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相続&不動産活用術
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17-05：相続後に売却するなら
申告期限3年以内
　　
◆相続申告期限から3年以内の特例を活用
　　
譲渡所得税額 ＝
譲渡所得税率 × {（経費（取得費、譲渡費用など）＋
相続した全ての土地などの関わる相続税の額 – 売却金額）
　　
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相続&不動産活用術
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17-04：相続後に売却するなら
申告期限3年以内
　　
◆譲渡所得税額の出し方
　　
譲渡所得税額 ＝
課税譲渡所得税額 X 譲渡所得税率
　　
※短期譲渡所得税率:所有期間5年以内 39%
（所得税30% 住民税9%）
　　
※長期譲渡所得税率:所有期間5年超 20%
（所得税15% 住民税5%）
　　
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17-03：相続後に売却するなら
申告期限3年以内
　　
◆課税所得金額の出し方
　　
課税譲渡所得金額 ＝
譲渡価格 -（取得費＋譲渡費用）- 特別控除
　　
※取得費に含むもの:購入時の代金、購入手数料、
改良費、設備費など
　　
※建物の取得費:所有期間中の減価償却費を
差し引いて計算する
　　
※譲渡費用:売るための費用
（仲介手数料、測鼠費など）
　　
※特別控除:居住用不動産の
3000万円の特例など
　　
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17-02：相続後に売却するなら
申告期限3年以内
　　
代々引き継いできた上地で
取得費が分からない場合は、
　　
売却価格の5%をみなし取得費
　　
とすることができます。
　　
建物がある場合は
購入時の代金から減価償却を差し引いた金額
になります。
　　
　　
所得税の税率ですが、
　　
売却した年の1月1日時点で、
　　
所有期間が5年以内なら
短期譲渡所得で39%の税率で課税されます。
　　
5年超なら
長期譲渡所得で税率は20%になります。
　　
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17-01：相続後に売却するなら
申告期限3年以内
　　
相続税を納税した後に不動産を売却する場合、
相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、
　　
払った相続税の一部を売却の際の取得費に
加算することができます。
　　
これを
　　
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
　　
といいます。
　　
不動産を売却すると譲渡所得税がかかります。
　　
所得税の計算方法は
　　
売却価格から必要経費を引いたものに税率をかけて
算出します。
　　
必要経費に含まれるのは、
　　
購入時の取得費、
購入手数料やその後かかった改良費、
設備費などです。
　　
居住用財産を譲渡した場合の
3000万円の特別控除を使える場合は、
その分を売却価格から引くことができます。
　　
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不動産相続で「成功した例」と「失敗した？」例
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事例3-10

大手の不動産会社さんは皆さん、ドン引きです。

「あんなの、売れたんですか～！？」

期待していたよりも高く売れたことから、
長男も全部自分のお金だと主張するのではなく、

一部を弟の新規事業に使っても良い

という気持ちが生まれました。

マユミさんにとっては、
この件がなければ

名義は移したけれど
本来は自分の物なのだから
自分の意向通りになるのだ

と思っていましたが、

そういうことではないのだ というのが
わかりました。

いつまでも子供だと思っていた二人の息子は、
普通に権利を守る男になっていました。

彼女は両親からの相続財産があるので、
生活するのに困ってはいませんが、
ちょっとさびしい老後です。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した？」例
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事例3-09

先生は忙しいのですぐには取り掛かれない。

ご自分の病院とご自宅の敷地はほぼ平屋です。

将来的なことを視野に入れて

これとつながった上地を買うことで、

高齢者用のケアハウスは
大きな建物を建てることが出来る

というので、高く買っていただくことが出来ました。

自宅の容積を
ケアハウスの方に載せることができるので、
他の上地を買うよりもメリットが有るのです。

それに、運営する時間的コストも軽減できます。

この上地には、
ロードハウス型の店舗が乗っていたので、
その収入で銀行融資の返済も出来ます。

事業を実際に始めるまでは、上地を獲得しても、

支払いはその 賃料収入があればまかなえる

ということになります。

先生にとっても とても良い条件 だったのです。

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事例3-08

300 坪の上地に
ド～ンと豪邸を建ててくれる人も、
その場所では見つけるのが難しいのです。

お料理のしようがありません。

現地をウロウロ歩いて、写真を撮りました。

帰社して、公図と地図とにらめっこ。

「誰が高く買ってくれるのだろう？」

いわゆる地域の特殊需要しかありません。

しかし公図をよく見ると、
敷地の一部が 2 軒先の病院とつながっています。

その病院にアプローチをしたところ、

丁度、高齢者向けのケアハウスを建設したい

と思っていたそうです。

この上地の隣も、
正面も大きくて立派は分譲マンションが建っています。

建築されたのは平成元年前後です。

当時はバブルで、

“都内に家を買えない“

ということで、
こんな遠くにも大きなマンションは建てられ
多くの人が購入したのでした。

しかし、その後バブルは崩れ、

このマンションを購入した人たちは
含み損も抱えた状態なので、
買い換えることも出来ずそのまま住んでいます。

今 55 歳～65 歳くらいの世代です。

そろそろ定年。
そして、老後が見えてくる年代です。

今後はこういう人たちへの
医療や介護の需要が見込める場所だということです。

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