タグ別アーカイブ: 契約

定期借家権マニュアル−50

4.普通の賃貸不動産経営を有利にする15の型
15. 同一借家人普通定借新旧契約切り替えプラン型-2
  
実務的には、
  
(1)貸室(物件)自体を変更する
  
(2)同物件であれば、新旧の切り換えの間に、
 相当の不入居期間(空白期間)を設ける
  
(3)従前の普通借家契約の借家権を金銭補散して消滅させてから、
 新規定期借家契約を締結する、
  
という3通りの方法が考えられます。
  
◆適用対象
事業用賃貸物件では当事者の合意により適用可能です。
居住用物件では単純な新旧切り換えは
法律により禁止されていますので適切な処置が必要です。
  
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定期借家権マニュアル−26

3.古貸家・古アパートの悪循環
b. 古貸家の最悪循環-2
  
しかし、これが戸建て古貸家となると
話は変わってきます。
  
建物は人が住んでいて、
小まめに修理•修繕していれば、
老朽化はしても朽廃はしないものです。
  
しかし、修理・修繕を一戸建貸家の入居者に
安易に転嫁してしまった古貸家は、その下の高価な土地とともに
ほぼ永久に家主のもとには戻らない資産となってしまっているのです。
  
明け渡し期限をあらかじめ定めておく定期借家権の導入は、
この最も恐ろしい事態を回避する
有効な手段となることでしょう。
  
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定期借家権マニュアル−22

2.定期借家権のポイント
f. 新旧切り換え不可6要件

(1)居住用

(2)当事者が同一

(3)合意終了

(4)引き続き

(5)同一の建物

(6)当分の間(4年間)

乎成12年3月1日以前に締結された普通借家契約から
定期借家契約への切り換えはできません。

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定期借家権マニュアル−21

2.定期借家権のポイント
e. 法定の中途解約権

(1)居住用

(2)建物の賃貸床面積が200平米未満

(3)転勤・療養・親族の介護・その他やむを得ない事情

(4)自己の生活の本拠として使用困難

(5)申し入れ1カ月を経過して終了

(6)強行規定

居住用の定期借家契約における中途解約権は、
強制的に適用される規定なので注意が必要です。

つまり、 これに反する契約内容を合意したとしても、
法律でその規定は無効となります。

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定期借家権マニュアル−20

2.定期借家権のポイント
d. 終了対抗要件

(1) 期間満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に
 契約終了の旨を通知

(2)不通知の場合、通知の日から6ヶ月を経過した後

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定期借家権マニュアル−13

1.定期借家権とは
b. 契約期間満了による契約の更新がない-5

(4)契約期間内解約の排除が一般化する

当事者の自由な取り決めに基づく定期借家権では、
家主は契約期間内解約の排除を
特約としてつけることにより、
事業の収益利回りを確定させることが可能です。

この方法は、定期借家契約の普及とともに
一般化していくことでしょう。

但し、借家人が自宅として使用する場合、
法定の中途解約権を特約で排除することはできません。

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定期借家権マニュアル−10

1.定期借家権とは
b. 契約期間満了による契約の更新がない-2

(1)契約期間満了による契約の更新がない

すでに述べたように、
定期借家権は契約期間が満了すれば
家主に「正当事由」がなくても終了します。

元来、正当事由制度とは、
契約期間が満了した時点で正当事由があるか否かで
契約の更新拒絶ができるかどうかを判断する制度。

定期借家権では、更新そのものを排除しているので、
正当事由の有無に係わらず
賃貸借契約は更新されないのです。

また、再契約についても双方が合意すれば可能ですが、
その都度、書面による契約が必要です。

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定期借家権マニュアル−9

1.定期借家権とは
b. 契約期間満了による契約の更新がない-1

定期借家権は、家主、借家人という
当事者個々の自己責任に依って締結される
「完全に自由な契約」 です。

それはフリー、フェアー、グローバルという原則に基づく
“不動産ビッグバン"を実現していく ための、
試金石とも言えるものです。

明日以降、その内容についてこまかに検証していきます。

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定期借家権マニュアル−2

0.定期借家権のメリットをフルに活用するために-2

これまで貸家、アパート・マンション経営に興味はあるものの、
事業に乗り出すことをためらっていた方にとっては
まさに救世主ともいえる存在ではないでしょうか。

同法の施行により長期にわたる安定収入が見込め、
さらに所得税•相続税対策にも適した貨貸不動産経営を、
より安全に手がけることができる環様が整ったと言えます。

この記事は定期借家権ならではのメリットを最大限に活かし
着実でみのり多い賃貸不動産経営をめざす皆様の
支援になることを願い作成いたしました。

毎日の投稿をお役立ていただければ、何よりも幸いに存じます。

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借地利用マニュアル−10

4.借地契約の更新
a. 借地契約の更新

期間の定めのある借地契約は、
地主・借地人双方が合意して解約しない限り、
原則としてその期間の満了をもって更新される。

借地契約の期間は、堅固な建物で30年以上、
非堅固(木造)な建物で20年以上とされており、
これ以下の短い期間の契約の場合、
その契約期間は無効となり、
期間の定めのない借地契約となる。

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5月の相続セミナー

間違った作り方じゃ効果なし!
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5月28日 土曜日 14:30〜16:00

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