「消費税は支出の方が多いと一定の手続きにより還付される」－５

４．課税売上げが大きく変動した場合の注意点

このようにして消費税の還付を受けた後に、
課税売上げ割合が50％以上大きく変動した場合においては、
課税仕入れにかかる消費税の調整計算が必要になります。

不動産賃貸業の場合には、
賃貸住宅を取得して非課税売上げである賃貸収入が増えて、
非課税売上が急に上昇したりするとその可能性があります。

このような場合には還付税額の大部分または一部を
返還しなければならないこともあります。

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「消費税は支出の方が多いと一定の手続きにより還付される」－４

３．簡易課税適用者は「簡易課税制度選択不適用届出書」を提出する

簡易課税制度を適用している事業者が、
１のような事由で消費税の還付を受けようとする場合には、
建物の取得、修繕、施設の設置、機械・器具の
新規投資等をしようとする課税期間の開始の日の前日までに、
「簡易課税制度選択不適用届出書」を所轄税務署長に提出しなければなりません。

この届け出により、本則課税に戻れますので、
消費税の還付を受けることができるのです。
もっとも、調整対象固定資産を取得した場合には、
３年間は簡易課税の選択をすることができず、次の調整が必要になります。

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「消費税は支出の方が多いと一定の手続きにより還付される」－３

２．免許事業者の場合には「課税事業者選択届出書」を提出する

免許事業者が１のような事由で消費税の還付を受けようとする場合には、
建物の取得、修繕、施設の設置、機械・器具の新規投資等をしようとする
課税期間の開始の日の前日までに、
「課税事業者選択届出書」を所轄税務署長に提出しなければなりません。
ただし、平成２２年度の税制改正により免許事業者がいったん課税事業者を選択し、
この期間中に調整対象固定資産を取得すると、
３年間は免許事業者に戻ることはできませんので注意してください。
（注）調整対象固定資産•••棚卸資産以外の資産で100万円（税抜き）以上のもの。

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「消費税は支出の方が多いと一定の手続きにより還付される」－２

１．課税売上より課税仕入が多い場合

課税売り上げにかかる消費税より課税仕入にかかる消費税の方が多い場合には、
引ききれなかった消費税の還付を受けることができますが、
これは本則課税の適用事業者だけに限られています。
免許事業者や簡易課税適用者については還付されることはありません。

店舗や賃貸建物等を建てたり、
これらの建物の大規模な修繕を行ったり、
また、駐車場施設に機械式の駐車施設を設置したり、
コンピューター等のおおがかりな新規投資をした場合には、
支払った消費税の一部が還付される可能性があります。

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「消費税は支出の方が多いと一定の手続きにより還付される」－１

店舗や賃貸建物等を建てたり、これらの建物の大規模な修繕を行うと
多額の消費税を支払うことになります。
また、駐車場施設に機械式の駐車施設を設置したり、
コンピューター等のおおがかりな新規投資をした場合も同様です。
これらの消費税については還付してもらえるのでしょうか？

☆ポイント☆
１．課税売上より課税仕入れが多いと消費税が還付されることも。
２．還付を受けるには課税事業者でなければならない。
３．簡易課税制度を選択していると還付を受けることができない。
４．課税売上割合が大幅に変動した場合には要注意。

明日以降、詳細について見ていきましょう！

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「不動産賃貸事業と消費税」－６

５．課税売上高5000万円以下は簡易課税を適用できる

消費税の納税額を計算する場合、
「本則課税」と「簡易課税」の２つの方法があります。

本則課税とは２で説明しましたように、
預かった税額と支払った税額の差額を計算し、納付する方法です。
一方、簡易課税とは、預かった税額から税抜きの売り上げに
業種に応じた率（「みなし仕入率」といいます）をかけて計算した金額を控除し、
納付する方法です。

不動産業の場合にはこのみなし仕入率は50％（平成27年4月1日以降開始課税期間より40％）です。
一般的には、不動産賃貸業の場合には簡易課税の方が
納税額、計算の手間から考えても有利です。

ただし、新規に建物を取得したり、大規模な修繕を行ったりした場合等には、
簡易課税を選択すると不利な場合もありますので注意してください。

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「不動産賃貸事業と消費税」－５

４．消費税のかかる取引、かからない取引

消費税を納める義務があるのは事業者に限られます。
「事業」とは、対価を得て行われる資産の譲渡、貸付け、役務の提供などを
反復、継続かつ独立して行うことをいいます。
不動産の賃貸業はまさに事業に該当しますので、消費税の納税義務があります。

ただし、消費税の性格上課税の対象にすることがなじまないものや、
社会政策的配慮により「非課税」といされている取引があります。
不動産賃貸オーナーに関係するものとしては、
土地の譲渡、貸付け、賃貸住宅の家賃等があります。
なお、不動産賃貸業の場合には、地代や家賃が非課税になるかどうかについては、
細かい注意点があります。

特に、賃貸住宅専用駐車場については、原則的には課税対象ですが
「１戸あたり１台以上のスペースがあり、かつ、
自動車の有無に関わらず割り当てられ、
契約で駐車場料金込みの家賃となっているもの」や、
「何の加工もしていない地面だけの月極駐車場
（砂利を撒いていたり、ロープで仕切りをしていたりすると課税）」
は非課税とされています。
図表を参考にしてください。

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「不動産賃貸事業と消費税」－４

３．平成27年3月31日までの契約であれば税率引き上げ後も8%でよい

消費税率引き上げに伴って経過措置が採られており、
平成27年3月31日までに建築工事請負契約を結んだ場合、
完成引渡しが平成27年10月1日以降になっても、
10%ではなく８％の消費税率でよいこととされています。

高額物件の取得を考えておられる方は、早めの決断が有利です。

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「不動産賃貸事業と消費税」－3

２．課税売上にかかる消費税から課税仕入れにかかる消費税を差し引く

消費税の納税義務者になれば、賃貸料とは別に消費税をもらっていなくても、
店舗家賃などの消費税がかかる賃貸料の中には108分の8の消費税が含まれていることとされます。
また、修繕費、管理費、水道光熱費など（「課税仕入れ」といいます）に消費税が課税されています。

これらの課税売上にかかる消費税から
課税仕入れにかかる消費税を差し引いて納める消費税を計算します。
このような消費税の計算の方法を「本則課税」といいます。

不動産賃貸業の場合には、新たに建物を建築しない限りは
通常「本則課税」より、後ほど触れます「簡易課税」のほうが有利になります。

消費税の税率は平成26年3月31日までは一律5%とされていましたが、
平成26年4月1日から8%となっており、
平成27年10月1日から10%に引き上げられる予定です。

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「不動産賃貸事業と消費税」－2

１．課税される賃貸料の合計が1000万円を超えると課税事業者に

消費税が課税される不動産賃貸料、
例えば駐車場、倉庫、事務所などの賃貸料（「課税売上げ」といいます。）
の前々年の年間合計額が1000万円以下の場合には、
「免税事業者」として消費税の納付義務がありませんが、
1000万円超の場合には、消費税を払わなければなりません。

なお、その年又はその事業年度が平成25年1月1日以降に開始するものから、
前年又は前事業年度の上半期６月間の課税売上高が1000万円超の場合も「課税事業者」ちされています。

免税事業者の方は、消費税については何の手続きもする必要がありませんが、
次章に詳しく述べますように消費税の還付を受ける場合には、
あえて「課税事業者」になったほうが有利な場合もあります。

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