タグ別アーカイブ: 相続手続き

不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-05

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-05

前のままだと、

アパートの収入がお父さまへ入ると
更にどんどん現金が増えてしまいます。

でも、それは増えたとしても
税金の対象が増えるだけ なのです。

賃料収入がナナさんへ入ることになったので、
これ以上現金が増えることを防ぐことが出来ました。

建物がナナさん名義になり、
上地はお父様名義にしたので、
相続の際に貸家建付地ではなくなり、
上地の評価減が受けられなくなるのが懸念事項でした。

しかし、計算したところ、路線価が低いので、
この方法がメリットが高いことがわかりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-04

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-04

お父様の現金を減らす(建物の設備や内装)
ことで、
だいぶ相続税を減らす ことが出来ました。

建物は 5000 万円のリフォームをしましたが、
床面積は増えていないので、
評価も毎年の固定資産税も上がりません。

古いアパートなので建物評価はほぼゼロです。

税務上は。

なので、建物の名義をナナさんに変更しました。

価値が 0 なので生前贈与しても、
税金がかかりません。

これで、
建物から上がる収入はナナさんの収入になります。

既に建物のローンも終わっているので、
贈与の際に負債を引き継ぐことにもなりませんでした

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-01

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-01:成功した例

★高収益を生むアパートを合法的に、
固定資産税も安く受け取ったナナさんの場合

ナナさんのお父様は地方でアパート経営をして
生計を立ててらっしゃいます。

時々はご実家に帰るものの、
ご自身は都心でワーキングウーマンされていて、
アパート経営にはご興味ありませんでした。

ある日、お父様が脳梗塞で倒れたことで
真剣に考え始めました。

お父様は若い頃から大家業をやってらっしゃったので、
ご所有のアパートはかなり古いのです。

昔の作りながら広めの設計です。

ナナさんはアパート経営に興味がなかったし、
古いものをもらっても、修繕のことを考えると
面倒くさいのでした。

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1.3つの資産圧縮対策-14

B.相続資産のうちで非課税枠・控除額を増やす-8

 
B-3 配偶者の1次相続の段階での相続割合を変える-2

 
しかし、安易に1次相続の段階で
配偶者の相続割合を増やしてしまうと、
2次相続での相続税額が膨らんでしまいます。

場合によっては、1次相続の段階で、
配偶者の法定相続割合を減らす方が、
1次相続と2次相続の合計の相続税額が
抑えられることもあります。

1次相続と2次相続の両方を考えて、
1次相続での配偶者の相続割合を決めないといけないのです。

1次相続の段階では相続が発生してから
相続対策を考えることになったとしても、
その段階では2次相続までの時間の余裕はあります。

このため、2次相続までには、
相続税評価額を圧縮するための対策を
実施することも可能です。

2次相続段階で相続税評価額を
かなり圧縮できるのであれば、
1次相続で配偶者の相続割合を増やしても、
1次相続と2次相続の合計の相続税額は抑えられるかもしれません。
以上のようなことを考慮して、
様々なシミュレーションを行い、
1次相続での配偶者の相続割合を決める必要があります。

 

 

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1.3つの資産圧縮対策-5

A.相続税の課税対象額を減らす-4

A-3.不動産活用することによる評価額の圧縮-1

「不動産活用することによる評価額の圧縮」は、
「現金よりも不動産の相続税評価額が低いこと」と、
「他人に不動産を貸すことによって、
相続税評価額の減額ができること」を
利用した資産の圧縮方法です。

建物は、相続税評価の時には固定資産税評価額で評価されます。

固定資産税評価額の時価に対する評価の割合は構造によって違い、
目安としては、

木造・軽量鉄骨造50%、
重量鉄骨造55%、
RC 造60%

です。

 
つまり、木造の建物を建てた場合、
その建物は、
建てるのにかかった金額(=時価)
で評価されるわけではなく、
時価の50% 程度の金額である、
固定資産税評価額で評価されるのです。

さらに、建物完成時から時間が経てば、
減価償却費分だけ固定資産税は少なくなっていきます。
賃貸用の建物であれば、
固定資産税評価額からさらに、
借家権の割合を引くことが出来ます。

借家権は賃貸物件に住んでいる人の権利なので、
その分を所有者の評価額から引くことが出来るのです。

借家権は、現在は30% で設定されています。

 

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1.3つの資産圧縮対策-4

A.相続税の課税対象額を減らす-3

A-2.土地の評価方法の見直し-2

「土地の利用区分の見直し」は、
自家用地よりも貸家建付地の評価が低いことを利用した、
相続税評価額の圧縮方法です。

駐車場は自家用地として評価されますが、
アパートの住人のための駐車場は、
貸家建付地の評価を適用できます。

このため、アパートの住人用とそれ以外に、
駐車場を分けることが出来れば、
相続税評価額が圧縮できます。

「土地の相続税評価額の補正」は、
先ほど少し触れましたが、
相続税評価の時に補正値を掛けることで、
相続税評価額を下げることができることを使った
資産の圧縮方法です。

例えば、奥行きが長い土地は「奥行長大補正値」、
間口が狭い土地は「間口狭小補正値」、
面積が広い土地は「広大地補正値」を掛けて
評価額を圧縮することが出来ます。

相続税評価は、相続人側が評価をすることになっているので、
補正せずに申告した場合は、
余計に相続税を支払うことになります。

自分の土地の中で補正ができるものがないかチェックし、
必要に応じて土地家屋調査士に評価を依頼することが必要です。

 

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4.相続で特に注意を要するケース-8

⑥相続税が掛かるケース

 
相続税が発生するときは、
納税資金を準備する必要があります。

納税準備の必要があるのか、
ある場合はどの程度の準備が必要かを、
まず知る必要があるので、
相続財産を洗い出すことが始めることが必要です。

 

<最後に>

相続対策は、多くの対策を組合せ、
できるだけ早めに始めることにより、
大きな効果が得られます。

直前にあわてて相続対策を行うと、
失敗する可能性が高くなりますので注意が必要です。

相続対策は、ひとつの対策の効果は小さくても、
多くの対策を組み合わせれば、リスクを分散させて、
大きな効果を生み出すことが可能ですので、
そのためにもできるだけ早めに始めることを、
お勧めしています。

 

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4.相続で特に注意を要するケース-7

⑤ 借金があるケース

 

借金があるケースは、
相続人が相続放棄をするかどうかを
決めないといけないので、
被相続人は借金の内容を整理しておかないといけません。

住宅ローン、リフォームローン、
事業のための借り入れが、
特に大きな借金でしょう。

被相続人が死亡すると残債が完済される、
団体信用生命保険に入っている場合は、
問題はありません。

事業をしている場合は、
借金を個人保証しているケースも多いので、
借金内容を整理するところからはじめないと
いけないでしょう。
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4.相続で特に注意を要するケース-6

④ 均等配分が難しいケース(不動産が資産に占めるケースが多い)

 
不動産が資産に占める割合が多い場合は、
均等に配分することが難しいので、対策が必要です。

不動産が収益を生み出すようにしておくか、
不動産の一部を売却して、
少なくとも遺留分を侵害しない配分ができる
対策をしておくことが必要です。

 

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4.相続で特に注意を要するケース-5

③ 均等配分では問題が発生するケース

 

このケースは主に以下の 2 つのケースが考えられます。

・主な財産が自宅しかない場合
・事業をしている場合

遺言書を書いても、
法定相続人には遺留分の配分を受ける権利があります。

このため、法定相続人に、
相続分を遺留分以下にしてもらえるように
話し合いをしておくか、
最低でも遺留分に見合う配分が出来るように、
生命保険金を掛けるなどの準備をしておくことが必要です。

 

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