４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１４. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型－２
　　
対象物件は、立退き交渉中の古アパートの
もともとの空室部分や、
立退き交渉が成立して
借家人から明け渡しを受けた部分とします。
　　
契約期間は、
立退き交渉の最終借家人決着の見込み期間となりますが、
不確定な場合は1年未満あるいは1ヶ月単位の短期契約としておきます。
　　
◆適用対象
古アパートなどの居住用賃貸物件はもちろん、
事務所用・店舗用の古貸ビルのような
事業用賃貸物件にも適用可能です。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１３. 造作買取り請求権付型－２
　　
契約にあたっては借地借家法第33条（造作買取請求権）を
契約の特約で借家人の権利として明記します。
　　
対象物件は、
内装・造作の汎用性の高いものが良いでしょう。
但し、家主の同意のあるものに限るべきです。

◆適用対象
一般居住用賃貸物件が主に考えられますが、
事務所・店舗用の事業用物件でも、
付加する内装・造作の同意する範囲を明確にすれば、
適用可能でしょう。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１３. 造作買取り請求権付型－１
　　
家主の同意を得て建物に付加した
内装・造作がある場合には、
借家人は借家契約の期間の満了または
合意の解約によって契約が終了した時に、
その内装•造作を契約で事前に定めた算定法により
家主に買い取ってもらうことを
借家人の権利として特約します。

時価の算定にトラブルを生じる恐れがあるので、
内装・造作を施す際、あらかじめ
経年による買い取り価格を決めておくと良いでしょう。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１０. 家賃全期前納型
　　
中途解約のない長期固定の借家契約において、
借家人は入居時に契約期間全期分の家賃を
一定の割引率で値引きされた金額で一括前納します。
　　
この契約は、家主がアバート建築資金の一部を調達する
一方法として利用することができ、
短期契約では入居審査を軽くすることができます。
　　
事業用、 特に店舗用賃貸物件でも
最近では建築協力金や保証金をあまり多額に預かれないので、
ビルオーナーの自己資金不足を補う方法として
本契約は有効でしょう。
　　
◆適用対象
居住用 ・ 事業用賃貸物件すべてに適用可能です。

※借家人が自宅として使用する場合、
　借家人には法定の中途解約権があります。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
３. 契約期間選択型－１
　　
借家人の希望・都合に合わせた契約期間を
選択できるようにする契約方式です。

借家人にしてみれば6ヶ月しか使用が予想されない場合、
また5年間は使用すると考えられる場合などによって、
普通借家契約の賃料よりも安ければ好都合ではないでしょうか。

ただし契約期間中の借家人からの契約解約は認めない契約とします。
　　
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■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
2. 契約継続見直し型－２
　　
契約期間を２年程度に短く区切ることによって
単に一定期間相手を観察して
優良 ・ 不良によって契約継続するか否か
判断するというものでなく、
家主に特別の事情が生じた場合でも、
契約期間満了をもって契約を終了させることができます。

◆適用対象
居住用・事業用すべての物件に適用可能です。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
2. 契約継続見直し型－１
　　
初回借家契約の入居時点では、
貸主・借主ともにお互い相手をよく知りません。

そこで第1回の契約は1年未満の短期にして、
その後の契約を継続させるか否か見直します。

また、 次回以降についても2年程度の契約期間として、
2年毎の契約期間満了の都度、
貸主・借主がお互いにこの借家契約を再契約によって
継続させるか否かを見直します。

これにより、 不良借家人を再契約拒絶で締め出すことができます。
　　
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３．古貸家・古アパートの悪循環
b. 古貸家の再悪循環－１

前回の図示した木賃古アパートの悪循環の場合、
建物がアパート（共同住宅）ゆえに
この悪循環も最悪には陥りません。

修理・修繕がなおざりで雨もりがひどくても、
入居者が勝手にアパートの屋根を
全面修繕することはないからです。

古アパートは極論するならば、
修理· 修繕をなおざりにして何十年か放置すれば、
いつかは建物が朽廃するでしょう。

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３．古貸家・古アパートの悪循環
a. 不良資産の「不良化」－２

「収益性がない物件だから、できるだけ追加投資はしたくない」
という大家さんの気持ちは察することができますが、
そのために借家人の「借家権」はより強いものとなり、
不良資産はより「不良化」していきます。

一刻も早く定期借家権を導入し、
こうした悪循環を早期に断ち切りたいものです。

定期借家権マニュアル-図２ posted by (C)alive

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２．定期借家権のポイント
c. 契約方法

(1) 公正証書による等、書面による契約が必要
→書面であればよく、 必ずしも公正証書である必要はありません。

(2)更新のない旨を記載した書面を交付して説明
→定期借家契約を結ぶ時には、借家人に対して
　(1)契約の更新がないこと、
　(2)期間満了によって 建物賃貸借が終わることについて、
　その旨を記載した書面を交付して家主本人もしくは
　その代理人が説明する必要があります。

　万一、この説明をしなかった場合、
　契約の更新がない事が無効とされるため、
　従来の借家権（正当事由借家権）と同じ扱いになります。

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