６． 「応用６法」とは？
b. 各方法のポイント－４

なお、この方法で税務上の無税の特例を受けるには、
次のような条件を満たしていることが必要である。

・交換する固定資産は、各々が1年以上所有していたものであり、
　交換のために取得したものではないこと。

・交換後も従前と同一の用途に供すること。

・交換する固定資産の価額に差があり、
　交換差金を得る場合にはその差金が高い方の価格の
　20%以内であること。

・所得税法第58条の適用を受ける旨を確定申告すること。

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会場：港区立高輪区民センター

8月26日（金）19:00 〜
場所：飯倉いきいきプラザ

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５． 「基本４法」が貸宅地整理の原則
b. 各方法のポイント－５

また、交換は所得税法第58条
「固定資産の交換の場合の特例」によって、
一定の条件を満たせば、地主・借地人ともに無税扱いとなる。

ちなみに、交換の比率は、土地の面積のみでなく、
交換後の土地の資産価値についても留意されて
決まってくるものである。

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２．「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－７

なお、応用６法の（１）と（２）の方法で、
税務上の無税の特例を受けるには、
次のような条件を満たしていることが必要である。

i. 交換する固定資産は、各々が１年以上所有していたものであり、
　交換のために取得したものではないこと。

ii. 交換後も従前と同一の用途に供すること。

iii. 交換する固定資産の価格に差があり、交換差益を得る場合には
　その差益の高い方の価格の20%以内であること。

iv. 所得税法第58条の適用を受ける旨を確定申告すること。

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１．「基本４法」こそ借地整理の原則
a. 整理手法の法則性－６

どうして借地権がワンランク下がるのかというと、
交換によって「借地人は交換以降、地主に対する
一切の一時金（更新料・承諾料など）が不要となるため、
交換時に地主側へ１割程度を余分につける」
という実務習慣によるのである。

また、交換は所得税法第５８条
「固定資産の交換の場合の特例」によって、
一定の条件を満たせば、借地人・地主ともに無税扱いとなる。

ちなみに交換の比率は、土地の面積のみでなく、
交換後の土地の資産価値についても留意されて決まってくる。

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6月17日　　金曜日　19：00～20：30（赤羽橋レンタルスタジオ）
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詳細・お申し込みはこちらから
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９. 不良資産の優良化のために－９

３の「土地・建物を借家人に買い取ってもらう」方法は、
２の方法が不可となった場合における
家主の最終的な対応策と言える。

ここで、借家人がある程度高い値段で
買い取ってくれるというならば、
家主は、相続発生後に借家人へ売却すると、
譲渡所得税が減免されるという
特例適用を受けることができて有利である。

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4.「農地」軽減特例の上手な利用-3

・貸付農地（小作地）に申請すると
　税金が徴収猶予される

一定の小作地について、
特例措置によって算定した
固定資産税と都市計画税の合算額が
当該市街化区域農地の小作料の額を超える場合において、
納税者の申請に基づき、
その事情によって税金が徴収猶予されます。

貸付農地でお悩みの地主さんは、
十分研究されてみてはいかがでしょうか。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-18

　　　
・気をつけたい「逆」の適用

住宅用マンションでも、
実際には個人事業者等の事務所として
利用されているケースがよく見られます。

こうした場合、当局の担当者によって
この事実が見つかれば、
敷地にかかる固定資産税は
一気に6倍まで跳ね上がることにもなりかねません。

また、借地人が従来居住用として
使用していた借地上の建物を、
事務所や店舗に利用を変更し、
その事実を役所に補足された場合も、
固定資産税が一気に6倍になります。

貸宅地の場合、
地代を固定資産税の2〜4倍の範囲で
とっている例が多いので、
こうした例が発生すると、
地代争いになることもしばしばです。

実際にこうした事態が起きており、
地代より固定資産税のほうが
高くなってしまっているのを
気づかずにいる場合もあるようです。

地主さんは日ごろから、
借地人の建物の利用状況にも
注意を払う必要があるのです。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-16

　　　
・当局に居住部分として認めてもらえるためには？
　

当局に居住部分として
認めてもらえるための手続きですが、
東京都の場合は、

「固定資産の住宅用地等申告書」

を提出することが必要とされています。

しかし、
実際には当局の担当者による
現況確認で認められるケースが多いようです。　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-15

　　　
例：

Ａさんの所有する2階建家屋の
借家人であるＢさんは、
以前までは1・2階の全てを
商売のために使用していました。

しかし昨年より商売を縮小。
現在では1階部分のみを店舗として使用し、
これまで商品庫として使っていた
2階部分に居住するようになりました。
　
　
—————

このように、
住居と非住居が混在する併用住宅では、
次に示すように建物の延床面積に対する
居住部分の割合によって、
固定資産税額が大きく異なってきます。
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/4以上1/2未満の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は50％
　
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/2以上の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は100％

　
　
つまり、このＡさんのケースでは、
2階部分の床面積が建物の
延床面積の50％に達していれば、
この2階建家屋のある敷地全てが
住宅用地として1/6（200㎡まで）課税となります。

しかし、
2階部分の床面積が50％に満たない場合には
敷地の半分までしか住宅用地として
認められないこととなります。　

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