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古貸家・古アパート整理マニュアル−49

13. 「正当事由」とは何か-2

このような<公平と正義の天秤>を基準にして、
貸主と借主のどちらが、
土地あるいは建物を本当に必要としているのかを、
4つの事由を天秤の皿に乗せて測り、
この賃貸借契約を”更新させるか”、”明け渡すのか”を判定する。

例えてみると、
「娘(土地/建物)1人に婿(貸主と借主)2人」の状態で、
どちらが熱心に娘を欲しがっているのかを決めるようなものである。

貸主が「死活」問題で借主は「望ましい」程度ならば、
貸主の更新拒絶は受け入れられるであろう。
反対であれば、契約は更新される。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−48

13. 「正当事由」とは何か-1

借地借家法のなかで特にわかりにくい、
契約更新の拒絶のための「正当事由」について
説明しておこう。

第28条 建物賃貸人による第26条第1項の通知又は
建物の賃貸借の契約の申入れは、
建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、
(~中略~)
正当の事由があると認められる場合でなければ、
することができない。

<借地契約の更新拒絶の要件>
第6条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者が
土地の使用を必要とする事情のほか、
(~中略~)
正当の事由があると認められる場合でなければ、
述べることができない。

これらの条文中に出てくる「正当の事由」をわかりやすくすると
図のようになる。

古貸家・古アハ?ート整理マニュアル-図4
古貸家・古アハ?ート整理マニュアル-図4 posted by (C)alive

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古貸家・古アパート整理マニュアル−47

12. 立ち退き・家賃相関関係-3

この立ち退き・家賃相関関係は、
貸家経営に1つの助言を示唆してくれる。

貸家は建築物である以上、
耐用年数を経過したら必ず壊すことになる。
その際、一番問題となるのは
借家人の立ち退きである。

この立ち退き交渉をより容易にできるようにしておくことを、
貸家経営の日常的な課題として捉えておく必要がある。

貸家経営の円満な終結は、
日常経営における適正家賃維持という
貸家経営努力によるのである。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−46

12. 立ち退き・家賃相関関係-2

周辺家賃6万円のところで
その半分の3万円で住めるのだから、
相当居心地が良いはずである。

そこを「立ち退け」と言われても、
立退料を弾んでもらわなければ、
出たくないのが人情であろう。

反対に周辺家賃6万円のところで
現行7万円という相場より高い家賃ならば
立ち退けなどと言われなくても、
その事実に気づかされるだけで自ら出て行ってしまう。

最近はアパート家賃が値下がっているので
こうした事態もたまに起きることがある。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−45

12. 立ち退き・家賃相関関係-1

貸家の借家人を立ち退かせる交渉を手がけてきて、
立ち退き交渉とその家賃との間には
一定の相関関係があることに気づいた。

つまり、その貸家の現行家賃が、
周辺相場に比べて非常に安い場合、
立ち退き交渉は難航し、
また周辺相場に近いまたはそれ以上であれば
立ち退き交渉はまとまりやすい。

例えば、周辺家賃は6まんえん位の地域で
現行家賃が3万円であれば、立ち退き交渉成功率は
3÷6×100=50%というわけである。

同じく周辺家賃が6万円で現行家賃が7万円ならば
成功率は100%以上である。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−43

11. 修理・修繕の必要性-3

このような事情での「不良資産」の売却話だったが、
借家人にとっては改めて同じような広さと立地を求めると
十数万円の家賃を支払うことになり、
大変きつい生活となったようだ。

一方、大家さんは立ち退きに際し、
先に借家人が支払った修理・修繕費用もまとめて
一括して支払うはめになった。

もし、その費用を払わなければ、
有益費償還請求権あるいは
造作買取請求権が借家人に生じ、
法律的な問題に発展していくことになるであろう。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−42

11. 修理・修繕の必要性-2

その貸家は40数年前に借家人に貸したもので、
家賃は月額3万円。
土地価格は坪250万円位で約1億円の資産だが、
家賃収入は年間36万円で
固定資産税程度にしかならなかったので
財産整理としては当然なことと考えられた。

ところが、事情を聞いてみると、
40年以上も経つ古い家だから、
時々雨漏りがするし、床も抜けたりしていた。

そこで借家人は大家さんに、
家の修理・修繕を頼んでいたが、
そのような出費は貸家経営として大赤字になってしまうとして
大家さんは借家人の求めに応じなかった。

そこで借家人はやむなく自分で費用を負担して
修理・修繕を行っていたという。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−38

9. 不良資産の優良化のために-10

反対に、売値があまり高く期待できないのなら、
相続発生前に借家人へ売却してしまうケースも考えられる。

この場合、譲渡所得税支払い後の手取り金が
相当少なくなってしまうが、
相続税はその少ない手取り金にしか課税されないので、
相続税自体が安くなるため、
この方が家主のとって有利な場合もある。

しかし、この方法は借家人の買取能力、
すなわち、その土地・建物を買い受ける資金力という
基本的な問題をクリアしていなければならない。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−33

9. 不良資産の優良化のために-5

古貸家の場合、同じ人に対して
50年以上も貸している例も多い。

もちろん同じ人といっても、
当初契約時では家主も借家人もそれぞれ先代同士だろうが、
数十年の間、安い家賃でそこに住み、
家の修理・修繕を自分の家のように
借家人が自費でやっていると、
その本人はもう他人の家、他人の所有物とは
思えなくなるもの無理はない。

こうして「借家権意識」は徐々に強くなっていく。

こうした経緯を踏まえて考えるならば、
貸家の修理・修繕は民法における家主の「義務」として捉えるのでなく
大家さんは所有権を確固たるものとするための
「権利」と捉えるべきであろう。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−32

9. 不良資産の優良化のために-4

要するに、貸家業は商売であるから、
家主は適切な貸家を提供することで
適正な賃料をもらうことが本来の姿であり、

もし不適切な貸家ならば
不適正な賃料になることはやむを得ないことになる。

また家主の「やるべきことを明確」にすることは、
借家人の「借家権意識」を強くしないためにも
必要なことである。

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