タグ別アーカイブ: 名義

借地利用マニュアル−12

4.借地契約の更新
c. 法定更新

更新条件が折り合わず、
更新について地主の合意を得ることができない場合でも、
借地人は借地法の法定更新という保護のもとに
借地権を失わない。

しかし、そこに居住するばかりでなく、
将来売却することもある借地権であるから、
少々無理をしても更新料を支払うなどして、
なるべく地主と円満なかたちで
合意更新することをおすすめしたい。

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借地利用マニュアル−10

4.借地契約の更新
a. 借地契約の更新

期間の定めのある借地契約は、
地主・借地人双方が合意して解約しない限り、
原則としてその期間の満了をもって更新される。

借地契約の期間は、堅固な建物で30年以上、
非堅固(木造)な建物で20年以上とされており、
これ以下の短い期間の契約の場合、
その契約期間は無効となり、
期間の定めのない借地契約となる。

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借地利用マニュアル−9

3.借地法の経過

借地法の歴史的経過について、簡単に表示してみよう。

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借地利用マニュアル−8

2.借地権とは?

f. その建物に借地人名義の登記がある

建物の登記名義人は、

借地契約者と同一人であることが重要である。

借地人が借地上に建物を新築した際、

建物登記名義を地主の承諾を得ずに

配偶者や息子にしてはいけない。

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借地利用マニュアル−6

2.借地権とは?
d. 借地権の対抗要件

自分の借地権について、地主が変わった場合に、
その新地主(第三者)に対抗するためには
「借地権の登記」がなされている以外は、
次の2つの要件が必要である。

1.借地上に現に建物が存在すること。

2.その建物に借地人名義の登記があること。

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相続支払い対策(納税資金・分割資金)のポイント-33

B.資産活用(資産贈与・所得移転を含む)-3
 
 
つまり、
相続時期が間近に迫っている場合には、
「相続資産の圧縮対策」の
大きさだけを考えて、
被相続人の土地に被相続人の名義で
賃貸住宅を建てれば良いのですが、
相続時期がかなり先である場合は、
それではいけないのです。

賃貸住宅の収入によって、
被相続人の資産を増やさないためには、
賃貸住宅を建てる時に、
土地や建物の名義をどうするかを
検討する必要があります。

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土地有効活用による節税対策Q&A−19-6

「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-6

4.名義を決めるときに注意すること

名義を決めるときには、
相続発生時期の予想、相続税の総額、所得税・住民税対策
の3点を総合的に判断しなければなりません。

しかしそれ以上に、
相続人間の争いに備える上で、
名義をどうするかは重要です。

税金だけで決めるのではなく、遺産をどう承継させるのか、
遺言書作成も視野に入れて、
すべての相続財産の把握とその評価
及び相続税の試算をしてください。

手順を追って全体を総合的に見て判断されることを
強くお勧めします。

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土地有効活用による節税対策Q&A−19-5

「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-5

3.法人名義にすると両方有利に-2

法人が建物を所有するとなると、
次のような困難な問題があることも忘れるわけにはいきません。

A. 新設法人の場合は建築資金の借入れが困難。
  対応策としては個人が借りて法人に貸し付ける、。
  ただし様々な留意点があるので、実行の際は専門家に必ず相談を。

B. 法人が借入れするとその元本返済分が利益となり、
  法人税納付が必要になる場合が多い。

土地有効活用による節税-19-図1

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「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-4

土地有効活用による節税対策Q&A−19-4
3.法人名義にすると両方有利に-1

会社を作って、あるいはすでに存在する法人名義で
賃貸住宅を建築すると、
土地の評価額は貸地としての評価減額があるため、
本人名義とほぼ同じ効果があります。
(「土地の無償返還に関する届出書」提出の必要あり)

一方、収入移転は役員給与という形で
建物を親族名義にするよりフレキシブルに対応できます。

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土地有効活用による節税対策Q&A−19-3

「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-3

2.「相続税引き下げ対策」か?「収入移転対策」か?

相続税引き下げ対策をするためには、
建物の名義は土地所有者本人名義にする必要があります。

しかしこの場合は、今後入ってくる収益が
相続税の課税対象に取り込まれてしまいます。

一方、親族名義にした時には、
相続税額引き下げ対策としての効果はないことになります。

しかし、家賃収入は親族のものとなりますので、
将来の相続財産の累積がその分なくなるとともに、
土地所有者の所得税が安くなりますので、
所得の多い土地所有者にとっては
所得税対策にもなります。

もっとも、親族がすでに高い所得を得ていて、
所得税・住民税を多く支払っている時には
所得税を減少させる効果はありません。

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