「賃貸住宅」による土地活用は怖い？－５

４．遺産分割まで視野に入れた活用を

また将来の売却や遺産分割も考えて、
万一の場合にはそこだけを分割してすぐに売れるように。

不動産はきっちり分けることができないという点が
相続では常に問題になります。
大きなマンションをドンと建ててしまうと、
いざ相続が起きたときには分割できません。

共有名義という手もありますが、
これは後々トラブルの原因になるので薦められません・・・

土地活用の計画段階から、
遺産分割まで視野に入れておくことが大切です。
逆に言えば、遺産分割まで考えず提案してくるような業者は
早めに見限ったほうが良いでしょう。

もちろん、それらを踏まえたうえで
最終的に大規模なものを選択したのであれば、
それはそれでオーケーです！

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「賃貸住宅」による土地活用は怖い？－４

３．始めは小さな投資から

ご自身がお持ちの土地の地域だと
何もせずに保有しておくと
何年で支払い税額が売却額を上回るのか
概算数字だけでもでつかんでおかれるといいと思います。

だからと言って、
むやみに活用すればいいというものでもないですよね。

賃貸経営で不安なのが空室の発生です。
そこで仮に賃貸住宅を建てるにしても
まずは小さな投資で押さえることをお勧めします。

例えば、戸建て賃貸のような小さな建物を建てて、
埋まったら次を建てるというように
少しずつやっていくといいと思います。

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「賃貸住宅」による土地活用は怖い？－３

２．土地を放置するとどうなる？

地主の皆さんの本音は、
できれば何もせずに先祖の資産を守っていきたい
と思っているのではないでしょうか。

それにもかかわらず業者は
比較検討もせずにアパートの提案などしてきますよね。

ただ土地は何もしなければ
１円の収入も生まないばかりか、
毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。
それが積み重なっていくと
いつかは土地を売却したときの手取額を
上回るようになってしまうのです。

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「賃貸住宅」による土地活用は怖い？－２
 
１．警戒心を持つ地主たち－２

地主さんが賃貸住宅による土地活用に警戒心を持つ傾向は、
営業現場でも顕著に目にします。

土地活用の選択肢を説明するとき、
まず「貸地」、
次に「駐車場」・「定期借地」と順に説明していき、
そのあと「賃貸住宅」と続けると
その瞬間に顔色がさっと変わります。

警戒心ありありになるのです。
地主さんたちは必要以上に
「賃貸住宅」による活用に対して
恐怖心を持ってしまっているのです。 

しかし賃貸住宅は事前にしっかりした計画を立てていけば、
今でも非常に有効な活用法なのです。

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「賃貸住宅」による土地活用は怖い？－１

１．警戒心を持つ地主たち－１

土地活用の代表格といえば、
言わずと知れた「青空駐車場」と「賃貸住宅」があります。
 
特に賃貸住宅は、相続税対策にもなることから
バブル時代には大型物件がバンバン建ち、
バブル崩壊とともに経営破たんした賃貸マンションも相次ぎました。
 
これらを少しでも体験した地主さんや、
それらを伝え聞いた新興の地主さんたちは、
土地活用における賃貸住宅について
必要以上にナーバスになっていたりされます。

住宅メーカーや新興アパートメーカーは、
その恐怖心を取り除くために
「30年間一括借上げ」
という制度を全面に出して近年営業攻勢をかけてきましたが、
家賃更新のたびに借上げ家賃が下落する実態や、
強制的かつ必要以上のリフォーム工事の実施が
借上げの前提となっている実態が明るみに出るにつれ
地主さんたちはふたたび警戒心を強めはじめています。

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土地は何年でなくなるか？－４
 
ではその土地を売却した場合の
手取りはどうなるでしょうか。

土地は古くから保有していて取得価格は不明とします。

100－(100×5%)＝95　
↑土地の売却益。
　取得価格が不明な場合は売却価格の5%がみなし取得価格となる。

95×20%＝19
↑売却益に対する所得税・住民税の額

100－19＝81 
↑100の価値の土地でも現金化すると
　結局81の価値しかないのと同じことになる。
 
土地の現金価値÷毎年の固定資産税・都市計画税　
＝　81÷1.19　
＝　68.06年→切り上げて69年となる

上記以外のケースを電卓で計算するのは非常に複雑になります。

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