タグ別アーカイブ: 固定資産税

不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-01

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-01:相続で後悔した例

★相続税の支払いは最小になり
成功したにもかかわらず、
寂しい老後を迎えたマユミさんの場合

マユミさんはとても美しい未亡人でした。

ご紹介頂いた時には65歳。
48歳 で未亡人になられたということでした。

ご実家も地方のお金持ちのお医者さんだった
ということで育ちもよく、
それは彼女の顔にも所作にも現れていました。

ご実家のお母様 お父様の相続。

嫁ぎ先の舅 姑の介護と相続。

そして、早すぎる夫の死と相続。

彼女は過去に5回もの相続を受け、
まさに相続のエキスパートです。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-07

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-07

家族が増えた喜びを楽しみながら、
増えた負担は賃料収入で
増えたお金を使って軽減する。

自分が頑張り過ぎないことで、
子供にも夫にも優しく接することができています。

そして、

生前にこのような対策を取ってくれたお父様に
心から感謝し、

これまで気が付かないでいたご両親の愛情を
改めて感じるようになりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-06

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-06

ナナさんは都会で
ワーキングマザーを続けています。

離れた地方の賃アパートでも安心してられるので、
精神的にも労力的にも負担になりません。

働きながら子供を育てるのは大変です。

お母様を頼りにしたいところですが、
田舎だし、もうご高齢なので頻繁には期待できません。

自分で背負い込むと、気持ちに余裕がなくなり、
夫にも優しくしてあげられないです。

なので、増えた賃貸収入を、

子育てで増えた家事労働をサポートするサービスに
使っています。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-05

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-05

前のままだと、

アパートの収入がお父さまへ入ると
更にどんどん現金が増えてしまいます。

でも、それは増えたとしても
税金の対象が増えるだけ なのです。

賃料収入がナナさんへ入ることになったので、
これ以上現金が増えることを防ぐことが出来ました。

建物がナナさん名義になり、
上地はお父様名義にしたので、
相続の際に貸家建付地ではなくなり、
上地の評価減が受けられなくなるのが懸念事項でした。

しかし、計算したところ、路線価が低いので、
この方法がメリットが高いことがわかりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-04

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-04

お父様の現金を減らす(建物の設備や内装)
ことで、
だいぶ相続税を減らす ことが出来ました。

建物は 5000 万円のリフォームをしましたが、
床面積は増えていないので、
評価も毎年の固定資産税も上がりません。

古いアパートなので建物評価はほぼゼロです。

税務上は。

なので、建物の名義をナナさんに変更しました。

価値が 0 なので生前贈与しても、
税金がかかりません。

これで、
建物から上がる収入はナナさんの収入になります。

既に建物のローンも終わっているので、
贈与の際に負債を引き継ぐことにもなりませんでした

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-03

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-03

ナナさんのお父様の現金 5000 万円を使って
アパートをリニューアルしました。

エアコンを新しくして、内装のカラーも変え、

古いけれど、新しいものには無い

テーマ性のある内装にしたことで、

空室だったお部屋も満室になり、
しかも家賃を上げることが出来ました。

今では、空き待ちのお客様もいるくらいです。

設備も新しく、人気物件に変わったアパートだと、
持っていても面倒だという感じがしなくなります。

修繕の手間も 10 年位は無いでしょう。

お客様もすぐに見つかります。

賃貸経営の心配事がなくなりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-02

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-02

そんなことを思っていると、

ある日お父様に呼ばれました。

「今までためた現金が結構あって、
このままだとかなりの相続税がかかる」

と言われました。
彼女は、現金で相続税を支払って、
アパートはいらないと思っていました。

しかし、自分に子供が生まれたことで
考えが一変します。

「自分が働かなくても良い仕組みがあったら、
安心 安定できる」

と思いました。

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貸宅地整理マニュアル−7

2.貸宅地整理のアウトライン
b. 調査・診断ー「今」を知ることが、成功の第一歩-1

貸宅地が抱える現在の問題点と現状を知ったうえで
解決策を探ることが大切である。

1. 所得収支のチェック

地代を毎年値上げすることなど難しいのに、
固定資産税だけは毎年大幅に上がっていこうとしている。

地主さんの所得収支が、
十分に納得できるものになっているか。

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貸宅地整理マニュアル−6

2.貸宅地整理のアウトライン
a.問題点の把握

貸宅地問題で頭を痛めている地主さんの多くは、
次に挙げるような悩みをお持ちではないだろうか。

1. 所有していても、支出(固定資産税等)に対して
 収入(地代)が見合わない。

2. 毎年固定資産税は上昇するが、地代は値上げできない。

3. 更新料や各種承諾料を決める際に、
 もめない決め方はないものだろうか。

4. 相続が発生したときの、莫大な相続税を
 どうやって払えばいいのだろうか。

5. 借地人に底地を売却する際に、円滑にいく方法はないだろうか。

6. 貸宅地の一部分でもいいから、
 返してもらえる方法はないものだろうか。

7. 将来の相続に備えて貸宅地を整理したいが、どこへ依頼したらいいのか。

8. 相続した貸宅地の物納や売却を円滑に処理してくれる
 コンサルティング会社はないのだろうか。

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借地利用マニュアル−5

2.借地権とは?
c. 賃貸借であること

借りている土地にふさわしい賃料(地代)
を支払っていることをいう。

具体的にはその土地に賦課されている
固定資産税・都市計画税の3倍程度を
目安とするのが一般である。

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