マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－１０

４．マイホーム購入の見落としがちな利点－２

営：もうひとつのポイントは、
　　住宅ローン減税などの有利な住宅税制や超低金利が
　　いつまで続くか…ってことなんですね。

　　今は消費が低迷しているからこそ、
　　政府は需要喚起策としてマイホームを取得し易い政策を
　　大きく打ち出しているんですが、
　　景気が少し戻り始めたら確実にローン金利は上がるでしょうし、
　　税収確保に向けて住宅ローン減税なども
　　縮小または廃止される方向にいくでしょうね。
　　この差はすごく大きいんですね。

　　不況の時は雇用などの不安もあるでしょうが、
　　マイホーム取得には絶好のチャンスでもあるんです。
　　逆転の発想ですね。

客：なるほど！
　　そういえばお宅の会社、〇〇町に分譲地を持ってたよね？
　　ちょっと遠いけど、そこ見せてくれないかなぁ？

営：わかりました。では今度の土曜日にでもいかがですか？

客：いや、今すぐ案内して！

営：ハイ、承知しました。では、すぐ出発しましょう！

さて、あなたの場合はいつが買い時でしょうか？
　
ご来社頂いたお客様には、
弊社でも具体的なシミュレーション致します！
是非お気軽にお声かけください。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－９

４．マイホーム購入の見落としがちな利点−１

客：しかしすごく参考になった。
　　こんなアドバイスしてくれた会社はどこにもないよっ！

営：ありがとうございます。
　　実は判断材料としてのポイントは他にもあるんですよ。

客：えっ何？まだポイントがあるの？それも教えてよ。

営：例えば、縁起でもありませんが、もし先延ばし期間中に
　　ご主人に万が一のことがあった場合を想定してみましょう。
　　その場合、残された奥様やお子様は
　　一生涯家賃を払い続けなければならない。
　　そうしないと確実に借家を追い出されますからね。
　　この生涯家賃総額はすごい額になるんですよ。

　　これが住宅ローン返済期間中だと、
　　その瞬間にローンはなくなってしまうんです。
　　実は住宅ローンには保険機能がついているんですね。

　　住宅支援機構の場合は格安な団信保険料で
　　この保険をつけることができますし、
　　銀行ローンの場合なら初めから生命保険が組み込まれています。
　　　　
　　ですから、住宅ローンを組むことで
　　かなり大きな保障が得られますので、
　　今ご加入の生命保険を見直してムダをカットして
　　毎月の保険料を大きく減らすことも可能なんですよ。

客：う～ん、確かにその通り！　
　　人生は何が起こるか分からないものねぇ…
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－８

３．金利変動別シミュレーション－４

営：次にＣ（金利上昇）のケースで考えてみましょう。
　　現在の超低金利情勢などから考えると、
　　５年後の予測としてはおそらく
　　このＣのケースが最も近いかも知れませんね。

　　このケースでは“今すぐ”と比べて“５年後”のほうが、
　　なんと1542万円も余分にお金を払う結果になってしまいます。
　　この金額は、一日遅れるごとに
　　8452円ずつ損をする計算になるんですね。　　
　　60才時点における残債も“５年後”のほうが833万円も多くなります。

　　お客様の年齢でみると、60才時点での年金はゼロ、
　　65才になってからやっと年金が出る年齢層なんですよ。
　　そんな中で60才以降のローン支払いはとても重いですね…。

　　ちなみにこの資料をご覧ください。
　　生年月日ごとに何才から年金がもらえるかを表したグラフです。
　　このように昭和36年4月2日以降に生まれた男性からは、
　　たとえ60才で定年になっても65才までは年金がもらえないですよね。
　　これが年金制度改革の姿なんです。
　
客：う～ん、ローンさえ通れば今すぐやるしかないってことだな…。

営：それはお客様自身でご判断くださいね。
　　私共がお手伝いだけできるのは、
　　お客様が冷静に判断するためのアドバイスだけなんですよ。
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－７

３．金利変動別シミュレーション－３

営：次にＢ（金利低下）のケースです。
　　この場合のポケットから出ていくお金は
　　“５年後”のほうが最終的に69万円少なくて済みます。
　　しかし、価格もローン金利も下がった割には
　　あまり大きな金額の違いにはなりませんね。

　　また、60才時点の残債もＡの場合に比べると少しは減るものの、
　　それでも“今すぐ”に比べて“５年後”のほうが
　　481万円も多く残ってしまうんですよ。
　　60才時点でのこの残債の差は結構つらいですよね

客：えーっ？Ｂの場合でもほとんど先延ばしする意味がないじゃない！
　　それどころか60才以降のリスクは
　　Ａの場合とあまり変わらないってことか！？

営：そうなりますね…

客：なんか背筋が冷たくなってきた…
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－６

３．金利変動別シミュレーション－２

営：さて、4000万円のマイホームを５年後に購入する仮定ですが、
　　５年後に実行するからといって
　　返済期間をその分５年短くするお客様はほとんど居ません。
　　なぜなら、返済期間が短くなる分、
　　毎月の返済額は大きくアップしますし、
　　ローンを組むのに必要な最低年収基準も厳しくなってしまうからです。
　　だから、ほとんどの方は今と同じ返済期間を選択するんですよ。

客：しかし、すごいね。
　　こんなシミュレーションしてくれるのはお宅が初めてだよ！
　　さすがプロだねえ…

営：ありがとうございます。
　　でも、これらは住宅を販売するものとしては
　　最低限のエチケットなんです。
　　住宅取得はお客様にとっては人生を掛けた大事業ですから。
　　私達としては、お客様が冷静に取得時期を判断するための
　　客観的資料をご提供することが大切な役目でもあるんです。
　　　
客：エチケットねえ…確かにそうだよね。
　　どこいっても営業マンが言うセリフは
　　“今が絶対チャンス、この機会を逃したら大変ですよ！”
　　ばっかりだもんね。
　　時代は変わっても毎年同じことばっかり言ってるンだよね。
　　ところで結果は？

営：ではもう一度この画面をご覧ください。
　　まず、今からヨーイドンでスタートして、
　　最終的にローンが終了するまでに出ていくお金は
　　どれくらい違うかを比較してみますね。

　　Ａ（金利変動なし）の場合、“今すぐ”と比べて“５年後”のほうが
　　361万円余分にお金を払う結果になります。
　　ポケットから出ていくお金の各々の内訳はこのグラフの通りです。
　　やはり５年間の家賃が重いですね。
　　また、60才時点における残債も
　　“５年後”の方が592万円多く残ってしまうことになります。
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－５

３．金利変動別シミュレーション−１
　　
営：では、この画面をご覧ください。例えば今、お客様が土地2000万円、
　　建物2000万円の合計4000万円のマイホームをお考えとしましょうか。
　　今なら頭金500万円が用意できるとします。家賃は毎月９万円、
　　住宅ローン金利はざっと３％としましょうか。
　　返済期間は３０年…。ところで、お客様は今おいくつですか？

客：３５才だけど…。

営：ありがとうございます。では、この4000万円のマイホームを
　　５年後に購入すると仮定します。
　　現在は毎月５万円ずつ積み立て中とのことでしたね。
　　その金額をここに入れます。運用利率はかなり多めに1%をみておきましょう。
　　次に５年後の予測は…というと、これは誰ひとり分かりませんので、
　　次の３つの状況を想定してシミュレーションしてみます。
 
Ａ．価格・家賃・ローン金利の全てが今と同じとした場合（→）
Ｂ．価格は５年間毎年1％ずつ下がり続ける。ローン金利も今の超低金利よりさらに
　　下がって2.8％になったとする。家賃は５年後も今と同じとした場合（↓）
Ｃ．価格が毎年1％ずつ上昇。景気も少しは良くなって、ローン金利もちょっと前
　　に戻って4.2%になったとする。家賃は５年後も今と同じとした場合（↑）
　　５年後に実行する場合のローン返済期間は今と同じ30年でみておきますね。
　　・・・

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－４
 
２．頭金の積立を増やすべき？

ではここで、
現在借家住まいの３５才、“いつかはマイホームを…”
と考えているお客様の検討シーンを見てみましょう。
 
お客さん（以下「客」）：
家は持ちたいけど、もっと頭金を増やしてからね。
実は今、毎月５万円ずつ銀行に積み立てしているんですよ。
５年後には少なくとも300万円以上手持ちが増えるでしょ？

そうすれば住宅ローンが少なくて済むから返済も楽々。
こんな不安な時代にはそれが一番の安全策なんだよね！　　
　
営業マン（以下「営」）：
そうですね、少しでも頭金が多いに越したことはありませんものね…。
ただ、ここで冷静に考えなくてはいけないのは、
“頭金がいくら増やせたか”ということだけではなくて、

・せっせと頭金貯めている間にポケットから
　出ていったお金はどれくらいになるか？　
・物価や金利は今後どのように推移するか？
・スタートが遅くなった分、
　定年時の借金はどれくらい多く残ってしまうのか？

という総合的な視点からも考察する必要があるんですよ　

客：ふ～ん。そういえば、今は毎月９万円の家賃を払っているなぁ…

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－２

１．早めにマイホームを買うべき理由−１

マイホームを買うベストなタイミングは
人それぞれだとは思いますが、
買うなら早い方が良い面も確実にあります。

第一は、“せっせと頭金を貯め続けたとしても、
その間高い家賃を払い続けているようでは、
物価や金利が多少下落してもその効果はほとんど消えてしまうこと。

反対に超低金利の今と比べて
将来の金利が少し正常な状態に戻った場合には、
同じマイホームを手に入れるのに
莫大な金額を余分に払うハメになる”
ということをきちんと数字で把握しておくべきです。

第ニは、“将来の不安からせっせと頭金を貯め続けたとしても、
その分スタートが遅くなり、
定年後の生活に大きなしわ寄せが生じる”こと。
これは年金の支給開始年齢と関係する問題なので、
それを合わせて把握しておくことが重要です。
 
上記以外のポイントについては
明日詳細に見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－３

１．早めにマイホームを買うべき理由−２

マイホームを買うなら早いほうが良い主な理由は
昨日のご説明通りですが、
それ以外に下記のポイントも見逃せません。

(1)   もし賃貸居住中にご主人が死亡したら
残った家族には生涯重い家賃負担が残るが、
住宅ローン返済中の場合だと保険機能がついているため、
一瞬にしてそのローンは消える。
(ガン補償特約付ローンならガンと診断されただけでローンが消える)

(2)   公的年金の支給開始年齢は60才から65才に。
昭和36年4月2日以降生まれの男性はたとえ　　
60才で定年になっても65才までは年金がもらえない。
したがって60才定年時には少しでも借金を減らしておく必要がある。　　

(3)   超低金利の今なら、同じ支払いで２～３部屋余分に作れる。

(4)   住宅ローン減税の充実など、
不況時のほうがマイホーム取得者には有利に働く。

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