「定期借地契約を土地活用に活かす」－７
６．一括前払賃料方式で複合活用も
長期の事業用定期借地契約は、
契約期間が30年以上50年未満ですが、
賃料を一括前払方式にすると相当高額な一時金を
手にすることができます。
この一時金を活用して他の土地で賃貸住宅経営をすれば
より相続税対策の効果を高めることができ、
いわゆる複合土地活用による相続税対策が可能になります。
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「定期借地契約を土地活用に活かす」－６
５．ハウスメーカーへの土地賃貸
賃貸住宅経営を行うには多額の投資が必要になり、
その後の家賃相場の変動や入居率の悪化、
期間経過に伴う修繕費の増大などの様々なリスクがあります。
これらのリスクを避ける為、
ハウスメーカーに土地を定期借地で賃貸している実例があります。
収入は減りますが長期安定収入を得ることができますので、
リスクが軽減されます。
しかし、一般定期借地の場合、
最短でも50年の長期の契約期間になりますので、
それを嫌って建物譲渡特約付き借地契約による
定期借地契約が多く見られます。
この場合、契約期間は30年となりますが、
30年経過時点で建物をその時の時価で買い取る契約となるので、
その点を留意しておく必要があります。
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「定期借地契約を土地活用に活かす」－５
４．契約は公正証書で契約内容は確実に
事業用定期借地契約は
公正証書でなければ定期借地契約が法的に担保されません。
一般定期借地契約は書面によればいいとされていますが、
将来のトラブルを考慮すると
公正証書にしておく方が無難でしょう。
また、契約期間内に建物建て替えなどの建物築造による
存続期間の延長がないことや
契約期間の更新排除特約、
建物買取請求権の排除特約など、
法的に担保されるよう契約を確実に行う必要があります。
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「定期借地契約を土地活用に活かす」－４
３．居住用建物の敷地は50年以上の契約の一般定期借地契約
土地の賃貸期間はできるだけ短い方が良いと考える方が多い様です。
いつでも転用したり譲渡したりできるようにしたい
というのがその主な理由のようですが、
その意味で注意しなければならないのが、
建物を居住用に使う場合には
一般定期借地契約しかできないことです。
例えば、パチンコ遊技場に社宅が併設されている場合は、
事業用定期借地契約をすることができません。
また、居住施設が併設されている高齢者用の介護施設や、
グループホームなども
事業用定期借地契約を結ぶことができません。
これらの場合には、契約期間が最短50年の
一般定期借地契約しか結ぶことができませんので
注意が必要です。
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「定期借地契約を土地活用に活かす」－３
２．ロードサイド店舗用地の場合には高収入になることも
車の通行量が多く敷地の出入りが簡単で駐車スペースが多い、
つまりテナントが事業収益を上げやすいロードサイドの土地は、
どのテナントもその土地を借りて事業をしたい物件です。
ものの値段は需給関係で決まりますので、
人気の高いこのような土地は、
事業用定期借地で賃貸する場合には、
２％どころか８％を超える地代契約も珍しくありません。
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「定期借地契約を土地活用に活かす」－２
１．低リスクで長期安定収入の定期借地
定期借地契約は、土地を最短でも事業用定期借地で10年、
建物譲渡特約付きや長期タイプの事業用定期借地で30年、
一般定期借地で50年以上の契約期間となります。
地代収入となりますので、
通常は土地の時価の２％前後の年間地代ですから
それほど多額の収入にはなりませんが、
長期間に渡って安定収入を確保することができます。
通常は中途解約時や期間満了で土地を変換する際には、
賃借人が湯している建物を自らの費用で取り壊し、
現状に復して返還することとしますので、
地主にはほとんどリスクがないと言えます。
平成4年8月1日にスタートしてすでに20年以上経過しており、
この間中途解約や賃借人の倒産も多く発生しています。
しかしトラブルらしいトラブルが生じていないのは、
定期借地に関する借地法が定められており、かつ、
契約で原状回復のための保証金を預かっている例が多いからといえるでしょう。
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「定期借地契約を土地活用に活かす」－１
定期借地契約で土地を賃貸して安定収入を得たいと考えていますが、
定期借地権についてはいくつかの手法があるそうですので、
その活用方法について教えてください。
☆ポイント☆
１．建物の賃貸と比較すると収入はあまり多くないが長期安定収入となる。
２．ロードサイド店舗用地の事業用定期借地権の場合には高収入になることも。
３．居住用建物の敷地は50年以上の契約の一般定期借地契約に限定。
４．建物譲渡特約付き定期借地契約の活用によりリスクの回避。
各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。
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「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」－７
５．土地の賃貸や建設した建物の賃貸－２
（１）定期借地契約による土地賃貸
介護事業者や医療法人・診療所等が地主から土地を借りて
サービス付き高齢者住宅を建設し、
賃貸住宅経営と介護事業や医業経営を複合的に行う事により、
経営の複合的な相乗効果による収益向上の実現を目指す事例が
増えてきています。
地主にとってはちだい収入が安定し、
かつ長期にわたって見込むことのできるメリットがあります。
建物を建築して賃貸することと比較すると
多額の資金を必要とせずリスクが少ない代わりに、
収益性が低いと言えます。
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「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」－５
４．貸家建付地評価が変わらない一括借上げ制度
これまで述べたとおり、建物を贈与しても、
その時点の賃貸借契約は引き継がれることになりますので貸家建付地として評価しますが、
新たな借家人と贈与を受けた人が賃貸借契約を結んだ場合、
その貸家に係る部分の敷地については、自用地として評価されます。
つまり、建物を贈与した時点における借家人が変わらない限り、
その土地は貸家建付地として評価できますので、
企業への一括貸しやサブリース契約、
あるいは解約不可を特約条項にした定期借家契約を締結するなど、
借家人が変わらない方法をとることができれば、相続対策において、
土地について評価減を確保できると言えるでしょう。
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