タグ別アーカイブ: 禁止

定期借家権マニュアル−49

4.普通の賃貸不動産経営を有利にする15の型
15. 同一借家人普通定借新旧契約切り替えプラン型-1
  
今回の借地借家法改正では
居住用物件については同一借家人同一建物の場合
従来型の普通借家契約 「正当事由借家」を、
新規の定期借家契約に切り換えることを禁止しています。
  
原則として法改正以前に既に締結されている
居住用借家契約はすべて普通借家契約とし、
これを単純に定期借家契約に切り換えることはできません。
  
このプランは新設定期借家権に新旧切り換えする場合、
法律上の不可6要件を適法にクリアするための手法です。  
  
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借地利用マニュアル−22

7.借地条件の変更と承諾料
c. 地主の承諾拒否をめぐって

借地での建物の増改築、
木造から鉄筋コンクリート造への建替え、
また借地権の譲渡、借地の転貸には
地主の承諾が必要である、
(増改築については禁止特約がある場合)。

しかし、借地人と地主との間で協議が整わず、
地主の承諾が得られない場合、
地主に変わって裁判所がその承諾を与える、
いわゆる代諾許可の制度、
借地非訴事件手続きによって同様の効果を得ることができる。

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借地利用マニュアル−20

6.借地での増改築と承諾料
d. 増改築禁止特約違反

判例では「信頼関係」が破壊されない範囲であれば、
比較的緩やかに解釈されている。

「増改築禁止特約」違反の裁判判決例(最判41.4.21)

「賃借人が賃貸人の承諾を得ないで借地内の建物を増改築するときは、
賃貸人は催告を要せず賃貸借を解除できる旨の特約があるにもかかわらず、
賃借人が賃貸人の承諾を得ないで増改築した場合において、
増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、
土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、
賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りない時は、
賃貸人は前期特約に基づき解除権を行使することは、
信義誠実の原則上許されないというべきである。」

とはいえ、借地で増改築する場合、
事前に地主の承諾を求めることをおすすめする。

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