タグ別アーカイブ: 時価

法人不動産の問題解決−9

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-5
意思決定-2

1)兄弟4人で、均等で株式を相続した
2)30%を、弟の一族が相続していた株式をどうするか

様々なケースがありました。
単純な例を紹介します。

上記1)のケースの場合は、
兄弟家族の長い間の相続問題を決着させるために、
M&Aを実行しました。

兄弟3人は、株主割合も、ほぼ平等でした。
代表者は、本社ビルだけは残しておきたいと考えていました。

M&A終了後に売却した資産で、本社の”買い戻し”をしました。
もちろん、正々堂々「時価」です。
他の2家族は、独自の道を歩き出しました。

ポイントは、母親(88歳)の了解でした。
母は、わずか5%の株主でしたが、
母に納得してもらわなければ、この話を進めることはできませんでした。

母が創業者の配偶者であり、中心的な人物だったのです。
M&A終了後、1年半後に亡くなりました。

事実だけを書くと、あっさりしています。
兄弟の確執、意見の相違、様々な歴史がありました。
しかし、最後は数棟のビルを、M&Aして「現金化」しました。

退職金も役員ほとんど同じ金額で支給されました。

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法人不動産の問題解決−5

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-2
株主の権利と言っても・・・(1)

非上場である中小企業の株主の権利と言っても、
上場会社の株主とは違います。

市場で売却して換金できる可能性は、
ほとんどありません。

しかし、古い不動産を所有する法人の株式の「時価」は、
大変な金額です。

換金性は乏しく、時価は高い。
しかも、親族での持ち合いは、感情と勘定がぶつかり合う
複雑な構造です。

これを解決するのが仕事です。
いつか誰かがやらなくてはいけないのです。

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法人不動産の問題解決−3

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(1)

経営の三要素で言われる「人、物、金」を
強引ですが、今回のテーマである、
法人不動産の問題解決のアプローチに当てはめてみます。

ホンゴウ語録-図1

資産(物)を、負債と税金(お金)は、計算可能です。
目に見えるのです。
見ようと思えば、しっかりと計算ができます。

ここでの計算は、厳しい査定による時価です。
お金の視点から見ています。

自己資本の部の価値、いわば株主価値を、
税務上の視点から測ると、
相続税の株式評価額になってしまいます。

しかし、税務の計算で見ると、お金の問題になってしまいます。

問題の本質は、お金ではなく
「人=株主」です。

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土地有効活用による節税対策Q&A−22-5

「会社活用で相続税を収める賢い方法」-5

3.会社が土地を時価で買う

ただし、会社がこのような方法で不動産を購入した場合、
借入金を返済しなければなりません。

そのためには
その会社がある程度の利益を出している必要があります。

利益を出していれば、次のような手段で
会社が土地を時価で買い取ることができます。

土地有効活用による節税-22-図3

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だから、あなたにも関係あるのです~相続が!

昨日の「不動産のお医者さん」のコンテンツは

http://www.preciouslife.jp/wp/?p=515

”相続”なんて関係ないよ、 うちには財産なんて無いからね!

と思っている人に読んでいただきたいです。

財産がない人でも、 大いに相続問題に関わる原因がこれなのです。

相続税を支払うのはこれまで、全体の5%でした。 相続税改正によって、これが2~3倍になると言われています。 それでも、全人口の10~15%。

相続税を支払う人は確かに少ないのです。

でも、相続の問題はみなさんにやってきます。

これまで扱っていて多いのは、 財産が自宅しか無い。

相続財産の多くを会社とその土地が占める。

つまり、分けられるものでない場合です。

それでも、売ってどうにかなれば良いのだけど、

自宅は長男が住んでいる。 次男や長女はもらうものがない。

自宅を売って分ければいいんだけどね。 住んでるから売れない。

じゃぁ、分けるのに見合うお金を長男が次男と長女に 支払うことにしたとしても、 一体いくら?

路線価ははっきりしているけど、 市場価格は、、、、???

言い分色々。

自宅がど~~~んと大きかったりすると、もっと複雑に なってたりする。

両親が元気な頃に、事業のうまくいかない次男からせびられて 抵当権入れてお金を借りているとか?

長男が住んでいたとしても、 次男はまだまだ自分の将来的な取り分があると思って、 どんどん借り入れを起こそうとする?

財産があまりなくても、 分けられないと揉める。

財産がど~~んとあっても、 自分に将来的な相続分があるというのが目に見えると それをアテにしてしまう。

でも、それってどれくらいの額なの?

この領域は、税理士さんや弁護士さんは全くわかりません。

結局は不動産をわかっている人がいないと 解決しないって言うことなのですよね。

でも、不動産屋さんて怪しいから、 長男と次男が自分に都合の良い不動産屋さん連れてきたりして、 まとまらないんだよね。

さて、これはどうやったらうまくいくでしょうか?

この事例に思い当たる人、

「あっ、うちだ!」

という人いらしたら、御連絡下さいね。

そっとお教え致します。