４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
７. 家賃固定型
　　
賃貸不動産経営に長期の安定を求める家主向けの契約です。
　　
契約期間中の借家人からの契約解除を認めないだけでなく、
賃料そのものも固定してしまいます。
これにより、 当初計画した収支計画通りに
収入が確保できることになります。
　　
契約期間は5-10年の中長期契約とし、
契約期間が長くなるに従い賃料は低く設定します。
　　
ローリスク・ローリターン長期安定型不動産経営を実現する、
最もリスクの少ない契約方法といえるでしょう。
　　
◆適用対象
居住用・事業用いずれの賃貸物件でも可能です。　
　　　　　
※借家人が自宅として使用する場合、
　借家人には法定の中途解約権があります。
　　
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

→キャンセルになりました。
　11月のセミナー現在企画中です。

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１．定期借家権とは
b. 契約期間満了による契約の更新がない－４

(3)賃料改定ルールが当事者の合意で決められる

定期借家契約では
貨料改定についての特約をつけることにより、
借地借家法第32条の規定（賃料増減額請求権）を
排除することが可能です。

これによって、
世間の家貨相場がどれだけ上昇あるいは下落しても、
契約時に当事者間で決められた家賃改定のルールが
そのまま適用されます。

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９月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか？過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか？

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら？

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月24日（金）19:00 〜

会場：高輪区民センター　講習室

→　https://www.facebook.com/events/505909672941272/

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１０月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－３

この立ち退き・家賃相関関係は、
貸家経営に１つの助言を示唆してくれる。

貸家は建築物である以上、
耐用年数を経過したら必ず壊すことになる。
その際、一番問題となるのは
借家人の立ち退きである。

この立ち退き交渉をより容易にできるようにしておくことを、
貸家経営の日常的な課題として捉えておく必要がある。

貸家経営の円満な終結は、
日常経営における適正家賃維持という
貸家経営努力によるのである。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－２

周辺家賃６万円のところで
その半分の３万円で住めるのだから、
相当居心地が良いはずである。

そこを「立ち退け」と言われても、
立退料を弾んでもらわなければ、
出たくないのが人情であろう。

反対に周辺家賃６万円のところで
現行７万円という相場より高い家賃ならば
立ち退けなどと言われなくても、
その事実に気づかされるだけで自ら出て行ってしまう。

最近はアパート家賃が値下がっているので
こうした事態もたまに起きることがある。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－１

貸家の借家人を立ち退かせる交渉を手がけてきて、
立ち退き交渉とその家賃との間には
一定の相関関係があることに気づいた。

つまり、その貸家の現行家賃が、
周辺相場に比べて非常に安い場合、
立ち退き交渉は難航し、
また周辺相場に近いまたはそれ以上であれば
立ち退き交渉はまとまりやすい。

例えば、周辺家賃は６まんえん位の地域で
現行家賃が３万円であれば、立ち退き交渉成功率は
３÷６×１００＝５０％というわけである。

同じく周辺家賃が６万円で現行家賃が７万円ならば
成功率は１００％以上である。

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９. 不良資産の優良化のために－５

古貸家の場合、同じ人に対して
50年以上も貸している例も多い。

もちろん同じ人といっても、
当初契約時では家主も借家人もそれぞれ先代同士だろうが、
数十年の間、安い家賃でそこに住み、
家の修理・修繕を自分の家のように
借家人が自費でやっていると、
その本人はもう他人の家、他人の所有物とは
思えなくなるもの無理はない。

こうして「借家権意識」は徐々に強くなっていく。

こうした経緯を踏まえて考えるならば、
貸家の修理・修繕は民法における家主の「義務」として捉えるのでなく
大家さんは所有権を確固たるものとするための
「権利」と捉えるべきであろう。

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2. 不良資産の「不良化」－１

繰り返すが、こうした不良資産である
古貸家・古アパートを多く抱えている大家さんは、
借家人に早く立ち退いてもらい、
売却もしくはその土地の現在の価値に見合った
土地有効活用を図りたいと切実に願っているはずだが、
実際は「借家法」によって借家人を立ち退かせることは容易でなく、
結局は立ち退きを諦めてしまうのである。

そこで手っ取り早い現実的な古貸家対応策として
大家さんは少しずつでも家賃の値上げを
借家人に同意してもらいながら、
民法上、家主の義務となっている修理・修繕などを借家人に転嫁し、
その費用を負担させることにしている。

「収益性がない物件だからできるだけ追加投資はしたくない」
という大家さんの気持ちはさっするが、
そのために借家人の「借家権」はより強いものとなり、
不良資産はより「不良化」していくのである。

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お金は収入があるから使える＜事例紹介＞－６

■老人ホームに入居するときは

老人ホームに入居するときは、
自宅マンションを売却または賃貸に出す。
貸す場合は家賃年間150万円が可能です。

年収は650万円＋150万円＝800万円となります。

自宅は、
収入を生む資産に生まれ変わったのです。

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