3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-14

　　　
20年にもわたり、非住居としての
課税を受けていたケースもあります。

そのお宅は、
20年前までは旅館を営んでいたのですが、
廃業し、本人の住宅として今日に至るまで
ずっと使用していたのにもかかわらず、
その間、非住宅としての課税を受けていました。

このケースでは、家屋が200坪。
周辺地価から推測すると、
20年間で相当余分に税金を支払っていたことになります。

もっとも、このような場合は、
旅館を廃業した時点で
廃業届けを市役所に提出しているなど、
廃業が証明できれば、
5年間までは遡って、余分に納めた税金を
還付してもらうことも可能でしょう。

しかし、煩雑な手続きが伴うことは、
避けられません。

当事者にとっては、気の毒な話ですが、
用途変更した場合は迅速な行動が不可欠であるという
好例と言えます。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-6

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-6

賃貸住宅経営も、
つまりはビジネスの一つです。

したがって新たに手がけられる場合は、
当然のこと綿密な計画と市場調査が
必要となってくることはいうまでもありません。

これから賃貸住宅経営に乗り出そうとされる方は、
目先の利益ばかりでなく、
10年後、20年後までのビジョンを
練った上で着手されることをお勧めします。
　
節税効果だけを期待したビジョンのない経営は、
かえってマイナスの結果を招きかねません。　
　
　
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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-3

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-3

　　
「住宅用地」にすることによって、
固定資産税のほかにも、
都市計画税も200平米以下の部分が1/3に、
200平米を越える部分については2/3になります。

また、相続税についても、
200平米までについては。
通常の評価額から50％または80％が減税できる、
「小規模宅地等の特例」をはじめ、
いくつかの優遇策を受けることが可能となります。

このように、多様な節税策を活用しながら
賃料収入を期待できるため、
良好な経営が可能ならば、
検討してみる価値は十分にあるのです。

　
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C.資産売却-5
　
　
＜取得費加算の特例の使い方のポイント-3＞
　
　
■　売却予定の土地を引き継ぐものに
土地を集中させ、借金は引き継がせない
　
　所得費加算額を大きくするため
　
　
　
■　相続発生前に交換を行い、
　　売りたい土地を相続する
　（「固定資産の交換の特例」を使って、
　　　譲渡税が課税されることなく、
　　　土地や建物の交換ができる）
　
　
個人が、土地や建物などの固定資産を
同じ種類の固定資産と交換したときは、
譲渡がなかったものとする特例があり、
これを固定資産の交換の特例といいます。
　
　
この特例が受けられる場合でも、
交換に伴って相手方から金銭などの
交換差金を受け取ったときは、
その交換差金が所得税の課税対象になります。

・交換により譲渡する資産及び取得する資産は、
　いずれも固定資産であること。

・交換により譲渡する資産及び取得する資産は、
　いずれも土地と土地、建物と建物のように、
　互いに同じ種類の資産であること。

・交換により譲渡する資産は、
　1年以上所有していたものであること。

・交換により取得する資産は、
　交換の相手が1年以上所有していたものであり、
　かつ交換のために取得したものでないこと。
　
・交換により取得する資産を、
　譲渡する資産の交換直前の用途と
　同じ用途に使用すること。

・交換により譲渡する資産の時価と
　取得する資産の時価との差額が、
　これらの時価のうちいずれか高い方の価額の
　20％以内であること。

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C.資産売却-4
　
　
＜取得費加算の特例の使い方のポイント-2＞
　
　
■　居住用財産は、同居の相続人が
　　相続した後に売却する
　
自宅の売却時には、3,000万円の特別控除がある

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
　
　
・同居する親族で共有相続すると
　3,000 万円×共有人数の控除を
　受けることが出来る

・居住の実態を重視するため、
　形式的な居住の事実では適用不可
　（住民票を移すだけではダメ）
　
　

■　身内に売却する
　
取得費加算の特例が使えるのは、
申告期限からの3年なので、
その間に売却できない場合は、
身内に売却する。

次に身内が売却するときは、
取得費加算された価格が取得費になるため、
半永久的に所得費加算が使えることになる。
　

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C.資産売却-3
　
　
＜取得費加算の特例の使い方のポイント＞
　
　
■　売却予定の土地は、配偶者以外が相続する

配　偶　者：　配偶者の税額控除を使って節税

他の相続人：　取得費加算の特例を使って節税
　
　
　
　
■　売却予定の土地は、換価分割する

換価分割：　相続人全員が取得費加算の
　　　　　　特例を利用できる

代償分割：　取得した者が負担した相続税の分しか
　　　　　　取得費加算ができない
　
　
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C.資産売却-2
　
　
相続税の取得費加算を使った譲渡所得の計算は、
以下の算式で行います。

　
　
・土地等とは、
　土地及び土地の上に存する権利をいいます。

・土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、
　相続財産に合算された贈与財産である土地等や、
　相続開始前3年以内に被相続人から贈与により
　取得した土地等が含まれ、相続開始時において、
　棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や
　物納した土地等及び物納申請中の土地等は
　含まれません。

取得費加算の特例を上手く使うには、ポイントがあります。

ポイントについては次回の投稿でご紹介します。
　
　
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「＜居住用＞小規模宅地の評価減を賢く活用」－２

⬛︎特定居住用宅地等は80％の評価減

自分または同居家族及び、自分たちがオーナーである会社が
商売をしている店舗や工場及び自宅の敷地について、
一定の条件や規模で相続税を軽減しようという趣旨で設けられたのが
「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」の規定です。

相続によって取得した宅地が特定居住用宅地等に該当すれば、
その330平米（平成26年12月31日以前の相続による取得までは240平米）
までの部分については80％減額できるようになっています。

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