お金は収入があるから使える－２

資産組み替えの具体的な方法は次の通りです。

■個人のお客様の場合
１．自宅を売って資産を組み替えて、
　　収入を増やします。

■法人のお客様の場合
１．土地を売って立地の良い場所に賃貸建物を建てます。
２．土地より建物の長期収益力が財産です。
３．建物は地域の発展、美化に貢献します。
　　本人と家族は、豊かな収入で人生をより豊かにでき、
　　ハッピーになれます。
　　相続税の節税にもなります。

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２．法人不動産の問題解決のアプローチ－5
意思決定－１

含み益のある資産をもった法人の株式の買取への対応を、
代表者は意思決定をしなければいけません。

一人や少人数なら、
「その場しのぎ」でなんとかなります。

しかし、株数が多ければ、資金が用意できません。

「株価をいくらにするか？」
「時価純資産価額！」
「とんでもない、無理だ！」
「うーん、、資金をどうする？銀行借入？」
「これが前例になって、他の株主から要求が出てきたら
　会社は存続できないかもしれない・・・」

悩みは深く大変です。
大きな意思決定です。

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２．法人不動産の問題解決のアプローチ－４
株主の高齢化

法人の歴史が古ければ、株主の高齢化が進んでいます。
株主から三代目、そして間もなく四代目へと。

中には意思能力に問題ありという人も出てきます。

すでに相続が発生しているケースもあります。
未分割状態のままもあります。

相続人からは、
「金庫株で買い取ってくれ！」との請求も来ています。
もちろん、価額交渉で折り合いがついていません。

株主の高齢化は、法人が設立から６０年過ぎた頃から、
相続人が次から次へと相続を迎えてきます。
相続税問題を絡めて、
「株式の買取請求」としてでてきます。

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２．法人不動産の問題解決のアプローチ－３
株主の複雑化

二代、三代、さらに相続が続くと・・・
株主は必然的で多数、複雑化していきます。

相続税対策をすれば、分散化、複雑化するしかないのです。

結果として、株主の財産権は、
複雑に細分化されていきます。

代表者、およびその家族はもちろん、
その他の親族の株主にとっても、
「相続した株式の価値とは？」を考えます。

時価総額が高くても、数パーセントの権利があったとしても、
何らの権利行使はできません。
「財産権」は、絵に描いた餅です。

株価の金額の大小はともかくとして、
相続税の負担をするようであれば・・・
なんとかしなくてはと考えます。

株主全員、明日はわが身です。

各株主は、専門家に相談します。

当然のことながら、
専門家は「時価純資産価額」を意識して意見を述べます。

「物言わぬ株主」は、いつか必ず意見と時価に対する権利を主張します。

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２．法人不動産の問題解決のアプローチ－２
株主の権利と言っても・・・(1)

非上場である中小企業の株主の権利と言っても、
上場会社の株主とは違います。

市場で売却して換金できる可能性は、
ほとんどありません。

しかし、古い不動産を所有する法人の株式の「時価」は、
大変な金額です。

換金性は乏しく、時価は高い。
しかも、親族での持ち合いは、感情と勘定がぶつかり合う
複雑な構造です。

これを解決するのが仕事です。
いつか誰かがやらなくてはいけないのです。

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２．法人不動産の問題解決のアプローチ－１
人、物、金の三要素といえば・・・(2)

中小企業の株主価値は、
オーナー一族である複数の株主の
想い、価値観、思惑、感情、勘定が、複雑に絡んでいます。

大事なことは、株主の権利を尊重することです。

ここをしっかりと受け入れ、
聞き取り、理解し、分析し、調整し、応え、
そして、必ず、答えを出して、決着をつけます。

複雑ですが、繊細かつ大胆に切り込みます。

株主間の利害、財務、内部や当事者間での話し合いでは無理です。

親族間の問題は、
専門家が中に入って話し合って決着をつけます。

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１．法人不動産の問題と解決－２
法人不動産であるがゆえに

50年以上、100年近く、法人で不動産を持ち続けることがあります。
なぜか？

個人で、不動産を二代、三代と保有することは、
不可能に近いです。

相続があり、民放で財産分けをします。
税法で、相続税を直接的に課税されます。
不動産の維持費用は、有効活用していなければ経費化できません。

法人所有であれば、相続が起きても、
不動産の価値を、直接的でなく、株式で、
間接的評価となります。

民法で分けられたとしても、株式が分散されるだけです。

相続における、民法、税法の被害は、
最小限に食い止められます。
しかも、維持管理コストは、常に経費化されます。

結果として、法人で不動産を所有し続けることが
可能になっているのです。

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１．法人不動産の問題と解決－１
プロローグ

古い企業の中には、事業そのものが
時代に合っていないケースがあります。

過去の成功体験だけで生き残っている企業です。
商店街のシャッター通りにあります。

すでに、転廃業して、
不動産賃貸業になっていることもあります。
過去の資産で生き残っています。

製造業にも多くあります。
古い設備のままで、新しい投資はしていません。

立地は、恵まれています。
家賃の負担は、ありません。
もし家賃を負担すれば、商売は赤字になります。

オーナー一族の生活だけは、なんとかやっていけます。
不動産の含み益を考えると、その価値を十分活用されていません。

これから取り上げる法人不動産の問題、
含み益の活用と実現を株主の立場で考えてみます。

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