２．定期借家権のポイント
c. 契約方法

(1) 公正証書による等、書面による契約が必要
→書面であればよく、 必ずしも公正証書である必要はありません。

(2)更新のない旨を記載した書面を交付して説明
→定期借家契約を結ぶ時には、借家人に対して
　(1)契約の更新がないこと、
　(2)期間満了によって 建物賃貸借が終わることについて、
　その旨を記載した書面を交付して家主本人もしくは
　その代理人が説明する必要があります。

　万一、この説明をしなかった場合、
　契約の更新がない事が無効とされるため、
　従来の借家権（正当事由借家権）と同じ扱いになります。

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起業10周年を記念して無料配布しています。
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ご連絡先：03-5765-2772
mail:info@preciouslife.jp

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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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１．定期借家権とは
b. 契約期間満了による契約の更新がない－２

(1)契約期間満了による契約の更新がない

すでに述べたように、
定期借家権は契約期間が満了すれば
家主に「正当事由」がなくても終了します。

元来、正当事由制度とは、
契約期間が満了した時点で正当事由があるか否かで
契約の更新拒絶ができるかどうかを判断する制度。

定期借家権では、更新そのものを排除しているので、
正当事由の有無に係わらず
賃貸借契約は更新されないのです。

また、再契約についても双方が合意すれば可能ですが、
その都度、書面による契約が必要です。

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９月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか？過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか？

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら？

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月24日（金）19:00 〜

会場：高輪区民センター　講習室

→　https://www.facebook.com/events/505909672941272/

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１０月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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１．定期借家権とは
b. 契約期間満了による契約の更新がない－１

定期借家権は、家主、借家人という
当事者個々の自己責任に依って締結される
「完全に自由な契約」 です。

それはフリー、フェアー、グローバルという原則に基づく
“不動産ビッグバン＂を実現していく ための、
試金石とも言えるものです。

明日以降、その内容についてこまかに検証していきます。

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５．更新拒絶の正当事由

a. 更新拒絶の正当事由とは－３

図のような＜公平と正義の天秤＞を基準にして、

借地人と地主のどちらがその土地を本当に必要としているのかを、

４つの事由を天秤の皿に乗せて測り、

この賃貸契約を”更新させるか”、”明け渡すのか”を判定する。

借地利用借地整理マニュアル-図2 posted by (C)alive

例えてみると、

「娘（土地）１人に婿（貸主と借主）２人」の状態で、

どちらが熱心に娘を欲しがっているのかを決めるようなものである。

借地人が「死活」問題で、地主は「望ましい」程度ならば、

契約は更新されるであろう。

反対であれば、地主の更新拒絶が受け入れられる。

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６月の相続セミナー

親は大事。でも、介護離職なんてできない！
　　
親のお金を親が安心して暮らせるように使う
～そういう仕組みの作り方です。

■浪費家の親でも安心できるシンプルな家族信託の作り方

6月17日　　金曜日　19：00～20：30（赤羽橋レンタルスタジオ）
6月25日　　土曜日　14：30～16：00（麻布十番会館）

詳細・お申し込みはこちらから
→https://www.facebook.com/events/1739853412918200/

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７月の相続セミナー

■サラリーマン大家さんは本当に儲かるのか？
7月15日（金）19:00〜、23日（土）14:30 〜

→　https://www.facebook.com/events/2040047096219560/

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８月の相続セミナー

■幸せ家族に必要な全く新しい相続対策
8月20日（土）14:30〜、26日（金）19:00 〜

→　https://www.facebook.com/events/142470866165616/

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５．更新拒絶の正当事由
a. 更新拒絶の正当事由とは－２

４種類の正当事由の詳細は下記の通りである。

1. 必要事情•••地主と借地権者それぞれが、
　その土地を使用することを必要とする事情。

2. 従前経過•••たとえば、借地権が設定された時の事情や
　権利金・更新料の支払いがあったかどうか。
　またその金額はどのくらいか。
　地代の支払い状況や契約違反なども考慮される。

3. 利用状況•••建物の種類や用途、構造、規模、老朽化の程度などや
　都市計画などとその土地の現状の利用状況との比較などが考慮される。

4. 財産給付•••明け渡しに際しての条件と明け渡しの際の
　立ち退き料の支払いの申し出がある場合は、
　その金額も考慮される。

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５．更新拒絶の正当事由
a. 更新拒絶の正当事由とは－１

借地期間が満了した時に、「正当な事由」がなければ
地主から契約の更新を拒絶できない。

旧借地法では「正当な事由」について
内容を明らかにしていないが、
新法では次のように規定している。

１．必要事情
２．従前経過
３．利用状況
４．財産給付

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４．借地契約の更新
b. 合意更新と更新料

借地契約期間満了に伴い、
地主と円満な話し合いのもとに契約を更新するものを
合意更新といい、
通常の場合、更新料が借地人から地主へ支払われる。

ただし、これは法律上必ず支払わなければならないものではないため、
しばしば支払う支払わない、あるいはその額の高い安いで、
地主と借地人の間で揉める原因となっている。

更新料の一応の目安は以下となる。

＜契約更新料　借地権価格の２％～５％～１０％＞

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４．借地契約の更新
a. 借地契約の更新

期間の定めのある借地契約は、
地主・借地人双方が合意して解約しない限り、
原則としてその期間の満了をもって更新される。

借地契約の期間は、堅固な建物で３０年以上、
非堅固（木造）な建物で２０年以上とされており、
これ以下の短い期間の契約の場合、
その契約期間は無効となり、
期間の定めのない借地契約となる。

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5月の相続セミナー

間違った作り方じゃ効果なし！
ー節税したい！仲良く分けたい！増やしたい！

■相続を万能解決する資産会社の作り方

5月20日　金曜日　19：00〜20：30《終了》
5月28日　土曜日　14：30〜16：00

詳細・お申し込みはこちらから
→https://www.facebook.com/events/1069527906445966/

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1７. アパート経営は”耐震診断”から！－３

ところで、この耐震診断結果が”0.7”以下であった場合、
家主は借家人との立ち退き交渉で”建物危険宣言”を
契約更新拒絶の「正当事由」の切り札として使う事ができる。

つまり、家主は借家人へ
「自分の都合ではなく、あなたにとって危険だから
出て行ってくれ」と言えるのだ。

それにもかかわらず、借家人が
「死んでもいいからここに住む」
といった意思表示をして立ち退きを拒んだ場合は、
そのことを文書化しておくことが大切である。

それを前提にして”立ち退き訴訟”を進める事も出来るであろうから。

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→https://www.facebook.com/events/1712840758999439/

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９. 不良資産の優良化のために－８

明け渡し訴訟においては、
家主の方がより切実にその家を必要としている場合に限り、
契約更新の拒絶が認められ、
明け渡しが法的に可能となる。

その際、家主が借家人へ提示する立退料や、
もしこの古貸家を修理・修繕する場合の
資本的再投資の経済的不合理性なども判断基準になる。

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