２．貸宅地整理のアウトライン
b. 調査・診断ー「今」を知ることが、成功の第一歩－１

貸宅地が抱える現在の問題点と現状を知ったうえで
解決策を探ることが大切である。

1. 所得収支のチェック

地代を毎年値上げすることなど難しいのに、
固定資産税だけは毎年大幅に上がっていこうとしている。

地主さんの所得収支が、
十分に納得できるものになっているか。

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２．貸宅地整理のアウトライン
a.問題点の把握

貸宅地問題で頭を痛めている地主さんの多くは、
次に挙げるような悩みをお持ちではないだろうか。

1. 所有していても、支出（固定資産税等）に対して
　収入（地代）が見合わない。

2. 毎年固定資産税は上昇するが、地代は値上げできない。

3. 更新料や各種承諾料を決める際に、
　もめない決め方はないものだろうか。

4. 相続が発生したときの、莫大な相続税を
　どうやって払えばいいのだろうか。

5. 借地人に底地を売却する際に、円滑にいく方法はないだろうか。

6. 貸宅地の一部分でもいいから、
　返してもらえる方法はないものだろうか。

7. 将来の相続に備えて貸宅地を整理したいが、どこへ依頼したらいいのか。

8. 相続した貸宅地の物納や売却を円滑に処理してくれる
　コンサルティング会社はないのだろうか。

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２．借地権とは？
a. 借地法による特別保護

借地権とは借地法により特別に保護された土地利用権であり、
そのためには次の３つの要件が必要である。

1. 建物所有を目的とするものであること。

2. 賃貸借であること。

3. 一時使用貸借ではないこと。

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２．借地権とは？
c. 賃貸借であること

借りている土地にふさわしい賃料（地代）
を支払っていることをいう。

具体的にはその土地に賦課されている
固定資産税・都市計画税の３倍程度を
目安とするのが一般である。

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２．借地権とは？
b. 建物所有を目的とする

借地権とは、あくまで建物所有を目的とする
地上権および賃借権のことをいう。

従って営業用駐車場、
資材置き場、
家庭菜園、
未利用地等にしている借地では、
必ずしも「借地権」があるとは言えない。

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１．借地人の悩み
a. 借地人さんの悩みの数々－２

8. 更新料や増改築・新築承諾料を決める際、
　もめない決め方はないものだろうか？

9. 地主が相続税の支払いのため、底地を物納するといってきたが、
　どうしたらよいのだろうか？

10. 借地が広くて庭の手入れが大変だが、
　　半分くらい借地権を地主が買い戻してくれないだろうか？

11. この際、煩わしい借地権を売ってしまいたいが、どうしたら良い？

12. 地主が底地を買ってくれといってきたが、買ったほうが良いか？
　　また、地主の言い値は安いのだろうか？

13. 借地に関する様々な問題は、どこに相談したら良いのだろうか？

14. 借地人の自分に変わって、こうした問題を地主と交渉してくれる
　　専門コンサルティング会社はないものだろうか？

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１．借地人の悩み
a. 借地人さんの悩みの数々－１

１．地代を年々値上げされるが、どうしたら良いのか？

２．もめない地代の決め方はないものだろうか？

３．家が古くなったので、修理・修繕したいが、
　　地主に承諾を求めなければいけないのだろうか？

４．家を増築したいが、地主は承諾してくれるだろうか？

５．この際、家を建て替えたいが、地主は承諾してくれるだろうか？

６．増改築、新築する際、承諾料を支払わなければいけないだろうか？
　　払うとすれば、いくら払ったらよいのだろうか？

７．契約更新の際、更新料を支払うよう地主から求められたが、
　　本当に支払わなければいけないものなのだろうか？
　　また、いくらが適当なのだろうか？

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B.資産活用（資産贈与・所得移転を含む）-9
　
　

＜相続人（法人の役員）に元からの給与収入が
　あった場合の所得税・住民税の節税額＞

・会社に移転された所得は2人の相続人に
　均等に給与として支払われることにします

・相続人2人は、給与収入が
　もともと各々800万円あったとします

・会社設立後は、土地は被相続人の所有、
　建物は法人の所有とします

・被相続人の所得は不動産所得のみで、
　会社設立後は会社から、
　地代を100万円もらうことにします

・所得税、住民税の所得控除は
　給与所得控除と基礎控除のみとし、
　住民税は標準税率とします

・法人税は均等割額の7万円のみとします

・四捨五入しているので、
　計算上、その分だけ差違がでます

　
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