タグ別アーカイブ: 売却

相続&不動産活用術:17-05

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相続&不動産活用術
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17-05:相続後に売却するなら
申告期限3年以内
  
◆相続申告期限から3年以内の特例を活用
  
譲渡所得税額 =
譲渡所得税率 × {(経費(取得費、譲渡費用など)+
相続した全ての土地などの関わる相続税の額 – 売却金額)
  
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相続&不動産活用術:17-04

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相続&不動産活用術
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17-04:相続後に売却するなら
申告期限3年以内
  
◆譲渡所得税額の出し方
  
譲渡所得税額 =
課税譲渡所得税額 X 譲渡所得税率
  
※短期譲渡所得税率:所有期間5年以内 39%
(所得税30% 住民税9%)
  
※長期譲渡所得税率:所有期間5年超 20%
(所得税15% 住民税5%)
  
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相続&不動産活用術:17-03

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相続&不動産活用術
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17-03:相続後に売却するなら
申告期限3年以内
  
◆課税所得金額の出し方
  
課税譲渡所得金額 =
譲渡価格 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除
  
※取得費に含むもの:購入時の代金、購入手数料、
改良費、設備費など
  
※建物の取得費:所有期間中の減価償却費を
差し引いて計算する
  
※譲渡費用:売るための費用
(仲介手数料、測鼠費など)
  
※特別控除:居住用不動産の
3000万円の特例など
  
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相続&不動産活用術:17-02

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相続&不動産活用術
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17-02:相続後に売却するなら
申告期限3年以内
  
代々引き継いできた上地で
取得費が分からない場合は、
  
売却価格の5%をみなし取得費
  
とすることができます。
  
建物がある場合は
購入時の代金から減価償却を差し引いた金額
になります。
  
  
所得税の税率ですが、
  
売却した年の1月1日時点で、
  
所有期間が5年以内なら
短期譲渡所得で39%の税率で課税されます。
  
5年超なら
長期譲渡所得で税率は20%になります。
  
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相続&不動産活用術:17-01

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相続&不動産活用術
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17-01:相続後に売却するなら
申告期限3年以内
  
相続税を納税した後に不動産を売却する場合、
相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、
  
払った相続税の一部を売却の際の取得費に
加算することができます。
  
これを
  
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
  
といいます。
  
不動産を売却すると譲渡所得税がかかります。
  
所得税の計算方法は
  
売却価格から必要経費を引いたものに税率をかけて
算出します。
  
必要経費に含まれるのは、
  
購入時の取得費、
購入手数料やその後かかった改良費、
設備費などです。
  
居住用財産を譲渡した場合の
3000万円の特別控除を使える場合は、
その分を売却価格から引くことができます。
  
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相続&不動産活用術:15-04

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相続&不動産活用術
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15-04:売りにくい士地と対策
  
3. 共有地
  
複数の所有者がいる上地の場合、
全員の同意がないと売却ができない。
  
売却する予定の上地は
共有名義にしないことが得策である。
  
  
4. 建て替えができない上地
  
接道面が狭い、
建築基準法に違反して建てているなどの場合、
  
建物の建て替えができない上地がある。
  
使いにくい上地のため売却しづらい。
  
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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-12

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-12

両親も嫁ぎ先の親も夫も居なくなって
一人になった彼女は
とても心細かったろうと思います。

自分が よくわからない不動産 のことなどを
相談するのは、専門家が良いと思ったのだ
と思います。

それも大手の…でも、
知識だけでは足りなかった。

「だって、大手の人は
どっか行っちゃうじゃない。」

彼女はポツリとつぶやきました。

そう、大手の不動産会社の担当者は、
その時に頻繁に、
とても親切に接してくれたとしても、

仕事が終われば会社の命で転勤になるのです。

彼女のことをずっと担当していてくれません。

彼女の状況もマーケットの状況も
時の流れと共に変化しても、

それをわかってくれはしないのです。

「17 年前に彼女にお会いしていたら
どうだったかしら?」

と、ふと、思ったりもしました。

17 年前だったら、
やっばり大手さんにお願いしたでしょうね。

彼女のような上顧客は本当に
丁寧に扱われるので、その時点で
今の状況が起きることを予測するのは
難しいです。

この経験があったから、
彼女は私を選んでくれました。

なので、これはとても良い出会いだったのです。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-10

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-10

大手の不動産会社さんは皆さん、ドン引きです。

「あんなの、売れたんですか~!?」

期待していたよりも高く売れたことから、
長男も全部自分のお金だと主張するのではなく、

一部を弟の新規事業に使っても良い

という気持ちが生まれました。

マユミさんにとっては、
この件がなければ

名義は移したけれど
本来は自分の物なのだから
自分の意向通りになるのだ

と思っていましたが、

そういうことではないのだ というのが
わかりました。

いつまでも子供だと思っていた二人の息子は、
普通に権利を守る男になっていました。

彼女は両親からの相続財産があるので、
生活するのに困ってはいませんが、
ちょっとさびしい老後です。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-09

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-09

先生は忙しいのですぐには取り掛かれない。

ご自分の病院とご自宅の敷地はほぼ平屋です。

将来的なことを視野に入れて

これとつながった上地を買うことで、

高齢者用のケアハウスは
大きな建物を建てることが出来る

というので、高く買っていただくことが出来ました。

自宅の容積を
ケアハウスの方に載せることができるので、
他の上地を買うよりもメリットが有るのです。

それに、運営する時間的コストも軽減できます。

この上地には、
ロードハウス型の店舗が乗っていたので、
その収入で銀行融資の返済も出来ます。

事業を実際に始めるまでは、上地を獲得しても、

支払いはその 賃料収入があればまかなえる

ということになります。

先生にとっても とても良い条件 だったのです。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-08

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-08

300 坪の上地に
ド~ンと豪邸を建ててくれる人も、
その場所では見つけるのが難しいのです。

お料理のしようがありません。

現地をウロウロ歩いて、写真を撮りました。

帰社して、公図と地図とにらめっこ。

「誰が高く買ってくれるのだろう?」

いわゆる地域の特殊需要しかありません。

しかし公図をよく見ると、
敷地の一部が 2 軒先の病院とつながっています。

その病院にアプローチをしたところ、

丁度、高齢者向けのケアハウスを建設したい

と思っていたそうです。

この上地の隣も、
正面も大きくて立派は分譲マンションが建っています。

建築されたのは平成元年前後です。

当時はバブルで、

“都内に家を買えない“

ということで、
こんな遠くにも大きなマンションは建てられ
多くの人が購入したのでした。

しかし、その後バブルは崩れ、

このマンションを購入した人たちは
含み損も抱えた状態なので、
買い換えることも出来ずそのまま住んでいます。

今 55 歳~65 歳くらいの世代です。

そろそろ定年。
そして、老後が見えてくる年代です。

今後はこういう人たちへの
医療や介護の需要が見込める場所だということです。

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