８． 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法－５

このようにして、
“カップとお皿＂をセットで売る借地人は、
お皿の差益とカップの含み益実現と、
2 つの利益を手に入れることができる。

一方、 お皿の持ち主の地主が借地人からカップを買う場合は、
本来600円のカップは売り主の事情で400円から500円位で買える。

そして、カップを手に入れた地主が
お皿とセットで売ると1,000円となり、
カップの方から100円から200円の差益と、
お皿の方から100円から300円の含み益が実現して、
2つの利益を得られるわけである。

こうした「底地」と「借地権」の相互事情から
“値決め＂ のガイドラインを示すのがこの方法である。

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８． 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法－４

”コーヒーカップとお皿”1組1,000円を、
例えば土地所有権坪当たり100万円、
借地権割合を6割として借地権（カップ）を坪60万円、
底地割合を4割として底地権（お皿）を坪40万円と置き換えて、
図表を見ると分かり易い。

カップの持ち主の借地人が
地主からお皿を買う場合を例にとってみると、
本来400円のお皿は、売り主の事情で
100円から300円位の値段で買うことができる。

そして、 それをカップとセットで売ると、
お皿は本来価格の400円となる。

ここでお皿から、300円から100円の差益が出てくる。

それだけでなく、カップの方もそれを単独で売れば、
150円位は値引きしなければならないのに、
第三者にカップとお皿のセットで売ることにより
本来価格600円で売れることになる。

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８． 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法－３

先のコーヒーカップとお皿の例えをもう一度使って、
一方が他方へ売却する場合の価格はどうなるかを、
コーヒーカップとお皿を売っている
瀬戸物屋のケースで考えてみた。

貸宅地整理マニュアル-図８ posted by (C)alive

ケース１は、店が通常営業している状態で、売り急ぎがない場合。

ケース2は、 店舗改装しようとして、
なるべく早く在庫を減らしたいと思っている場合。

最後のケースは、商売を廃業するので、
閉店処分のバーゲンセールを行う場合である。

このように売り手の事情によって
各々ケースごとに価格の付け方が違ってきている。

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８． 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法－２

そこで解決策は持ち主を1人にすること。

つまり、地主あるいは借地人の一方が他方を買い取り、
貸地借地関係を解消することである。

ところが、 初めから売り主と買い主、
そして売買対象物件がすべて決まっているので、
自由市場における自由取引のように
落ち着くところに落ち着くといった自然の流れにはならない。

そこに、「価格ガイドライン法」が生まれてきたわけである。

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８． 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法－１

底地と借地権は、
このコーヒーカップとお皿の関係にある。

問題は、貸地借地関係では各々の持ち主が
地主と借地人別々ということ。

カップの持ち主は、お皿の持ち主からそれを借りて、
自分でコーヒーを飲む分には何も問題はないが、
“いざ、 これを売ろう”と思った場合、
カップ（借地人）あるいはお皿 （地主）の一方だけでは、
その本来の価値を実現できないことになる。

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８． 価格ガイドライン法
a. 底地・借地権の価格関係について－２

お皿の方も同様に、本来の価格が400円であっても、
コーヒーカップの付いていないお皿なんて
”クリープのないコーヒー”のようなもので、
せいぜい100円で売れれば良い方である。

“カップとお皿”の双方が
本来の価値を100%実現するには、
双方が同時に売却された場合だけである。

◆本来なら1000円の価値のあるコーヒーセットが
場合によっては500円にしかならないことも！

貸宅地整理マニュアル-図７ posted by (C)alive

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８． 価格ガイドライン法
a. 底地・借地権の価格関係について－１

以下に示すように、
底地と借地権相互の価格関係を理解するには、
両者をコーヒーカップと受け皿に例えて考えてみると分かり易い。

1組1,000円のコーヒーカップと受け皿があり、
その本来の価値は
カップの方が600円、お皿の方が400円とする。

しかし、仮にこの1組1,000円のコーヒーカップセットが
別々に売られたならどうなるか。
カップの本来価格が600円であったとしても、
恐らく”お皿の付いていないコーヒーカップでは…”と、
２～３割引でなければ売れないであろう。

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７． 「ウルトラ１０法」と「準解消法」
b. 準解消法－２

以上、貸宅地整理法には「基本4法」、
「応用6法」、「ウルトラ10法」および
「準解消法」 の合わせて22通りがある。

これらのどれを実践していくかについては、
個々のケースや条件や環境が異なることを明記し、
その効果を最大限に活かせる手法を選び出すことが肝要である。

貸宅地整理マニュアル-図６ posted by (C)alive

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７． 「ウルトラ１０法」と「準解消法」
b. 準解消法－１

準解消法は下記の２通りである。

(1)「マンション借地権等価交換法」
→等価交換手法による借地権マンションを
　ディベロッパーが建設し、
　借地人は借地権分の専有床を受け取る。

(2) 「物納協力法」
→地主に相続が発生した場合、底地を物納することについて、
　借地人が協力する旨の覚書を結ぶ。

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７． 「ウルトラ１０法」と「準解消法」
a. ウルトラ１０法－３

ウルトラ１０法の(7)～(10)は下記の通りである。

(7)「地主連帯保証法」
→借地人が底地をローンで買いやすくするために、
　地主はそのローンの連帯保証をする。

(8)「貸家転換法」
→地主は借地人から借地権を買い戻した後、
　その借地人と改めて貸家契約を結ぶ。

(9)「定期借地権転換法」
→地主は借地人から旧法の借地権を買い戻した後、
　その借地人と改めて新法の定期借地権契約を結ぶ。

(10)「借家人売却法」
→借地人が底地を買わない場合、地主は借家人へ底地を売却する。

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