タグ別アーカイブ: 投資

定期借家権マニュアル−52

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５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
１. 不動産投資標準型－2
　　
契約期間中は家賃収入によるインカムゲインを狙い、
契約終了時は物件売却によるキャピタルゲインを狙います。

投資家は、主としてこのインカムゲインを狙うか、
キャピタルゲインを狙うかは選択できる訳です。

不動産流動化・証券化で、
最も期待されている利用法といえます。

◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件すべてに適用できます。
大手機関により小口投資資金を募集して共同投資する、
特定不動産共同投資事業に最も適した方式です。
　　
さらに進めて、この不動産投資ファンドを
不動産証券化することも可能です。
　　
※借家人が自宅として使用する場合、
　借家人には法定の中途解約権があります
　　
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定期借家権マニュアル−51

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５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
１. 不動産投資標準型－１
　　
不動産が投資の対象となるための適格条件として、
　
(1)長期契約(10年-20年）、
(2)賃料確定特約
(3)中途解約排除
(4)立退料不要
　　
の4条件を挙げることができます。
　　
今回の定期借家権の新設により、
まさにこの欧米並の不動産投資適格4条件を
満たすことができるようになりました。
　　
本契約方式は、不動産を安心•安定•安全な投資商品とし、
不動産ファンドの組成や不動産証券化を可能にします。
　　
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定期借家権マニュアル−37

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
７. 家賃固定型
　　
賃貸不動産経営に長期の安定を求める家主向けの契約です。
　　
契約期間中の借家人からの契約解除を認めないだけでなく、
賃料そのものも固定してしまいます。
これにより、 当初計画した収支計画通りに
収入が確保できることになります。
　　
契約期間は5-10年の中長期契約とし、
契約期間が長くなるに従い賃料は低く設定します。
　　
ローリスク・ローリターン長期安定型不動産経営を実現する、
最もリスクの少ない契約方法といえるでしょう。
　　
◆適用対象
居住用・事業用いずれの賃貸物件でも可能です。　
　　　　　
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

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定期借家権マニュアル−36

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
6. 公共指標連動家賃型－２
　　
アパートの家賃を老後の年金替わりにしているのなら、
家主さんの消費生活に連動する消費者物価指数、

投資用物件としてアパートを取得した家主さんなら、
再売却する際、最も重要な指標である
収益利回りに影響を与える地価公示価格に連動させる
という方法もあります。

◆適用対象
すべての賃貸不動産物件について適用可能です。
　　　　
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定期借家権マニュアル−7

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１．定期借家権とは
a. なぜ「定期借家権」なのか－５

(3)不動産の証券化による流動化・活性化－２

不動産が、広く一般投資家の支持を得る
投資商品として成立するためには、
次の4条件を満たしている必要があります。

〈投資適格4条件〉

1. 長期契約（契約期間に法的制限はない。）
2. 賃料確定特約（当事者が契約で特約した場合、法律に優先する。）
3. 中途解約排除（契約特約により可能とする。）
4. 立退料不要（契約満了により確実に契約は終了する。）

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９月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか？過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか？

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら？

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日（土）14:30〜
9月24日（金）19:00 〜

会場：高輪区民センター　講習室

→　https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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１０月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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古貸家・古アパート整理マニュアル−35

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９. 不良資産の優良化のために－７

これは、借家法により、
家主側に「正当な事由」が必要とされ、
借地法と同様にこの「正当な事由」の判断基準が
わかりにくく難しい面が残ることも確かである。

そこでは「所有は貸地を切る」という民法の原則が働かず、
その家を所有する家主と、
その家に居住する借家人は同等の立場で
「どちらがこの家をとるか」が検討されることになる。

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資産組み替えのすすめ−14

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お金は収入があるから使える＜事例紹介＞－４

■考え方のポイント

資産組み替えの考え方のポイントは
次のとおりです。

１．収入の確保を目的にする

２．じっとしていても問題解決にならない

３．いつかは自宅を売る

４．現時点でも自宅の維持に手間と費用負担が重い

５．将来の相続でわけやすく、売りやすくしておく

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−３－３

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収益物件購入、どんなことに気をつける？－３

昨日の信頼出来る担当者による説明の続きです。

「銀行預金だとせいぜい年0.05%程度ですが、
　不動産投資の場合にはリスクが伴いますから、
　せめて将来の売却も含めて
　銀行金利の100倍の年5%くらいでは回したいですよね。
 
　とすると、頭金をいくら出すとどうなるかは次の段階として、
　仮に全額キャッシュで購入するとしたら、
　この物件Aだといくら以下で買わないといけないか、
　物件Bならどうか。まずはそれをつかむことで
　投資判断の大きな目安ができます。

　これは収益還元法のひとつ「DCF法」による計算の一例です」。
 
このくらい、あなたの立場に立って提案してくれる担当者なら
安心して任せられるのではないでしょうか？

逆に、売却時のことや、
期待利回りから逆算した購入価格の限度などを質問して
返答につまるような営業なら危険です。

あなたの大切な資産をそんな人に任せられませんよね。

もちろん、ご来社頂いたお客様には、
弊社でも具体的なシミュレーション致します！
是非お気軽にお声かけください。

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−３－２

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収益物件購入、どんなことに気をつける？－２

信頼できる担当者なら
このように詳細に説明してくれるでしょう。

「この収益物件の表面利回りは10%です。
　固定資産税や修繕費・管理料等の
　毎年の支出まで考慮した場合のネット利回りは7.8%になります。
　これは表面利回りと比べてより実態に近い数字になります。

　でも、これだけでは不安だと思います。
　というのも、収益物件を購入する場合は
　将来の売却も考慮する必要があるからです。
　
　実際に売る・売らないは別として、
　仮に10年後に売るとしたら買った時の何%くらいで売れそうか、
　最初に投資した金額は最終的には年何%くらいで回したいか、
　いわゆる期待利回りです。」

…続きは明日、引き続き見ていきましょう！

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−３－１

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収益物件購入、どんなことに気をつける？－１

みなさんが収益物件を購入する際に最も関心があるのは、
その物件を買ったら最後はどれくらい儲かるかという“収益性”でしょう。
 
にもかかわらず、ほとんどの業者は
年間家賃収入を物件価格で割っただけの
“表面利回り”の話しかしない(できない?)のです。

「この物件は表面利回り10%もありますから
　10年で元が取れますよ！」

…こんな話なら小学生でもできますよね。

こんな業者には誰も頼みたいと思わないでしょう。

少し勉強した業者になると、
固定資産税や修繕費等の支出を考慮した
“ネット利回り”の説明をします。

これなら前者より多少はマシですが、
この程度の話しかできない業者はおすすめしません。
 
ではどのような説明をする業者であれば
信頼するに足りるのでしょうか？
明日以降詳しく見ていきましょう。

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