２．借地権とは？
e. 借地上に現に建物が存在する

建物が火事などで滅失した時は、滅失から２年間は、
借地権者がその土地の見やすい場所に、

滅失した建物に関しての登記簿の記載事項、
滅失日、
新しく建物を建築する旨

を掲示することで、
第三者に対抗することができる。

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5.「現況主義」による見直し-3

　
・正確な測量は資産把握の第一歩

前回の記事のようなケースは、
同じ地番の土地をいくつかに分筆した場合に多く見られるようです。
つまり、地番の表示が、
○番地—1、—2、—3…という土地です。

登記簿より実測のほうが多い場合を「縄のび」、
逆に少ない場合は「縄ちぢみ」と言いますが、
いずれにしても最終的には現況主義なので、
土地家屋調査士をはじめとする専門家に相談し、
正確な面積を把握しておくことが重要です。

また、固定資産税ばかりではなく、
相続税についてもこの「現況主義」は生きているので、
余分な税金による不必要な出費を招かないためにも、
早めに手を打っておくのがよいでしょう。

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5.「現況主義」による見直し-2

　
（1）土地面積が登記簿より実測が少ない場合-2

　
・過去5年間に遡って還付が受けられる？

実測による土地面積が90坪、
登記上の面積が100坪となっていて、
地主さんがこのことに気付いたのが
7月1日だった場合について考えてみましょう。

このケースでは当然、
固定資産税は1割安くなって然るべきです。
地積更生をするか、
または正しい測量図を役所に提出することにより、
次年度からは減税されることでしょう。

一方、これまで余分に支払ってきた
固定資産税はどうなるのでしょうか。

例えば、この土地に厚い塀が
20年以上も前から造られていて、
これまでずっと余分な固定資産税を
払い続けてきた場合などです。

これは、まさにケースバイケースですが、
役所の課税担当者が現地に足を運び、
実際の測量数値に間違いがないこと、
およびそこにある塀が誰が見ても古いもので、
造られてからかなりの歳月が
経過したことが証明された場合は、
理屈上は5年間に遡って
固定資産税が還付されることになるでしょう。

しかし、現実問題として、
過去の実測値が登記簿に記載されている
面積より少ないことを証明することは、
かなり困難なことです。

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5.「現況主義」による見直し-1

　
（1）土地面積が登記簿より実測が少ない場合

　
例：

住居の増築を機に、
改めて敷地の面積を測ってもらったら、
登記簿に記載されている
面積より少ないことが判明しました。
こうした場合はどうすればいいのでしょうか。
また、長年にわたって登記簿に記載されている
面積をもとに税金を払ってきたので、
これまで余分に納めてきた税金も
できれば払い戻して欲しいのですが。

—————-

固定資産税の算定は、
実際の面積に基づく「現況主義」です。

まずは、
固定資産税がどのような書類に
記載されている面積に基づいて
課税されているのかについて考えてみましょう。

間接的に見れば、
役所は課税台帳に記された面積に基づいて
固定資産税を決定します。
しかし、この課税台帳上の面積というのは、
じつは土地登記簿から調べている数字なのです。

したがって、
登記簿に記載されている面積を
訂正してもらうことで、
正しい課税を受けられるようになります。

しかし、登記簿に記載されている
面積を変更すること（地積更正）には
煩雑な手続きがともない、
容易ではないことが多いのです。
　
しあたがって、この種の苦情が持ち込まれた場合、
役所からは
「地積更正を行ってください。
　それが難しい場合は、正確な測量図を持参してください」
と指示されるのが、一般的なようです。

つまり、固定資産税では、
原則として登記簿面積で、
例外として現況面積ですが、
登記簿上の面積がどうであれ、
最終的には正しい実測値が優先される、
「現況主義」が適用されます。

したがって、地主さん・家主さんは、
正しい測量を行うことによって、
登記簿上の面積に関係なく、
課税額の修正を要求することができます。
　
　
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2.固定資産税を安くするための6つのアプローチ-5

　　　
「現況主義」
　　
　

固定資産税の課税額決定にあたっては、
あくまでも現況が優先されます。

たとえば、登記簿に記載されている面積と
実際に測量した面積が異なる場合は、
実測値を最終的に優先します。

さらに、用途についても、
「現況はどのように利用されてされているのか」
ということが優先されます。

なので、
当局の見方と実際の利用状況に食い違いが
生じているケースも多々あるので、
こまめにチェックされることをおすすめします。

　
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