４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１５. 同一借家人普通定借新旧契約切り替えプラン型－１
　　
今回の借地借家法改正では
居住用物件については同一借家人同一建物の場合
従来型の普通借家契約 「正当事由借家」を、
新規の定期借家契約に切り換えることを禁止しています。
　　
原則として法改正以前に既に締結されている
居住用借家契約はすべて普通借家契約とし、
これを単純に定期借家契約に切り換えることはできません。
　　
このプランは新設定期借家権に新旧切り換えする場合、
法律上の不可6要件を適法にクリアするための手法です。　　
　　
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１．定期借家権とは
b. 契約期間満了による契約の更新がない－２

(1)契約期間満了による契約の更新がない

すでに述べたように、
定期借家権は契約期間が満了すれば
家主に「正当事由」がなくても終了します。

元来、正当事由制度とは、
契約期間が満了した時点で正当事由があるか否かで
契約の更新拒絶ができるかどうかを判断する制度。

定期借家権では、更新そのものを排除しているので、
正当事由の有無に係わらず
賃貸借契約は更新されないのです。

また、再契約についても双方が合意すれば可能ですが、
その都度、書面による契約が必要です。

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1．定期借家権とは
a. なぜ「定期借家権」なのか－１

(1)現行の借家制度は家主の自由意志での契約終了が困難

これまでの借家権では、
契約期限が満了した時点で家主から契約終了の申し入れをしても、
「正当事由」がなければその賃貸借契約は
「法定更新」によって法律で更新されてしまいます。

「正当事由」とは家主自身がその建物の使用を
必要とする事情等のことですが、
これは極めてまれにしか認められないため
実質的には一度貸したら最後、
借家人が自分の意志で退出するまで
契約を終了させることができないのです。

定期借家権のねらいの一つは、
こうした建物を貸したらなかなか立ち退いてもらえない
という状況の解消にあります。

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５．更新拒絶の正当事由

a. 更新拒絶の正当事由とは－３

図のような＜公平と正義の天秤＞を基準にして、

借地人と地主のどちらがその土地を本当に必要としているのかを、

４つの事由を天秤の皿に乗せて測り、

この賃貸契約を”更新させるか”、”明け渡すのか”を判定する。

借地利用借地整理マニュアル-図2 posted by (C)alive

例えてみると、

「娘（土地）１人に婿（貸主と借主）２人」の状態で、

どちらが熱心に娘を欲しがっているのかを決めるようなものである。

借地人が「死活」問題で、地主は「望ましい」程度ならば、

契約は更新されるであろう。

反対であれば、地主の更新拒絶が受け入れられる。

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５．更新拒絶の正当事由
a. 更新拒絶の正当事由とは－２

４種類の正当事由の詳細は下記の通りである。

1. 必要事情•••地主と借地権者それぞれが、
　その土地を使用することを必要とする事情。

2. 従前経過•••たとえば、借地権が設定された時の事情や
　権利金・更新料の支払いがあったかどうか。
　またその金額はどのくらいか。
　地代の支払い状況や契約違反なども考慮される。

3. 利用状況•••建物の種類や用途、構造、規模、老朽化の程度などや
　都市計画などとその土地の現状の利用状況との比較などが考慮される。

4. 財産給付•••明け渡しに際しての条件と明け渡しの際の
　立ち退き料の支払いの申し出がある場合は、
　その金額も考慮される。

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1７. アパート経営は”耐震診断”から！－３

ところで、この耐震診断結果が”0.7”以下であった場合、
家主は借家人との立ち退き交渉で”建物危険宣言”を
契約更新拒絶の「正当事由」の切り札として使う事ができる。

つまり、家主は借家人へ
「自分の都合ではなく、あなたにとって危険だから
出て行ってくれ」と言えるのだ。

それにもかかわらず、借家人が
「死んでもいいからここに住む」
といった意思表示をして立ち退きを拒んだ場合は、
そのことを文書化しておくことが大切である。

それを前提にして”立ち退き訴訟”を進める事も出来るであろうから。

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1３. 「正当事由」とは何かー３

それでも、どうしても貸主が契約を終了させたいと願うならば、
天秤が自分の方に傾くように”持参金”を
自分の皿に積み上げることになる。

これを＜金銭による正当事由の補強＞という。

こんな具合に考えると、
借地借家法の更新・明け渡しの法理が
単純化されてわかりやすくなるだろう。

ちなみに”新法”では、「正当事由」についてはやや具体的に、
借地法では１．必要事情、２．従前経過、３．利用状況、
４．財産給付、借家法では借地法の４項目に加えて
５．建物状況がプラスされている。

古貸家・古アハ?ート整理マニュアル-図５ posted by (C)alive

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1３. 「正当事由」とは何か－２

このような＜公平と正義の天秤＞を基準にして、
貸主と借主のどちらが、
土地あるいは建物を本当に必要としているのかを、
４つの事由を天秤の皿に乗せて測り、
この賃貸借契約を”更新させるか”、”明け渡すのか”を判定する。

例えてみると、
「娘（土地／建物）１人に婿（貸主と借主）２人」の状態で、
どちらが熱心に娘を欲しがっているのかを決めるようなものである。

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貸主の更新拒絶は受け入れられるであろう。
反対であれば、契約は更新される。

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1３. 「正当事由」とは何か－１

借地借家法のなかで特にわかりにくい、
契約更新の拒絶のための「正当事由」について
説明しておこう。

第28条　建物賃貸人による第26条第1項の通知又は
建物の賃貸借の契約の申入れは、
建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、
（～中略～）
正当の事由があると認められる場合でなければ、
することができない。

＜借地契約の更新拒絶の要件＞
第6条　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者が
土地の使用を必要とする事情のほか、
（～中略～）
正当の事由があると認められる場合でなければ、
述べることができない。

これらの条文中に出てくる「正当の事由」をわかりやすくすると
図のようになる。

古貸家・古アハ?ート整理マニュアル-図４ posted by (C)alive

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