タグ別アーカイブ: 整理

変化力

波及している・・・・

このところのご相談は、
相続そのものよりも

立ち退きだったり、
地上げ関連だったりする。

お話を聞いていると

ふぅぅん、

銀座の一等地にそんなにおいしい
案件がまだあったんだ~~

とか、
港区にそんなにおっきく化けそうな
土地ってまだあったんだ~~

と、感心してしまう。

急に普通賃貸借契約を定期借地契約に
するようにオーナーが言ってきた。

なんて、ご相談は数年前からホウボウから来る。

この機会とばかりに
建て替えをもくろむオーナーたち。

建て替えでなくても、更新の際には
マーケットが上がっているので
賃料値上げ交渉は必ず行う。
(私も、自分の管理物件ではそうします)

この分では、
都心は日本人は住めなくなるね。
事業もできなくなってしまうかもしれないね。

物件を持っていれば、自然と上がるけど
持っていないと、追いやられてしまう。

東京は動いているんだと、感じる。

変化しているんだ。

古いビルにいた人たちの話を聞くと
オーナーとは昔からの知り合いで
安く借りていたりする。

今まで、お得だったんだね。

都心の地主さんの話を聞くと
先代、先々代は歴史の教科書に出ていらっしゃる方
ですね。

その方たちの功績で、今の暮らしがあるわけです。

自分たちが持っている何気ないものが
すごくお得なものと知らないままにいて
周りが変化しているのに気が付かなった?

相談を受けていて感じるのは
変化に対応する力がないと
どんなに良いものを持っていても
永続できない、
ということ。

変化力がないとね。

ということで、都心はまさに
生き馬の目を抜く状態
を覚悟で、それを楽しめるようでないと
楽しく暮らせないな、
とつくづく思った。

と、都心の変化を感じていてたら、
どうやら、これは都心だけではない、
という気がしてきた。

続けて、
郊外の相談を受けた。

一つは倉庫の契約を、急に定期借地にしろ
と言われた件。

もう一つは、工場の近隣の駐車場が足りない
から、探したいという件。

場所は違うが、郊外の工場団地の案件なんだけど

要は、今まで空き地だったり駐車場だったりしたところが
売られて、駐車場が減っている。

謄本を上げてみると
数十年前に相続で共有名義にしたまま放置だった土地が
最近の相続で、税金支払いのために売られている。
で、駐車場がなくなっていっている。

また、売らなくてはいけないので、
倉庫で貸していたところもどいてほしい。

郊外で工場が建つところって、
そもそもは地価が安かったんだよね?

駅から遠いから、駐車場も必要だし、倉庫も
気軽に借りれたりしたはず。

そのエリアも、相続により、売却されていく。

変化は波及しているんだ。
遠くまで。

こういった変化も、早く察知し、対応したものだけが
継続ができるのだと思う。

変化に気が付かず、流れに任せていると
継続はできないんだな、
と思った。

しかし、軒並み、持ち分も明記していないまま
複数名の共有名義になっている土地の謄本を
見ていると、
この人たちがいま、どういう気持ちでいるのだろう?

ちゃんと相談する人がいるのだろうか?

解決できないで、ぐちゃぐちゃになって
結局は、建売屋さんに売ることになるんだな~

と、思ってしまいました。
 

 

 

定期借家権マニュアル−86

7.その他特殊な目的のための13の型
6. 普通借地権切り換え型
  
地主にとって最大の不良資産である貸宅地の
整理・解消法の一つとして応用します。
  
地主は借地人の借地権を買い戻し、
その後その借地人を借家人としてその建物の定期借家契約を結びます。
  
身寄りのない高齢者の借地人の場合などは、
借地権を地主に売却することによって一時金を得た上で、
かつそのまま自分が昔から住み慣れたその同じ家に
住み続けることができます。
  
地主にとっては、強制的には永久に戻らない借地が
期限が来れば必ず戻る定期借家となる訳です。

◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件全てに適用可能です。
   
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貸宅地整理マニュアル−61

8. 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法-5

このようにして、
“カップとお皿"をセットで売る借地人は、
お皿の差益とカップの含み益実現と、
2 つの利益を手に入れることができる。

一方、 お皿の持ち主の地主が借地人からカップを買う場合は、
本来600円のカップは売り主の事情で400円から500円位で買える。

そして、カップを手に入れた地主が
お皿とセットで売ると1,000円となり、
カップの方から100円から200円の差益と、
お皿の方から100円から300円の含み益が実現して、
2つの利益を得られるわけである。

こうした「底地」と「借地権」の相互事情から
“値決め" のガイドラインを示すのがこの方法である。

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9月14日(土)14:30〜
9月24日(金)19:00 〜

会場:高輪区民センター 講習室

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10月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日 金曜日 19:00 – 20:30
10月22日 土曜日 14:30 – 16:00

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貸宅地整理マニュアル−60

8. 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法-4

”コーヒーカップとお皿”1組1,000円を、
例えば土地所有権坪当たり100万円、
借地権割合を6割として借地権(カップ)を坪60万円、
底地割合を4割として底地権(お皿)を坪40万円と置き換えて、
図表を見ると分かり易い。

カップの持ち主の借地人が
地主からお皿を買う場合を例にとってみると、
本来400円のお皿は、売り主の事情で
100円から300円位の値段で買うことができる。

そして、 それをカップとセットで売ると、
お皿は本来価格の400円となる。

ここでお皿から、300円から100円の差益が出てくる。

それだけでなく、カップの方もそれを単独で売れば、
150円位は値引きしなければならないのに、
第三者にカップとお皿のセットで売ることにより
本来価格600円で売れることになる。

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貸宅地整理マニュアル−59

8. 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法-3

先のコーヒーカップとお皿の例えをもう一度使って、
一方が他方へ売却する場合の価格はどうなるかを、
コーヒーカップとお皿を売っている
瀬戸物屋のケースで考えてみた。

貸宅地整理マニュアル-図8
貸宅地整理マニュアル-図8 posted by (C)alive

ケース1は、店が通常営業している状態で、売り急ぎがない場合。

ケース2は、 店舗改装しようとして、
なるべく早く在庫を減らしたいと思っている場合。

最後のケースは、商売を廃業するので、
閉店処分のバーゲンセールを行う場合である。

このように売り手の事情によって
各々ケースごとに価格の付け方が違ってきている。

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貸宅地整理マニュアル−58

8. 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法-2

そこで解決策は持ち主を1人にすること。

つまり、地主あるいは借地人の一方が他方を買い取り、
貸地借地関係を解消することである。

ところが、 初めから売り主と買い主、
そして売買対象物件がすべて決まっているので、
自由市場における自由取引のように
落ち着くところに落ち着くといった自然の流れにはならない。

そこに、「価格ガイドライン法」が生まれてきたわけである。

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貸宅地整理マニュアル−57

8. 価格ガイドライン法
b. 価格ガイドライン法-1

底地と借地権は、
このコーヒーカップとお皿の関係にある。

問題は、貸地借地関係では各々の持ち主が
地主と借地人別々ということ。

カップの持ち主は、お皿の持ち主からそれを借りて、
自分でコーヒーを飲む分には何も問題はないが、
“いざ、 これを売ろう”と思った場合、
カップ(借地人)あるいはお皿 (地主)の一方だけでは、
その本来の価値を実現できないことになる。

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貸宅地整理マニュアル−56

8. 価格ガイドライン法
a. 底地・借地権の価格関係について-2

お皿の方も同様に、本来の価格が400円であっても、
コーヒーカップの付いていないお皿なんて
”クリープのないコーヒー”のようなもので、
せいぜい100円で売れれば良い方である。

“カップとお皿”の双方が
本来の価値を100%実現するには、
双方が同時に売却された場合だけである。

◆本来なら1000円の価値のあるコーヒーセットが
場合によっては500円にしかならないことも!

貸宅地整理マニュアル-図7
貸宅地整理マニュアル-図7 posted by (C)alive

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貸宅地整理マニュアル−55

8. 価格ガイドライン法
a. 底地・借地権の価格関係について-1

以下に示すように、
底地と借地権相互の価格関係を理解するには、
両者をコーヒーカップと受け皿に例えて考えてみると分かり易い。

1組1,000円のコーヒーカップと受け皿があり、
その本来の価値は
カップの方が600円、お皿の方が400円とする。

しかし、仮にこの1組1,000円のコーヒーカップセットが
別々に売られたならどうなるか。
カップの本来価格が600円であったとしても、
恐らく”お皿の付いていないコーヒーカップでは…”と、
2~3割引でなければ売れないであろう。

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貸宅地整理マニュアル−54

7. 「ウルトラ10法」と「準解消法」
b. 準解消法-2

以上、貸宅地整理法には「基本4法」、
「応用6法」、「ウルトラ10法」および
「準解消法」 の合わせて22通りがある。

これらのどれを実践していくかについては、
個々のケースや条件や環境が異なることを明記し、
その効果を最大限に活かせる手法を選び出すことが肝要である。

貸宅地整理マニュアル-図6
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