７．その他特殊な目的のための１３の型
8. 定期借地権代替長期型－２
　　
そこで建築費は借家人に建築協力金として出してもらい、
借家人の望む建物を建設し、
20-30年の間の土地運用収益分を
家賃として受け取ることにするのが、この契約です。

建物代は借家人が契約期間内に全額償却するように、
毎年一定額を償却していきます。
　　
また、中途解約次には借家人に保証金から
一定のペナルティを負担させるものとします。

家賃は土地・建物保有税や建物維持管理費の他に、
土地の運用収益分を加えて設定します。
　　
◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件すべてに適用可能です。
　　　
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７．その他特殊な目的のための１３の型
７. 定期借地権代替長期型－１
　　
地主は投下資本なしで土地を活用しようとする場合、
現在では青空駐車場、更地一時貸し、
そして定期借地権方式による借地の三方式による以外には
借地権問題が発生するため、活用が難しいと考えられています。
　　
しかし、定期借地上に建物を建てさせての土地利用では
一般定期借地権が期間50年以上となっており、
地主にとっては長すぎて不人気です。
　　
そのため20年以内の借地期間でもよいとされる
事業用借地権が最も多く利用されています。
　　
しかしこれも事業用建物用に限られるため、
どの土地にも利用できるものではないのが難点です。
　　　
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７．その他特殊な目的のための１３の型
５. 短期一時転貸可能型－１
　　
賃借している部屋を
学生が夏休みなどで１－２ヶ月間にわたり空けたり、
サラリーマンが海外出張のために空けたりすることがあります。
　　
この契約方式は、そのような場合に備えて
転貸借可能な定期借家権としておき、
入居者が利用しない一時的な期間を業者が安く借り上げて、
転貸しようというものです。
　　
海外ではこのようなことは一般的に行われているようで、
特に家具付き賃貸住宅では十分なマーケットが期待できるでしょう。
　　　
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７．その他特殊な目的のための１３の型
３. 賃貸終了後自己使用対応型－２
　　
自己使用時までの期間を契約期間とします。
　　
期間が定まらない場合は、
1年未満の短期契約として随時再契約していくか、
6ヶ月の終了予告期間を明記した1年以上の定期借家契約とします。
　　
通常は定期借家契約といえども
契約を終了させるには6ヶ月の契約終了予告期間が必要ですが、
自分が使いたい時に即使えるための最短期間の契約方法は、
１年未満契約とし、契約終了予告期間を１ヶ月とします。
　　
◆適用対象
近い将来自己使用する予定のある低・未利用の土地
あるいは建物に適用します。
　　　
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６．相続対策・高齢化対策の5の型
１. 相続税節税・納税対応型
　　
相続税が多額に発生する地主さんのための、
土地有効活用と相続対策の手法として利用します。
　　
生前には比較的軽便なアバートによって家賃所得をあげ、
相続発生時には貸家および貸家建付地の評価減によって相続税節税となり、
　　
相続税納税に際しては
契約終了による借家人立ち退き更地化し売却
あるいは物納で対応することができるように、
この契約を活用します。
　　
◆適用対象
一般居住用賃貸物件で、
建物構造は木造または鉄骨造の軽便なものに適用します。
建築コストも低廉なものが良いでしょう。
　　　
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５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
１２. 事業用土地一時運用型－２
　　
しかし、借家権のつく危険の全く心配のない
今回の定期借家権によって、
その土地に簡便なプレハブ建物を建て、
自己利用するまでの間、第三者へ賃貸して
暫定利用により収益をあげることができます。
　　
また、将来売却したいが、
現時点では含み損が多額に出てしまうような
土地に対しても応用できます。

◆適用対象
当面未利用の事業用土地で、
比較的立地条件の良い場所にあるものが対象となります。
　　　
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５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
１２. 事業用土地一時運用型－１
　　
事業用の土地で現在は低・未利用地となっているが、
将来は自己の事業に直接利用する目的を持つ土地は、
地価の高い土地ほど借地権や借家権がつくのを恐れて
第三者へ一時的にせよ、
あまり貸されることがありませんでした。

その結果、土地という経営資源が
十分に活用されないということになっていました。
　　　
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５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
７. 強制配転条件付型－２
　　
普通借家契約では、
デパートのショーケース貸しのような場合を除いて、
商業系テナントビルであっても
店舗の借家権が付くことが前提になりますので、
商業ビル運営者の意志でテナントの配置転換はできません。
　　
定期借家契約を利用したこの契約は、
商業ビルの再生•活性化に不可欠な契約方法です。
　　
事務所系ビルでも、1フロアー貸しするのに
邪魔になる一角の既入居者を
契約時の特約によって強制配転させることもできます。
米国ではこれをリロケーションクローズといいます。
　　
◆適用対象
商業系テナントビル ・ 貸店舗ビルに最適です。
事務所系ビルにも応用できます。
　　　
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３．古貸家・古アパートの悪循環
a. 不良資産の「不良化」－１

不良資産である古貸家・古アパートを抱えている大家さんは、
借家人との契約を早く終了させ、
売却もしくはその土地の現在の価値に見合った
土地有効活用を図りたいと切実に願っていますが、

実際は 「借家法」によって
借家人を立ち退かせることは容易でなく、
結局はそれを諦めてしまいます。

そこで手っ取り早い「対応策」として、
民法上の家主の義務となっている修理•修繕などを
あまり積極的に果たさず、
古アパートのまま放置してしまっています。

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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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