６． 「応用６法」とは？
b. 各方法のポイント－２

（２）の「借地権更地交換法」は、
応用6法（１）を逆に使う方法である。

つまり、地主が借地人から借地権を
買い戻す際の代金をお金で支払わず、
その借地権価額に見合った別の所有更地を渡すというもの。

この場合も、（１）の方法と同様に、
原則として無税の特例が受けられるので、
借地人は借地権売却による譲渡所得税を支払わずに
自己所有地を手にすることができる。

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６． 「応用６法」とは？
b.  各方法のポイント－１

（１）の「底地更地交換法」は、
基本4法（１）の「底地売却法」の
地主が借地人へ底地を売却する方法のバリエーションである。

地主が借地人へ底地を売却する際に、
代金をお金でもらわず、
借地人が別に所有している当該底地と
等価性のある更地を受け取ることになる。

つまり、地主の底地と借地人の別の土地とを
等価交換することである。

普通、地主が借地人へ底地を売った場合、
その売却代金に対して不動産譲渡所得税がかかるが、
この手法を使えば、
「交換して受け取った土地を売らない」
など一定の条件のもとでなら、
無税の交 換特例の適用が受けられる。

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６． 「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－２

1. 「底地更地交換法」
→地主の底地と借地人の別の土地（更地）とを等価交換する。

2. 「借地権更地交換法」
→地主の別の土地（更地）と借地人の借地権とを等価交換する。

3. 「マンション等価交換法」
→等価交換手法によるマンションをディベロッパーが建設し、
　底地・ 借地権分の専有床をそれぞれが受け取る。

4. 「地上げ業者売却法」
→地主は底地を、借地人は借地権を、各々別に地上げ業者に売却する。

5. 「底地買い業者売却法」
→地主は底地を底地買い専門業者に売却し、
　その業者が借地人へ底地を売却する。

6. 「物納法」
→地主は相続で物納して、借地人は将来、国から底地の払い下げを受ける。

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２．「応用６法」とは？

a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－６

ここで応用６法（１）と（２）について、

図解入りで詳しく見ておこう。

この例では、借地人の権利は全体の所有権の60%であり、

敷地50坪のうち30坪が借地人のもの。

一方の地主の底地の権利は所有権の40%であり、

敷地50坪のうち20坪分が地主のものである。

そして応用６法の（１）と（２）は、

この借地と底地の垂直的持分権を、水平的に分割する方法である。

よって（１）は地主の底地20坪分と別の土地20坪とを交換し、

また（２）では借地人の借地権30坪分と

地主の別の土地30坪分を交換することになる。

借地利用借地整理マニュアル-図4 posted by (C)alive

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２．「応用６法」とは？

a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－５

応用６法（２）の「借地権更地交換法」は、

応用６法（１）を逆に使う方法である。

つまり、借地人が地主へ借地権を売却する際の

代金をお金で受け取らず、

その借地権価格に見合った

別の所有権更地を受け取るというもの。

この場合も、（１）の方法と同様に、

原則として無税の特例が受けられるので、

借地人は借地権売却による譲渡所得税を支払わずに

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２．「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－３

「応用６法」各手法を具体的に説明すると、
次のようになる。

（１）の「底地更地交換法」は、
基本４法（１）の「底地買い取り法」の借地人が
地主から底地を買い取る方法のバリエーションである。

借地人が地主から底地を買い取る際に、代金をお金で払わず、
借地人が別に所有している当該底地と
等価性のある更地で支払うことになる。

つまり、借地人の別の土地と地主の底地とを
等価交換することである。

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２．「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－２

最初に「応用６法」の中身を簡単に説明しよう。

■応用６法

1. 「底地更地交換法」
　→借地人の別の土地（更地）と地主の底地とを等価交換する。

2. 「借地権更地交換法」
　→借地人の借地権の地主の別の土地（更地）とを等価交換する。

3. 「マンション等価交換法」
　→等価交換手法によるマンションをディベロッパーが建設し、
　　借地権・底地部の占有床をそれぞれが受け取る。

4. 「地上げ業者売却法」
　→借地人は借地権を、地主は底地を、各々別に地上げ業者へ売却する。

5. 「底地買い業者買い取り法」
　→借地人は、地主から底地を買い取った”底地屋”からその底地を買い取る。

6. 「物納法」
　→地主が相続で物納した場合、借地人は将来、
　　国から底地の払い下げを受ける。

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11. 修理・修繕の必要性－４

結局、大家さんが、その建物を壊し更地化したことで、
借家人が負担した修理・修繕費が無駄になったわけである。

もし大家さんがその貸家の
修理・修繕・保守・管理を怠らなければ
定期的に周辺相場に見合う
一定の家賃値上げが可能となったかもしれない。

つまり、このケースは
家賃が安い→追加投資しない建物が老朽化
→だから家賃が安い→余計追加投資しない
という典型的な悪循環に陥ったわけである。

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7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-5

・元旦に布団を干すべからず？

東京都の場合は、
土地の現況調査は1月1日時点に
撮影される航空写真によって行われます。

そしてこの航空写真は、
犬小屋まで写るほど精度の高いものであるそうです。
これでは、うっかり年内に更地化してしまった土地が、
すぐに見つかってしまうのも無理がありません。
　
関係者の話によると、
屋根やベランダに干した布団が、
思わぬ誤解を招くケースも多いそうです。

航空写真では、中心の一点を除き、
周りはすべて角度を持って写るのですが、
この時、写された布団がいかにも屋根のように
見えてしまうことがあるのです。

このため、写真判読で「増築」と判断されたものが、
現地調査の結果、布団が干してあっただけということが
ずいぶんあるそうです。

無用な誤解を招かないために、
「元旦には布団は干してはいけない」
ということが、言えるかもしれません。

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