「定期借地契約を土地活用に活かす」－６

５．ハウスメーカーへの土地賃貸

賃貸住宅経営を行うには多額の投資が必要になり、
その後の家賃相場の変動や入居率の悪化、
期間経過に伴う修繕費の増大などの様々なリスクがあります。

これらのリスクを避ける為、
ハウスメーカーに土地を定期借地で賃貸している実例があります。

収入は減りますが長期安定収入を得ることができますので、
リスクが軽減されます。

しかし、一般定期借地の場合、
最短でも50年の長期の契約期間になりますので、
それを嫌って建物譲渡特約付き借地契約による
定期借地契約が多く見られます。

この場合、契約期間は30年となりますが、
30年経過時点で建物をその時の時価で買い取る契約となるので、
その点を留意しておく必要があります。

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「定期借地契約を土地活用に活かす」－５

４．契約は公正証書で契約内容は確実に

事業用定期借地契約は
公正証書でなければ定期借地契約が法的に担保されません。

一般定期借地契約は書面によればいいとされていますが、
将来のトラブルを考慮すると
公正証書にしておく方が無難でしょう。

また、契約期間内に建物建て替えなどの建物築造による
存続期間の延長がないことや
契約期間の更新排除特約、
建物買取請求権の排除特約など、
法的に担保されるよう契約を確実に行う必要があります。

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「定期借地契約を土地活用に活かす」－４

３．居住用建物の敷地は50年以上の契約の一般定期借地契約

土地の賃貸期間はできるだけ短い方が良いと考える方が多い様です。

いつでも転用したり譲渡したりできるようにしたい
というのがその主な理由のようですが、
その意味で注意しなければならないのが、
建物を居住用に使う場合には
一般定期借地契約しかできないことです。

例えば、パチンコ遊技場に社宅が併設されている場合は、
事業用定期借地契約をすることができません。

また、居住施設が併設されている高齢者用の介護施設や、
グループホームなども
事業用定期借地契約を結ぶことができません。

これらの場合には、契約期間が最短50年の
一般定期借地契約しか結ぶことができませんので
注意が必要です。

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「定期借地契約を土地活用に活かす」－３

２．ロードサイド店舗用地の場合には高収入になることも

車の通行量が多く敷地の出入りが簡単で駐車スペースが多い、
つまりテナントが事業収益を上げやすいロードサイドの土地は、
どのテナントもその土地を借りて事業をしたい物件です。

ものの値段は需給関係で決まりますので、
人気の高いこのような土地は、
事業用定期借地で賃貸する場合には、
２％どころか８％を超える地代契約も珍しくありません。

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「定期借地契約を土地活用に活かす」－２

１．低リスクで長期安定収入の定期借地

定期借地契約は、土地を最短でも事業用定期借地で10年、
建物譲渡特約付きや長期タイプの事業用定期借地で30年、
一般定期借地で50年以上の契約期間となります。

地代収入となりますので、
通常は土地の時価の２％前後の年間地代ですから
それほど多額の収入にはなりませんが、
長期間に渡って安定収入を確保することができます。

通常は中途解約時や期間満了で土地を変換する際には、
賃借人が湯している建物を自らの費用で取り壊し、
現状に復して返還することとしますので、
地主にはほとんどリスクがないと言えます。

平成4年8月1日にスタートしてすでに20年以上経過しており、
この間中途解約や賃借人の倒産も多く発生しています。

しかしトラブルらしいトラブルが生じていないのは、
定期借地に関する借地法が定められており、かつ、
契約で原状回復のための保証金を預かっている例が多いからといえるでしょう。

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「定期借地契約を土地活用に活かす」－１

定期借地契約で土地を賃貸して安定収入を得たいと考えていますが、
定期借地権についてはいくつかの手法があるそうですので、
その活用方法について教えてください。

☆ポイント☆
１．建物の賃貸と比較すると収入はあまり多くないが長期安定収入となる。
２．ロードサイド店舗用地の事業用定期借地権の場合には高収入になることも。
３．居住用建物の敷地は50年以上の契約の一般定期借地契約に限定。
４．建物譲渡特約付き定期借地契約の活用によりリスクの回避。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－７

５．平成21年12月15日以降、市街化区域以外は20年免除が廃止

平成21年度税制改正において、

全国の市街化区域以外の農地について納税猶予を受けた時は、

20年営農による免除制度が廃止される法律が成立し、

平成21年12月15日から施工されました。

つまり、平成21年12月15日以降の相続開始においては、

全国の市街化区域以外の農地で納税猶予を受けると、

農業相続人本人が死亡するまで相続税が免除されません。

将来いずれかの時点で売却や転用（市町村によって可能な地域もある）

を考えている場合には、

これらの地域では納税猶予を受けないで、

通常の相続税の納付をすることを考えなければならないでしょう。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－６

＜猶予税額5000万円・適用面積3000平米のうち600平米を転用した場合＞

納税猶予適用を受けている農地3000平米のうち、

有効活用に適している農地600平米を宅地転用して有効活用したとします。

全体の猶予税額が5000万円だとすると、
5000万円×600平米／3000平米＝1000万円＋利子税の納付が必要となります。

納税猶予にかかる利子税は本則年3.6%ですが、
平成12年1月1日以降は変動金利とされており、
平成26年分以降は
本則×特例基準割合（短期貸出約定平均金利＋1%）÷7.3%
による割合とされます。

適用総面積の20%以内の転用によって手にできる収益の

どちらが有利かを比較して判断することになるでしょう。

なお、平成26年1月1日以降の期間の利子税については、
短期貸出約定平均金利が0.9%となっていますので、
平成26年の利子税は0.9%となります。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－５

４．20年経過前でも納税猶予適用総面積の20%以内なら転用部分のみでよい

20年経過する前の転用については、
農地の納税猶予適用総面積の20%以内であれば、
転用した部分に対応する相続税とその経過利子税のみの納付で
よいこととされています。

ただし、20%をわずかでも超えると、
猶予を受けている相続税額の全額とその経過利息を
一括して納付しなければなりません。

すなわち、納税猶予適用中の農地で有効活用に非常に向いたものがあれば、
全体の適用面積の20%までの農地を転用して有効活用しても、
転用した部分に対応する相続税とその経過利子税のみの納付で
収益を手にすることができるわけです。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－４

３．平成21年12月15日以降の相続開始から市街化区域の農地（三大都市圏の特定市の市街化区域を除く）のみ20年経過で免除

平成4年1月1日以降の相続開始から、
三大都市圏の特定市の市街化区域では
原則として納税猶予の適用を受けることができないこととされ、
生産緑地の指定を受けた農地だけが相続税の納税猶予を受けることができます。

三大都市圏の特定市の市街化区域の生産緑地については、
相続税の申告期限から継続して営農を続け、
20年経過したとしても猶予税額については免除されません。

納税猶予を受けて営農している相続人自身が死亡しなければ
免除されない仕組みになっています。

また、生産緑地の解除の申請をした時点で免除が打ち切られますので、
十分留意する必要があります。

平成21年12月15日以降の相続開始でも、
三大都市圏の特定市の市街化区域を除く全国の市街化区域で猶予を受ける農地については、
営農を続けて 20年経過で猶予相続税額が免除されますので、
これらの市街化農地については20年経過後はいつ有効活用しても良いわけです。

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