タグ別アーカイブ: 対策

相続&不動産活用術:11-01

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相続&不動産活用術
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11-01:マンション投資で相続税を抑える
  
財産がほとんど現金しかない場合、
相続財産の評価減を目的として
     
マンション投資を活用できます。
  
一戸建てよりも相続時の上地評価額が低く、
賃貸するとさらに評価減となるマンション投資。
  
将来的に収益物件になりそうかを考慮しながら
行いましょう。
  
相続人が複数いる場合は
人数分の区分所有マンションを持つのも
ひとつの手です。
  
遊休地や活用に困っている不動産を
複数所有している場合などに
その不動産を 売却して
  
マンション投資に組み替える という
  
選択肢もあります。
  
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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-10

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-10

大手の不動産会社さんは皆さん、ドン引きです。

「あんなの、売れたんですか~!?」

期待していたよりも高く売れたことから、
長男も全部自分のお金だと主張するのではなく、

一部を弟の新規事業に使っても良い

という気持ちが生まれました。

マユミさんにとっては、
この件がなければ

名義は移したけれど
本来は自分の物なのだから
自分の意向通りになるのだ

と思っていましたが、

そういうことではないのだ というのが
わかりました。

いつまでも子供だと思っていた二人の息子は、
普通に権利を守る男になっていました。

彼女は両親からの相続財産があるので、
生活するのに困ってはいませんが、
ちょっとさびしい老後です。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-09

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-09

先生は忙しいのですぐには取り掛かれない。

ご自分の病院とご自宅の敷地はほぼ平屋です。

将来的なことを視野に入れて

これとつながった上地を買うことで、

高齢者用のケアハウスは
大きな建物を建てることが出来る

というので、高く買っていただくことが出来ました。

自宅の容積を
ケアハウスの方に載せることができるので、
他の上地を買うよりもメリットが有るのです。

それに、運営する時間的コストも軽減できます。

この上地には、
ロードハウス型の店舗が乗っていたので、
その収入で銀行融資の返済も出来ます。

事業を実際に始めるまでは、上地を獲得しても、

支払いはその 賃料収入があればまかなえる

ということになります。

先生にとっても とても良い条件 だったのです。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-08

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-08

300 坪の上地に
ド~ンと豪邸を建ててくれる人も、
その場所では見つけるのが難しいのです。

お料理のしようがありません。

現地をウロウロ歩いて、写真を撮りました。

帰社して、公図と地図とにらめっこ。

「誰が高く買ってくれるのだろう?」

いわゆる地域の特殊需要しかありません。

しかし公図をよく見ると、
敷地の一部が 2 軒先の病院とつながっています。

その病院にアプローチをしたところ、

丁度、高齢者向けのケアハウスを建設したい

と思っていたそうです。

この上地の隣も、
正面も大きくて立派は分譲マンションが建っています。

建築されたのは平成元年前後です。

当時はバブルで、

“都内に家を買えない“

ということで、
こんな遠くにも大きなマンションは建てられ
多くの人が購入したのでした。

しかし、その後バブルは崩れ、

このマンションを購入した人たちは
含み損も抱えた状態なので、
買い換えることも出来ずそのまま住んでいます。

今 55 歳~65 歳くらいの世代です。

そろそろ定年。
そして、老後が見えてくる年代です。

今後はこういう人たちへの
医療や介護の需要が見込める場所だということです。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例3-07

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例3-07

都心から 1.5 時間もかかって、
最寄り駅からバスで 15 分もかかる場所。

マユミさんのお知り合いの大手不動産業者さんは
誰も関わりたがらない上地でした。

そんな辺邸な場所でマンションを建てても

誰も 買いません。

賃貸マンションにしても、

誰も 借りません。

戸建てにしようと思うと、
300 坪の上地に道路入れないといけないので、

数戸しか 建ちません。

建売価格から逆算すると、
マユミさんの希望の 半分以下 です。

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このレポートで伝えたい3つのこと-4

本やインターネットの情報では知ることが出来ない
「不動産業界の裏側」の話しもしていきます。

この話しがなぜ必要なのかというと、
先に話しますが、

あなたの不動産を一番高く売るため には

絶対に知っておいて頂かなければならない事

だからです。

他にもディープな内容をかなり話しています。
楽しみにしていて下さい。

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このレポートで伝えたい3つのこと-3

まずは実際に起きてしまった相続トラブルを
解決していった成功事例を、

マユミさまの例からご紹介します。

その後、
相続についての細かな知識や手続きの方法、
不動産を有効活用して節税する方法などをお話します

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このレポートで伝えたい3つのこと-2

それと、
現金でなく 上地や家などの不動産 が絡むと
これもまた厄介になります。

売りたくても売れない不動産を相続して、
恩った以上に相続税がかかるケースや、

現金が用意できなくて先祖代々の上地を
泣く泣く手放す例もあります。

全ては準備不足が原因です。

逆に
相続があることをあらかじめ分かっている人は、
生前から対策をしているので
もめ事が起きませんし、

子供に負担をかけることなく、
むしろ、子供に安定した収入を保証する形で
財産を残しています。

このあたりの話しについては
後で話しますが、

何事も準備が肝心です。

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定期借家権マニュアル−73

6.相続対策・高齢化対策の5の型
2. 相続対策節税・分割・納税全対応型-2
  
相続発生後は各室をバラして分割し、
物納または売却金納による納税も可能です。
  
◆適用対象
区分所有建物なら用途は問いませんが、
各戸が将来売却し易い居住用建物の方がよいでしょう。
  
また居住用マンションの方が固定資産税の節税効果があり、
経済効率はより高まります。
  
マンションにする場合は、分譲マンション仕様の設計で、
施工も将来の売却を考えて分譲マンション同様、
信頼できるゼネコンの施工建物であることが望ましいでしょう。
   
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古貸家・古アパート整理マニュアル−1

0. 古貸家・古アパート整理でお困りの皆様へ

貸家・アパート経営事業は、
様々な事業のうちでもその収入は長期的に安定し、
所得税・相続税対策にも適し、
経営も比較的安全かつ平易なものです。

しかし、この筋書きも
新築後20年から長くて30年くらいまでのことであり、
それ以上経つとこれらの要素が逆転してしまう場合があります。

築30年を超える古貸家・古アパートを持っていること自体が
家賃が安く修繕費がかさむという収入面の負担、
収入に貢献しない分所得税には影響が少ないものの
その土地が高額であるため相続税対策にとって
非常なマイナスとなり、
さらには地震・台風等の際に損害賠償問題を発生しかねない
危険もはらんでしまっています。

こうした古貸家・古アパートのお悩みを持つ家主さんのために、
少しでもお役に立つようにと願い、
このシリーズでお話しすることにしました。

毎日の投稿をお読みの上、
お困りの問題の解決策の一助としていただければ幸いです。

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