８. 物納は相続財産のうちから－１

被相続人の相続財産が物納不適格の場合、納税義務者は
「とりあえず子供である相続人名義の財産を物納に」
と考えがちだが、
物納財産はあくまでも
被相続人から相続を受けた財産でなければならない。
　　
最悪のケースは、被相続人名義の相続財産は
すべて物納不適格で、
しかも相続人固有の金融資産もなく、
生前贈与を受けた不動産があるという場合だ。
　　
この場合は、その不動産を売却して
譲渡所得税を支払った後に金銭納付という形を
余儀なくされることもある。
　　
この最悪のケースを避けるには、
生前に相続に備え、親子間で固定資産の交換をしておいたり、
相続財産を生前処分換金しておくことである。
　　
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７. 物納財産の変更要求－２

その際、物納不可の報告を受けた納税義務者は、
20日以内に新たに新納財産を用意して
「変更要求」しないと物納却下となる。

そこで注意しなければならないことは、

物件審査のために時間がかかり、
最終的に物納を拒絶された場合、

納税義務者がその後の処理を誤ると
本来払わなくて良い余分な税金を
支払うことになってしまうことである。

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4. 悲劇と借家法の因果関係－６

本来、弱者を守るべき借家法が、
借家人の居住権を保護するあまり
家主からの家賃値上げや立ち退き請求を難しくし、

借家人にとっては
「借家法があったから居続けられた」わけだが、

その結果、震災で大災害を生じさせてしまった
というのも、そこに因果関係なしとは言い切れない。

借家人を社会的弱者と捉え、
その居住権を保護することは当然とも言えるが、
それ以上に人の命、財産を守る事は重要である。

地震など自然災害に脆いアパートの家主と借家人との問題が、
互いに犠牲を払ってでも
スムーズに整理解決されることこそ大事なことであり、
「借家権」がその足かせになってはならないのだが・・・

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1. 古貸家・古アパートの現状－1

一口に「古貸家」「古アパート」といっても、
様々な条件や個別事情がある。

例えば、月額家賃1～2万円しか受け取っていない
戸建て貸家の場合、
家自体は古くても、家が建っている土地は
坪あたり100万～150万円以上、
その敷地も40～50坪もあるというケースが
決して珍しくない。

にもかかわらず、家賃の値上げはままならず、
この古貸家の利回り収益は1%にも満たない。
おまけに借家人付きの物件では
売りに出しても買い手がつかないから
換金性においても悪くなっている。

大家さんにとっては借家人に立ち退いてもらい、
そこを更地にすれば売却が容易になるはずだが、
いかんせん居住者の権利が強い「借家法」規定があり、
それも難しいというのが現状である。

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0. 古貸家・古アパート整理でお困りの皆様へ

貸家・アパート経営事業は、
様々な事業のうちでもその収入は長期的に安定し、
所得税・相続税対策にも適し、
経営も比較的安全かつ平易なものです。

しかし、この筋書きも
新築後20年から長くて30年くらいまでのことであり、
それ以上経つとこれらの要素が逆転してしまう場合があります。

築３０年を超える古貸家・古アパートを持っていること自体が
家賃が安く修繕費がかさむという収入面の負担、
収入に貢献しない分所得税には影響が少ないものの
その土地が高額であるため相続税対策にとって
非常なマイナスとなり、
さらには地震・台風等の際に損害賠償問題を発生しかねない
危険もはらんでしまっています。

こうした古貸家・古アパートのお悩みを持つ家主さんのために、
少しでもお役に立つようにと願い、
このシリーズでお話しすることにしました。

毎日の投稿をお読みの上、
お困りの問題の解決策の一助としていただければ幸いです。

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