５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
３. 完全無借家権店舗リース型－２
　　
この契約により、
従来型の店舗リース方式につきまとう
借家権付着の問題が完全に払拭できます。
　　
借家人にはできる限り簡単に出店できる条件を整え、
出店後は頑張って稼いでもらうための契約方法です。
　　
◆適用対象
クラブ、バーなどの貸店舗が主な適用対象。
ソシアルビルなど、こうした業種の某合店舗ビルに
適した契約形態です。
居住用物件に適用する場合は内装・家具付リース方式ということも可能です。
　　
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1５. 家賃との関係－２

一方、立ち退き料≒借家権価額であるとして、
次の考え方もあるであろう。

借家権＝周辺相場より安く借りられている借家のその安さ分の権利

この考え方から幾つかの示唆が得られる。

第１に、当該貸家の家賃が周辺相場に比べて安くなければ、
立ち退き料が不要の場合もある。
隣のアパートが安くて綺麗なら、
そのことを伝えるだけで出て行ってもらえることもある。

第２に、立ち退き料を支払いたくなければ
貸家経営の努力を怠らず、家賃を常に相場に維持すること、
逆に出て行ってもらいたければ、
家賃値上げの努力をすることである。

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1５. 家賃との関係－１

裁判所の例は、個別事情によって様々で一概に言えないが、
平均的な見方をするとその更地評価の10～15%位で
税務署の評価より低めとなっているようだ。

しかし実際には、大きな開きがあり、
現実の相場は以下といえよう。

・アパート一室の立ち退き料=10万円から300万円位。
・戸建貸家の立ち退き料＝100万円から500万円位。
・貸店舗の立ち退き料は、10坪の店舗で１億円の例もある。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-12

　　　
（5）以前商売をしていたが今では閉店して
　　　居住しかしていない借家人・借地人がいる場合
　

例：

家主のＡさんは1階部分を店舗として借家人に貸し、
自分と家族は最上階に居住しています。
しかし、借家人は2年前にこの店舗を閉店。
現在では、この空間を住居として使用しています。

————-

住宅地としての適用が受けられるので、
早めに申し出をしましょう。

例えば、下図のような家屋のケースを考えてみましょう。
　

　

借家人が店舗を閉店して住居とした場合、
それまでの課税が一部非住宅用地となっていたならば、
その旨申告することによって敷地の全部に
住宅用地の軽減特例の適用を受けることができます。

借家人の店舗に限らず、
家主本人が商売を廃業した場合も同様です。

また、自分の建物で商売をしていた借地人が
廃業して自己居住用とした場合も、
地主はこの旨を申告すると、
やはり住宅用地の扱いとなり、
場合によって固定資産税が1/3〜1/6に安くなります。
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-11

　　　
（4）店舗の背後に住宅があり、
　　　一見すると判りにくい場合

例：

Ａさんは所有する敷地の道路に面した側に
店舗を設けて商売を営んでいます。
お店の背後に住宅を建設して、
一家4人で生活していますが、
当局から送られてきた課税明細書をよく見ると、
どうやら敷地の全てが店舗として扱われており、
住宅部分までもが非住宅として課税されているようです。

答：

判断しにくいケースでは、
分筆線を入れるのが得策です。

道路に面した側に店舗を設け、
小さな通路から背後にある
住居に出入りするようになっている
ケースはよく見かけます。

このようなケースでは、図に示すように、
土地にはっきりと登記上の分筆線を入れるのが、
最も確実な方法です。

分筆によって、
住宅と非住宅用地の境界を明確にしておけば、
勝手口から住宅へと続く通路も含めた部分が、

・住宅地として1/6の評価となる（200㎡まで）

ことに加え、

・住宅区画の評価減による減税

も受けられます。

固定資産税の評価は、
一筆を単位として行われるので、
このように分筆しておくことによって、
誤った課税をされる心配がなくなります。

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