ケーススタディ3－４
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

３．資金収支比較

駐車場を賃貸住宅用地にしますので、
駐車場収入がなくなります。

その代わりに借入金なしで賃貸住宅を建てますので
家賃収入はほとんど残ることになります。
駐車場手取りの314万円からなんと955万円に
641万円も増えることになります。

しかし、事業用資産の買換え特例を受けているため
減価償却費が少なく計上され、
その結果所得税・住民税が増えることになります。

固定資産税はCの土地を売却しましたので
その分少なくなります。

トータル285.3万円の税金等となりますので、
賃貸住宅収入と年金を合わせた総収入から
税金等を差引いた手取金額は925.9万円になります。

買換え前の手取330万円から
596.1万円もの手取りが増えました。

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ケーススタディ3－３
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

２．譲渡所得税の計算

譲渡所得税の計算式は、下図のとおりです。

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ケーススタディ3－２
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

１．C駐車場を売却し事業用資産の買換えでA土地に賃貸住宅を建築

a. C駐車場は相続税評価額で売却したものとします。

b. 売却資金のうち1億円を賃貸住宅取得資金に充てます。

c. 売却の最に仲介手数料等で500万円かかるものとします。

d. 賃貸住宅の建築条件等は「ケーススタディ１」と同様としますが、
　取得価額は１億円とし、建物本体と付属設備の割合は異なるものとします。
　詳細は減価償却費の計算欄を参照してください。

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ケーススタディ3−１
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

図のような土地が中心の財産内容です。
今のところAとCの土地を青空駐車場にしていますが、
相続税引き下げ対策にはならないようです。

借入金で賃貸住宅経営をすれば収入が増えて
相続税も安くなると聞きましたが、
借金をするのは気が進みません。

どうせ相続税の支払いで土地を手放すのなら、
先に土地を売却してもいいかなと思いますが、
譲渡所得税も気になります。

何か良い方法はないでしょうか？

☆ポイント☆
１．事業用資産の譲渡をして買換え特例を活用する。
２．Cの駐車場用地を売却、その資金でAの駐車場幼稚に賃貸住宅を建築。
３．相続税の納税資金対策を考慮する。
４．延納も納税資金確保の１つの手法として考える。

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ケーススタディ１
「青空駐車場を賃貸住宅経営にー収入は減っても手取りは増加」－７

５．この活用策を成功させるための注意点－２

相続税額引き下げ対策からすると、
借入金の多いうちに、
言い換えるとできるだけ早く相続が発生したほうが
いいことになってしまいます。

しかし、それでは本末転倒です。

その意味からも余裕資金を多くして、
その資金をためておいて
相続税の納税資金に当てるようにするべきです。

それも贈与を活用して、
納税資金を相続人等に生前に移動しておけば、
相続税の増加の心配もいりません。

できるだけ長生きしていただいて、
相続税の納税資金の準備も怠りなくしておければ
一番いいわけです。

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ケーススタディ１
「青空駐車場を賃貸住宅経営にー収入は減っても手取りは増加」－６

５．この活用策を成功させるための注意点－１

このままでは家賃や入居率が下がった時に資金繰りが悪化してしまいます。

もちろん余裕を持って立地条件や家賃設定をしてあれば心配ないかもしれませんが、
余裕をもったゆとりのある経営を行うためには、
土地の一部売却（例えば農地の半分）も考慮する必要があります。

例えば、農地の50%を売却し、
5,000万円を賃貸住宅取得資金に充てますと
毎年の手取り収入が約300万円増えることになりますので、
家賃や入居率が多少下がっても心配なくなります。

もちろんそうすれば延納も十分可能になります。

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ケーススタディ１
「青空駐車場を賃貸住宅経営にー収入は減っても手取りは増加」－５

４．結果的にどうなったか

駐車場のままで相続が発生すると
11,475万円の相続税が課税されますので、
図のCの農地はなくなってしまいます。

一方、風車上を賃貸住宅に転換すると、
相続税は7,911万円に減りますので、
現預金3,000万円を充当すれば
延納でなんとか支払うことも可能になります。

年間手取り収入は482.1万円ですが、
相続発生後は年金収入が無くなりますので
200万円弱が残ることになります。

このようにして、なんとか延納することが可能になります。

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ケーススタディ１
「青空駐車場を賃貸住宅経営にー収入は減っても手取りは増加」－４

３．相続税は大幅に減少

青空駐車場の場合には相続税評価上更地で評価され、
まともに相続税が課税されますが、
賃貸住宅の場合はなんと相続税が3564万円も減少します。
（平成27年1月1日以降相続開始の場合）

なお、ここで１次相続とはご本人に相続が発生し、
妻が財産を50%相続し、
２次相続とはその後、妻に相続が発生したという前提です。

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ケーススタディ１
「青空駐車場を賃貸住宅経営にー収入は減っても手取りは増加」－３

２．資金収支比較

駐車場の収入と賃貸住宅の収入だけを比較すると、
賃貸住宅収入の方が99万円増えることになります。

さらに、所得税・住民税の減少も含めると、
税引後の手取り年収は152.3万円増える事になります。
（ここでは所得税・住民税の計算は概算です。
実際とは異なる場合がありますのでご了承ください。）

このように賃貸住宅経営の方が手取り金額が多くなります。

駐車場収入やその他の所得の多い場合には
この効果は大きくなり、
少ない場合は逆に効果は少なくなります。

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ケーススタディ１

「青空駐車場を賃貸住宅経営にー収入は減っても手取りは増加」－２

１．青空駐車場を賃貸住宅経営に

図のように、青空駐車場を「賃貸住宅」に転換する対策が考えられます。

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