タグ別アーカイブ: 活用

定期借家権マニュアル−48

4.普通の賃貸不動産経営を有利にする15の型
14. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型-2
  
対象物件は、立退き交渉中の古アパートの
もともとの空室部分や、
立退き交渉が成立して
借家人から明け渡しを受けた部分とします。
  
契約期間は、
立退き交渉の最終借家人決着の見込み期間となりますが、
不確定な場合は1年未満あるいは1ヶ月単位の短期契約としておきます。
  
◆適用対象
古アパートなどの居住用賃貸物件はもちろん、
事務所用・店舗用の古貸ビルのような
事業用賃貸物件にも適用可能です。
  
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「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

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定期借家権マニュアル−47

4.普通の賃貸不動産経営を有利にする15の型
14. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型-1
  
古アパート借家人立退き交渉では、
各借家人ごとに交渉成立はバラバラで、
早く決まって立退きを完了した室は、
最後まで残った借家人が立退いてくれるまで
空室にしておかざるを得ませんでした。
  
この方法は全室が立ち退き完了するまでの間、
短期定期借家契約により
臨時的に収入を上げようというものです。
  
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定期借家権マニュアル−32

4.普通の賃貸不動産経営を有利にする15の型
4. 終期一律揃え型-1
  
この契約は賃貸用建物の予想耐用年数に合わせて、
全室同時に借家契約が終了するようにし、
建物耐用年数経過後、
借家契約を一斉に終了させて建物の取り壊し、再築
あるいは当該土地の利用変更などを容易にするためのものです。

新築建物の新規貸し出し物件だけでなく、
リニューアル・リフォーム物件でも各室ごとに
この終期一律揃えの契約を順次に締結していくこともできます。

◆適用対象
すべての賃貸不動産物件について適用可能。
耐用残年数が5年-10年、
あるいは大規模修繕が5年-10年以内に必要な中古建物には特に有効です。
    
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日 金曜日 19:00 – 20:30
10月22日 土曜日 14:30 – 16:00

会場:飯倉いきいきプラザ 港区東麻布二丁目16番11号

→ https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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法人不動産の問題解決−1

1.法人不動産の問題と解決-1
プロローグ

古い企業の中には、事業そのものが
時代に合っていないケースがあります。

過去の成功体験だけで生き残っている企業です。
商店街のシャッター通りにあります。

すでに、転廃業して、
不動産賃貸業になっていることもあります。
過去の資産で生き残っています。

製造業にも多くあります。
古い設備のままで、新しい投資はしていません。

立地は、恵まれています。
家賃の負担は、ありません。
もし家賃を負担すれば、商売は赤字になります。

オーナー一族の生活だけは、なんとかやっていけます。
不動産の含み益を考えると、その価値を十分活用されていません。

これから取り上げる法人不動産の問題、
含み益の活用と実現を株主の立場で考えてみます。

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相続支払い対策(納税資金・分割資金)のポイント-10

A. 生命保険-9

A-2 生命保険を活用してできる対策-1

1番目は、平成15年度に税制が改正された、
旧相続税法第26条を使った対策です。

保険事故が発生していない生命保険の権利を、
相続する際の相続税評価について改正されました。

「相続までの支払保険料の合計金額×
 70%−保険金額×2%」

で生命保険の権利を評価することになっていました。

実際に受け取る保険金よりも小さい価格で、
受け取る権利を相続税評価できたのです。

これを使って、配偶者や子供を被保険者とし、
保険料を被相続人が負担するといった
生命保険が契約を結ばれていました。

しかし、改正後は解約返戻金相当額で、
相続税評価を行うことになりました。

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相続をきっかけにお金の自由を得た
女性たちがいます。

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自分の好きな事をしながら
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相続支払い対策(納税資金・分割資金)のポイント-2

A. 生命保険-1

生命保険で
「相続の支払い対策(納税資金・分割資金)」
を検討する際には、
次の5つの項目について知っておきましょう。

A-1 生命保険の機能

A-2 生命保険を活用してできる対策

A-3 生命保険の商品について

A-4 生命保険に加入するときに検討すべきこと

A-5 生命保険の契約者と受取人の組合せ

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土地有効活用による節税対策Q&A−25-8

ケーススタディ3-8
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

6.結果的にどうなったか-2

相続発生後は年金収入がなくなりますが、
所得税・住民税も減りますので
手取りは約710万円程度になります。

後継者の方が定年になるまでは
延納してもまだ十分余裕があります。

「ケーススタディ1」と比較して
土地は先に売却してなくなりますが、
手取り収入が毎年約444万円増えますし、
相続税額も約1000万円程安くなります。

ゆとりのある生活を実現して
長生きすればするほど
相続税の支払い原資を準備することができます。

土地有効活用による節税-25-図6
土地有効活用による節税-25-図7

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土地有効活用による節税対策Q&A−25-7

ケーススタディ3-7
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

6.結果的にどうなったか−1

駐車場のままで相続が発生すると
1億1475万円の相続税が課税されますので、
Cの農地はほぼなくなってしまいます。

一方、C駐車場を売却して賃貸住宅に建て替えると
相続税は6936万円に減りますので、
延納で支払うことも可能になります。

土地有効活用による節税-25-図5

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土地有効活用による節税対策Q&A−25-6

ケーススタディ3-6
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

5.相続税は大幅に減少

青空駐車場の場合には相続税評価上自用地で評価され、
まともに相続税が課税されますが、
買換えで賃貸住宅を建てた場合はなんと
4539万円も減少します。

なお、ここで1次相続とはご本人に相続が起こって、
妻が財産を50%相続し、
2次相続とはその後、妻に相続が起こった
という前提です。

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土地有効活用による節税対策Q&A−25-5

ケーススタディ3-5
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

4.買換え特例適用で減価償却費は大幅減

買換え特例を適用することで、
減価償却費は図のように大幅に減少します。

土地有効活用による節税-25-図3

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