引いたものです。

年間必要経費の主なものとして、
建物の固定資産税・都市計画税、
修繕費、管理料があります。
これらはローンの有無にかかわらず毎年かかってくるものです。

この経費の割合は年間家賃のほぼ17~23%に収れんされます。
この一行計算式では平均を取ってざっと20%でみてみました。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−2-3

たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”-3

2.長期的な採算のトレンド性の把握

長期的な採算のトレンド性を把握するために
検討すべきことは色々あります。

まずは、ローン返済期間中は毎月どれくらい残るのか、
ローン終了後はどうか…。

それがつかめたら次は、空室率の悪化や
家賃の下落にどこまで耐えられるのか、
ローン金利が上昇したら採算性はどこまで悪化するのか…

といった想定されるリスクを考えた
様々なシミュレーションが必要になります。

それらを何度も繰り返して初めて
事業の適正規模や設定家賃・ローン借入額などが確定し、
そこでやっと詳細な事業収支計画書の出番になるのです。

そのプロセス抜きにして
一方的に提示された事業収支計画書は
業者側に有利な数字で作成されていることが
よくあるんです。

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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”-2

1.初期段階で大事な事
 
事業収支計算書は作るのも読むのも大変です。

家賃・礼金・更新料・共益費・空室率・入れ替え率・
敷引きの有無・修繕費・管理料・固定資産税・
都市計画税・減価償却費・ローン返済額・利息・保険料など
様々な要因が絡んできます。

これの作成に初期段階で多大な時間をかける営業マンが
必ずしも悪いとは言いません。
頑張ってくれているのは伝わってくるかもしれませんね。

しかし初期段階で重要になるのは、
枝葉の数字の羅列ではなく、
長期的な採算性のトレンドの把握です。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−2-1

たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”-1

土地活用といえば、真っ先に思いつくのが
「賃貸マンション 」(アパート・戸建て賃貸含む)でしょう。
少子化の影響で最近は陰りがみえてきたものの、
まだまだ主役であることには間違いありません。
 
分厚い事業収支計画書を持参した
住宅メーカーやゼネコン・工務店から、
いかにこの事業が儲かるかを唾を飛ばしながら懸命に説明された経験、
お持ちの方も多いのではないでしょうか。

でも、結局気になるのは
「で、いくら儲かるの?」
というところですよね。

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-3

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-3

 

2.賃貸物件を贈与しても貸家建付地評価のまま

 

賃貸物件の敷地については、贈与した時点では賃貸契約の存在している建物の敷地でしたので、

権利関係が残っているとされ、自用地とはならず貸家建付地として評価され続けます。

建物については、現預金のまま所有していた場合と比較し、

賃貸物件として評価を下げて贈与できるうえ、

相続が発生した場合でも、その敷地についても貸家建付地として

相続税法上のメリットを享受できるということになります。

 

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