タグ別アーカイブ: 税金

法人不動産の問題解決−3

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(1)

経営の三要素で言われる「人、物、金」を
強引ですが、今回のテーマである、
法人不動産の問題解決のアプローチに当てはめてみます。

ホンゴウ語録-図1

資産(物)を、負債と税金(お金)は、計算可能です。
目に見えるのです。
見ようと思えば、しっかりと計算ができます。

ここでの計算は、厳しい査定による時価です。
お金の視点から見ています。

自己資本の部の価値、いわば株主価値を、
税務上の視点から測ると、
相続税の株式評価額になってしまいます。

しかし、税務の計算で見ると、お金の問題になってしまいます。

問題の本質は、お金ではなく
「人=株主」です。

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固定資産税の軽減対策-62

8.「償却資産」の上手な活用-2

・テナントが貸店舗に自分で内装をした場合

スケルトン(内装なしの状態)渡しの貸店舗に、
テナント(入居者)が自分で施工した内装設備のうち、
主体構造部と一体となってしまう部分については、
「固定資産税における家屋と償却資産の分離申出書」
に所定事項を記入の上、当局へ提出すると、
その分の税金はビルオーナーにではなく、
テナントのほうへ賦課されます。

もしオーナーからこの届出がない場合は、
オーナーの知らないところで
ビル側の税金として賦課されてしまうので、
特に注意が必要です。

また、テナントとの入居契約書にも、
次のような条文をしっかり明記しておくと、
後々のトラブルを招かないでしょう。

————————————

第○条

本件建物の所有に係わる諸税は、
原則として甲(ビルオーナー)の負担であるが、
乙(テナント)が付加・新設した内装造作施設によって
甲に賦課される固定資産税・都市計画税・不動産取得税の
増加分については、乙の負担とする。
 
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固定資産税の軽減対策-38

4.「農地」軽減特例の上手な利用-3

 

・貸付農地(小作地)に申請すると
 税金が徴収猶予される

一定の小作地について、
特例措置によって算定した
固定資産税と都市計画税の合算額が
当該市街化区域農地の小作料の額を超える場合において、
納税者の申請に基づき、
その事情によって税金が徴収猶予されます。

貸付農地でお悩みの地主さんは、
十分研究されてみてはいかがでしょうか。

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固定資産税の軽減対策-12

2.固定資産税を安くするための
 6つのアプローチ-4

   
「農地」
  
 

農地も税金が安いです。

農地の固定資産税は特別な措置が図られており、
未利用の空き地を農地として利用すると、
状況に応じて税金が非常に安くなる場合があります。
 

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相続支払い対策(納税資金・分割資金)のポイント-30

A. 生命保険-29
 
 
A-5 生命保険の契約者と受取人の組み合わせ-3
 
 
住民税を合わせた所得税の最高税率は
50%(所得税40%、住民税10%)ですが、
前回の記事のように一時所得金額は
1/2にしたものが税金の対象となるので、
実質の最高税率は25%となります。

相続税率が25%よりも高くなりそうなときは、
一時所得にした方が税金は安くなります。

ただし、生命保険金にかかる相続税は、
「500 万円× 法定相続人の人数」の金額が
非課税となっているので、
法定相続人が多い場合や生命保険の金額が小さい場合は、
一時所得よりも相続税の税率が高くなっても
相続税の方が支払う税金が少なくて済みます。

死亡保険金はみなし相続財産なので、
相続税の計算のときには相続財産に足します。

このため、資産が多い場合は、
死亡保険金を相続で受け取ると、
高額な相続税が掛かります。

相続税が掛からない範囲の資産しかなければ、
相続税は掛からないので、
この場合には死亡保険金は、
相続で受け取るのが良いことになります。

シミュレーションを行って、
契約者と受取人を誰にすべきか検討しましょう。
 
  
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相続支払い対策(納税資金・分割資金)のポイント-29

A. 生命保険-28
 
 
A-5 生命保険の契約者と受取人の組み合わせ-2
 
 
一時所得となる生命保険や
損害保険(死亡保険金・満期保険金・解約返戻金など)
は、給与所得などの他の所得の金額と合計して
総所得金額を求めた後、
所得税率を掛けて納める税額を計算します。
 
 
このとき、
「生命保険金の全額=一時所得金額」
ではありません。
 
 
生命保険金の約1/2、
正確には下記の計算式で求められる金額を
一時所得金額とすればよいことになっています。

{(生命保険金+契約者配当金)-
払込保険料総額-特別控除額50 万円)}×1/2
=一時所得金額
 
 
ただし、
「一時払養老保険」や
「一時払損害保険(保険期間が5 年以内であるなど、
 一定の要件を満たすもの)の差益」は、
税率が20% ( 所得税15%、地方税5% ) である
源泉分離課税が適用されます。

また、満期保険金は一時金でもらうと一時所得ですが、
年金でもらうと雑所得になります。
 
  
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相続支払い対策(納税資金・分割資金)のポイント-28

A. 生命保険-27

A-5 生命保険の契約者と受取人の組み合わせ-1

[生命保険金にかかる税金]

20140529

生命保険による納税対策をする場合には、
契約者(保険料を払った人)と
受取人(保険金をもらう人)の
組合せも検討する必要があります。

被相続人が保険料を支払うよりも、
相続人が保険料の金額分を被相続人に贈与して、
相続人が保険料を支払うようにすることがあります。

これは、生命保険金にかかる税金を
所得税(一時所得)にする方法です。

被相続人に掛かっている死亡保険金は、
契約者と受取人の違いによって掛かる税金が変わります。

契約者(保険料の支払者)が
被相続人ではなく相続人で、
保険金の受取人が契約者と同じ相続人の場合は、
保険金には相続税ではなく、
所得税(一時所得)が掛かります。
 
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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-5

リフォーム業者、どう選ぶ?-5

3.希望を叶える提案

まず増やしたい手取りは10万円、
現在の稼動室数は6世帯で家賃は4万5千円。

リフォーム費用は取りあえず10年ローンを使うとして、
金利は2.5%としてみましょう。

すると毎月10万円手取りを増やすために
リフォームに掛けられる工事費の上限額は1379万円です。
で、そのうち外観を一新するための外装工事に
350万円かけるとしたら、
部屋の内装工事に使えるお金は一部屋当り103万円。

これなら床をフローリングに張り替えても
まだ余りがありますので、
デザイン性を加えたり、いろいろご提案できる計算です。

このようにご提案したところ、
大変お喜び頂き、他に7棟ほどお持ちの古アパートについても
私たちに提案させていただきました。

確かに今来てる営業はリフォームしろと言うだけだな。
うちのアパートならどんな提案してもらえるかな?

そんな風に思われたオーナー様。

ご来社頂いたお客様には、
弊社で具体的なシミュレーション致します!
是非お気軽にお声かけください。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-4

リフォーム業者、どう選ぶ?-4

2.大家さんの希望-2

・・・
もしきれいに外回りをリフォームして
床もフローリングに張り替えたら
おそらく満室になると思う。

ま、家賃は新築当初の5万5千円は無理だとしても
5万円は取れるかな…。
リフォームすれば収支も改善することはわかっているけど、
どれだけ投資すればいいかが皆目見当がつかないから
一歩が踏み出せないんだよな
・・・

きちんと状況を把握している大家さんですね。
ではこの希望を叶えるには
どうすればいいのでしょうか?

具体的な提案内容は明日!

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-3

リフォーム業者、どう選ぶ?-3

2.大家さんの希望-1

例えば、私たちならこのようにお話しします。

まず大切なのは、顧客の希望を把握すること。
オーナー様が何を望んでいるか、
例えばこのような3項目について確認します。

(1)  リフォームすることによって今よりいくら手取りを増やしたいか?
(2) 現在の稼動室数はいくつで、平均家賃はどれくらいか?
(3) リフォームすることによってどれくらい稼動が増えそうか?
  また家賃はいくらに 設定できそうか? 

例えば前出の大家さの場合は、
下記のようなご希望をお持ちでした。

・・・
そうだな、せっかく大金をはたいて
リフォームするんだったら
手取りは毎月10万円は増やしたい。

それと、今稼動しているのは
10世帯のうち6世帯で
家賃は4万5千円だ。

新築当初の10年間は今より1万円高い
5万5千円で常に満室だったが、
最近は入れ替えのたびに家賃が下がって今に至った。

場所は駅近で学生も多く立地としてはいいんだが、
今や建物は古くて外観もみすぼらしいし、
部屋も畳だから若い連中には人気がないかもな。
・・・

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