9.「固定資産税過誤納金返還金支払い要領」等-1

※参考事例　東京都の場合

・東京都固定資産税及び都市計画税に係る
　還付不能額の変換等要領

第1　目的

この要領は、
土地及び家屋の固定資産税及び都市計画税
（以下「固定資産税等」という。）
に係る還付不能額を返還することにより、
東京都の税務行政に対する納税者の信頼を確保し、
円滑な税務行政の推進に資することを目的とする。
　
　

第2　還付不能額

この要領において、
「還付不能額」とは、所有者違いその他の事由による
固定資産税等の過誤納金相当額であって、
地方税法（昭和25年法律第226号）
第17条の5第3項に規定する賦課決定の期間制限、
又は同法第18条の3第1項に規定する
還付金の消滅時効の適用により、
還付ができないもの及びこれに係る
納付済みの延滞金をいう。
　
　
　
第3　還付不能額の変換

１　都税事務所長は、納税者から変換の請求を受けて、
　　還付不能額の返還を行うものとする。

２　都税事務所長は、
　　徴収マスターにより納付の事実を確認したときは、
　　返還の請求のあった日の10年前の日の属する年度以後の
　　年度分の還付不能額を当該納税者に返還するものとする。

３　都税事務所長は、納税者が当該還付不能額について
　　納付の事実を確認できる書類を提出した場合においては、
　　２の規定にかかわらず、返還の請求のあった日の
　　２０年前の日の属する年度以後の年度分について
　　還付不能額の返還をすることができる。

（以下省略）

　
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8.「償却資産」の上手な活用-3

・「償却資産」申告は「定率法」で

所得税では償却資産の減価償却法は
「定額法」と「定率法」の二通りの方法が
納税者の選択に任されています。

利益の出る事業者の場合は、
償却額が多くなる「定率法」が選ばれることが多いです。

一度、「定率法」で申告しているかどうか、
チェックしてみるとよいでしょう。

　
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8.「償却資産」の上手な活用-2

・テナントが貸店舗に自分で内装をした場合

スケルトン（内装なしの状態）渡しの貸店舗に、
テナント（入居者）が自分で施工した内装設備のうち、
主体構造部と一体となってしまう部分については、
「固定資産税における家屋と償却資産の分離申出書」
に所定事項を記入の上、当局へ提出すると、
その分の税金はビルオーナーにではなく、
テナントのほうへ賦課されます。

もしオーナーからこの届出がない場合は、
オーナーの知らないところで
ビル側の税金として賦課されてしまうので、
特に注意が必要です。

また、テナントとの入居契約書にも、
次のような条文をしっかり明記しておくと、
後々のトラブルを招かないでしょう。

————————————

第○条

本件建物の所有に係わる諸税は、
原則として甲（ビルオーナー）の負担であるが、
乙（テナント）が付加・新設した内装造作施設によって
甲に賦課される固定資産税・都市計画税・不動産取得税の
増加分については、乙の負担とする。
　

　
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8.「償却資産」の上手な活用-1

例：
Ａさんは今度自社用ビルを建てましたが、
借入金も多いので、
何か税金が安くなる方法はないものかと
悩んでいます。

　
—————————-

・ビルは家屋と償却資産とに分ける
　「交渉」で節税となる

固定資産税は
「土地」「家屋」「償却資産」
の3つに課税されます。
　
このうち、
「土地」は一般的に分かりやすいのですが、
「家屋」と「償却資産」の分け方は困難です。

一応の定義は下記の通りです。

家屋の評価にあたり、
家屋に含めて評価するとされる建築設備は、
（1）家屋の所有者が所有するもので
（2）家屋に取り付けられ、
　　　家屋と構造上一体となっているもの
となります。

つまり、逆に言うとこれ以外のものが、
償却資産として分離できるのです。　
　
建物の評価が「家屋」となると、
その評価は原則的に経年しても下がらないのに対し、
「償却資産」に入ると毎年減価償却をしていくので、
その評価はみるみる下がっていき、
その分税金も安くなります。
　
つまり、なるべくなら「償却資産」に
入るほうが得なのです。

事業用ビルを新築した際は、
当局と充分「交渉」したほうがよいでしょう。
　
　
　

　
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7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-5

・元旦に布団を干すべからず？

東京都の場合は、
土地の現況調査は1月1日時点に
撮影される航空写真によって行われます。

そしてこの航空写真は、
犬小屋まで写るほど精度の高いものであるそうです。
これでは、うっかり年内に更地化してしまった土地が、
すぐに見つかってしまうのも無理がありません。
　
関係者の話によると、
屋根やベランダに干した布団が、
思わぬ誤解を招くケースも多いそうです。

航空写真では、中心の一点を除き、
周りはすべて角度を持って写るのですが、
この時、写された布団がいかにも屋根のように
見えてしまうことがあるのです。

このため、写真判読で「増築」と判断されたものが、
現地調査の結果、布団が干してあっただけということが
ずいぶんあるそうです。

無用な誤解を招かないために、
「元旦には布団は干してはいけない」
ということが、言えるかもしれません。

　
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7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-4

・売買にともなう一時的な更地所有にも注意

さらにこれとは逆のケースで、
年末年始にかけて中古住宅が建っている土地を
購入する際にも注意を払う必要があります。

中古住宅付のままの引渡しが条件で、
買主サイドで更地化工事を行う場合には問題ありませんが、
更地引渡しの場合はどのタイミングで取り壊しを行うかを
確認しておくべきでしょう。

引渡しの前年に取り壊しが行われ
更地となっていた場合は、
多額の固定資産税がかかると
いった事態にもなりかねません。
　
　

　
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7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-3

・建て替え予定がある旨を、早めに申し出ておくこと

同年内の更地化と新築工事着工が
どうしても難しい場合、
どのように対処すればよいのでしょうか。
　
諸般の事情により、
どうしても旧年中に更地化し、
調査が行われる1月上旬時点で
いまだ着工されていない更地を
所有する可能性のある方は、
1月1日時点では更地である土地であっても、
年内には住宅工事を着工する旨を、
早めに役所の担当部署（資産税課）に
対して通知しておくと同時に、
建築準備行為（基礎工事）に着手することによって、
非住宅地として見なされるという
事態を避けることができます。

これについては、
特に所定の申請書を用意している
地方公共団体は少なく、
また事実確認のための建築確認申請書等の
提出を求められるケースもありますので、
具体的な手続きについては、
経験豊富なプロに相談されるのがよいでしょう。

　
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7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-2

・建物の「滅失登記」「取り壊し」にはタイミングがある

建物を取り壊した際には、
その建物がなくなったことを届け出る
「滅失登記」が必要になります。

しかし、実際に新居を建築する前の年（12月31日以前）に
滅失登記を行ってしまうと、
宅地としての税制の軽減を
受けることができなくなってしまいます。

建物がない以上、
その土地は更地として評価されるためで、
例えば200㎡以下の小規模宅地の場合、
これまで1/6の課税標準の軽減が
適用されていたケースでは、
固定資産税が一気に6倍に跳ね上がる、
という事態にも陥りかねません。

これについては、
滅失登記を出した時点で、
自動的に処理されることになりますので、
くれぐれも注意が必要です。
家屋の取り壊しと新居建設の着工は、
あくまでも同一年内に行うことが原則です。

土地の利用状況を調べる調査は、
毎年1月1日に実施されます。
実際の調査は、航空写真によって
土地の状況が撮影されたものを、
前年のものと比較して行われます。

この時点で、
住宅地から非住宅地への変更が確認されると、
課税資産台帳が変更され、
住宅用地特例適用が外されるので、
建物取り壊しの時期も、
1月1日以降にするのがよいでしょう。

　
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7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-1

・建て替え時の「取り壊し」で固定資産税が数倍にも

建て替えでこれまで住んでいた住居を取り壊す場合や、
新たに中古住宅付き宅地を購入して、
新築のため建物を取り壊す場合、
その取り壊し時期に配慮しないと、
固定資産税を多く支払わなければならないことがあります。

最も確実な方法としては、
建物の利用状況調査が実施される1月上旬頃まで
現在ある建物を残しておくことです。

しかし、
やむを得ず年内に建物の取り壊しを行う際にも、
役所に対して新築のための取り壊してある旨を
あらかじめ通知しておくことにより、
宅地としての税制適用を継続して受けることが可能です。

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6.「適正な評価」による見直し-10

・道路査定が定まらず、分筆できないケースも

前面道路の地境を決める作業を、
道路官民査定と言いますが、
最近では役所によっては
自分の接している片側だけではなく、
道路の向こう側も同時でなければ、
官民査定を行ってくれません。

自分のほうは多少妥協して認めても、
道路向かいの地主さんに
頑固に官民査定に反対されてしまうと、
自分の側も査定がつかず、
その結果その線に接する土地は
全て分筆できなくなってしまうことがあります。

しかし、
道路向こうの地主さんの主張が
よほど非常識な場合は片側査定も可能なので、
こうした場合は粘り強く交渉する必要があります。

いずれにしても相続発生後、
物納の際にこうした問題が起きてしまわないよう、
大地主さんは生前に、
不動産の整理整頓をしっかり行っておくべきでしょう。

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