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不動産相続で「成功した例」と「失敗した？」例
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事例3-04

大家家業が長い彼女は、マーケットの変化を見て、

不動産会社の担当者の意見を聞くことが大切だ

と思いましたが、

突然、
“大家様”になってしまった息子さんは、
それが享受出来ないのです。

結果的には、

3年以上誰も使わない賃貸物件

となってしまいました。

家は生き物なので、
使わない状態だとかなり傷んでしまいました。

次男には現金を相続させたので、そのお金で

ある保険の代理店を買いました。

既にお客様が付いている会社だったので、
保険の更新をしていれば安泰ということで、

次男は独立をしました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した？」例
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事例3-03

今から17年前。二
人の子供は丁度、独立する年齢でした。

長男には全ての不 動産を。

次男には全ての現金を相続させました。

その時点では子どもたちに対する配分は公平であり、
且つ、最も税金を減らすことができ、
彼女はとても満足していました。

不動産をもらった長男は、

その後、不動産市況が悪化し、
賃料相場が悪化していったのにも関わらず、

「そんな賃料じゃ貸さない！」

と言って、不動産会社を罵り、
マユミさんの助言も聞かずに押し通しました。

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事例3-02

その度毎に通知される相続税の額。

こんなに払うの！

彼女は相続税を支払うために、
不動産を売却してお金をつくりました。

なので、大手の不動産会社は全てつながりがあり、
彼女は上顧客として扱われていました。

夫の相続が発生した時には、
彼女はこれまでの経験と知識を活かし、

自分は何も相続せずに、二人の子供に相続させました。

2次相続を考えれば
これが一番相続税を減らせる方法なのです。

彼女は、
その前のご実家からの相続で
十分食べていけるのですから。

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事例3-01:相続で後悔した例

★相続税の支払いは最小になり
成功したにもかかわらず、
寂しい老後を迎えたマユミさんの場合

マユミさんはとても美しい未亡人でした。

ご紹介頂いた時には65歳。
48歳 で未亡人になられたということでした。

ご実家も地方のお金持ちのお医者さんだった
ということで育ちもよく、
それは彼女の顔にも所作にも現れていました。

ご実家のお母様 お父様の相続。

嫁ぎ先の舅 姑の介護と相続。

そして、早すぎる夫の死と相続。

彼女は過去に5回もの相続を受け、
まさに相続のエキスパートです。

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事例2-07

家族が増えた喜びを楽しみながら、
増えた負担は賃料収入で
増えたお金を使って軽減する。

自分が頑張り過ぎないことで、
子供にも夫にも優しく接することができています。

そして、

生前にこのような対策を取ってくれたお父様に
心から感謝し、

これまで気が付かないでいたご両親の愛情を
改めて感じるようになりました。

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事例2-06

ナナさんは都会で
ワーキングマザーを続けています。

離れた地方の賃アパートでも安心してられるので、
精神的にも労力的にも負担になりません。

働きながら子供を育てるのは大変です。

お母様を頼りにしたいところですが、
田舎だし、もうご高齢なので頻繁には期待できません。

自分で背負い込むと、気持ちに余裕がなくなり、
夫にも優しくしてあげられないです。

なので、増えた賃貸収入を、

子育てで増えた家事労働をサポートするサービスに
使っています。

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事例2-05

前のままだと、

アパートの収入がお父さまへ入ると
更にどんどん現金が増えてしまいます。

でも、それは増えたとしても
税金の対象が増えるだけ なのです。

賃料収入がナナさんへ入ることになったので、
これ以上現金が増えることを防ぐことが出来ました。

建物がナナさん名義になり、
上地はお父様名義にしたので、
相続の際に貸家建付地ではなくなり、
上地の評価減が受けられなくなるのが懸念事項でした。

しかし、計算したところ、路線価が低いので、
この方法がメリットが高いことがわかりました。

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事例2-04

お父様の現金を減らす（建物の設備や内装）
ことで、
だいぶ相続税を減らす ことが出来ました。

建物は 5000 万円のリフォームをしましたが、
床面積は増えていないので、
評価も毎年の固定資産税も上がりません。

古いアパートなので建物評価はほぼゼロです。

税務上は。

なので、建物の名義をナナさんに変更しました。

価値が 0 なので生前贈与しても、
税金がかかりません。

これで、
建物から上がる収入はナナさんの収入になります。

既に建物のローンも終わっているので、
贈与の際に負債を引き継ぐことにもなりませんでした

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事例2-03

ナナさんのお父様の現金 5000 万円を使って
アパートをリニューアルしました。

エアコンを新しくして、内装のカラーも変え、

古いけれど、新しいものには無い

テーマ性のある内装にしたことで、

空室だったお部屋も満室になり、
しかも家賃を上げることが出来ました。

今では、空き待ちのお客様もいるくらいです。

設備も新しく、人気物件に変わったアパートだと、
持っていても面倒だという感じがしなくなります。

修繕の手間も 10 年位は無いでしょう。

お客様もすぐに見つかります。

賃貸経営の心配事がなくなりました。

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9.「固定資産税過誤納金返還金支払い要領」等-2

※参考事例　東京都の場合

・東京都固定資産税及び都市計画税に係る
　還付不能額の返還等要領実施細目
　
第1　目的

この実施細目は
「東京都固定資産税及び都市計画税に係る
　還付不能額の返還等要領」（以下「要領」という）
の実施に伴う催促を定め、
その円滑な執行に資することを目的とする。
　
　
第2　返還すべき事由の範囲

要領第2に規定する事由の範囲は次のとおりとする。

１　固定資産の所有者でないものに誤って賦課したこと。

２　固定資産税及び都市計画税
　（以下「固定資産税等」という。）
　　の課税客体がないのに賦課したこと。

３　その他瑕疵ある賦課処分が行われた場合であって、
　　返還することが公益上真に必要と
　　認められるときであること。

（以下省略）

　
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