タグ別アーカイブ: 税金

相続相談　大事なブレーン、どう決める？−１１－２

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リフォーム業者、どう選ぶ？－２

１．大家さんの本音－２

具体的な数字や効果の説明なく、
ただリフォームの提案をしてくる数多の業者たち。
大家さんの彼らに対する不信感は爆発寸前。

いまの日本はこんな悩める大家さんであふれかえっているのです。
  
「また業者か！　
お前ら業者はリフォームをしろしろっていって
ワシから金をむしり取ろうとするけど、
そんな大金かけてもし空室が埋まらなかったら
あんたらは責任取ってくれるんか!?」

大家さんからしたらどんな営業が来ても
もううんざりしてこう言いたくなるのも当然ではないでしょうか。

でも、なんらかの対策をとることで
リスクを回避し、余裕のある暮らしを実現することが
可能なこともまた事実です。

それを実現してくれるのは
どんな営業マンでしょうか？

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−１１－１

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リフォーム業者、どう選ぶ？－１
 
１．大家さんの本音－１

少子化による人口減少で、
賃貸アパートの空室率が年々上昇しています。

野村総研のレポートによれば、
現在日本全体で２０％程度の空室率が
2040年には４０％近くまで上昇するそうです。
まさに大家さん受難の時代ですね。
 
先日ご相談に来られた大家さんも
空室の不安で夜も眠れませんでした。

毎週のように様々な業者から
リノベーションやリフォームの提案があるのですが、
その何百万、何千万円という見積り額が
果たして妥当かどうか、
根拠を聞いてもどこの業者も
「通常これくらいはかかるものですよ！」
の一点張り。

それにより空室率がどれくらい改善されて
手取りはいくら増えます
という話は一切ないそうです。

需要は増えているのに、
これが一般的なリフォーム業者の営業マンのレベルなのです。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-7

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－７

６．会社設立の留意点

会社設立の場合には、
次のように様々な費用や手数がかかりますし、
個人の場合以上に経理をしっかりしなければなりません。

その点には留意しましょう。

＜会社設立のデメリット＞
・会社設立時の費用が25〜50万円程度かかる
・社会保険に加入しなければならず、会社負担分の保険料が余分にかかる
・経理と個人を分離してしっかり記帳しなければならず手数がかかる
・決算・申告のための税理士費用が必要となる
・会社には赤字でも法人住民税の均等割がかかる

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-6

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－６

５．会社で経費化できたり欠損金の繰越控除や損益通算できたりも

会社契約で従業員や役員の生命保険金に加入すると、
契約内容にもよりますが
すくなくとも掛け捨て部分の保険金が費用として処理でき、
個人では一部費用化できない
土地取得の借入金利子についても、
会社では全額費用化できます。

青色申告をしている個人の場合には
欠損金の繰越控除は３年ですが、
会社の場合は９年間可能です。

さらに、個人の場合には不動産や株式の譲渡損失を
他の所得と通算することができませんが、
会社の場合は損益通算できます。

土地有効活用による節税-21-図1「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－６

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-5

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－５

４．所得税対策としてのメリット

不動産所得者の場合には、
どうしてもファミリーの中の１人の方に
所得不動産が集中しており、
結果として所得も集中していることが多いようです。

所得金額が1800万円を超えると
所得税・住民税合計の税率が50%になります。
（平成27年分以降、課税所得4000万円超については55%)

会社を設立して種乳を会社に移転し、
その会社から給与や役員報酬として
子供や配偶者などに分散すると、
この所得税・住民税の税率が低いところで適用することができ、
合計すると節税となります。

もちろん、実際に役員や従業員として
勤務していなければなりません。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-4

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－４

３．子供が複数いる場合にはその人数だけ会社を設立

子供が複数いる場合で、有効活用できる土地を
それぞれの子供ごとに相続させる予定の場合には、
１つの会社で実行するのではなく、
それぞれの子供ごとに会社を設立しておかないと、
将来争いの種を作ることになりかねません。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-3

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－３

２．会社に相続税はない

出資者を将来の被相続人対象者以外の子や孫などにしておけば、
出資の評価額は相続財産にはなりません。

もちろん、その子や孫の相続の歳には
株式や出資の評価として課税対象とされますが、
その対策は、時間をかければ土地や建物などより容易で、
少ない費用で贈与することができます。

もっとも、十分に時間があるのなら、
あえて被相続人対象者自身が出資（場合によっては現物出資）し、
その株式等の評価を下げた上で贈与することなども可能です。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-2

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－２

１．相続税対策としての最大のメリットは収入移転

相続税対策としての会社設立の最大のメリットは、
何と言っても本来不動産所有者に入る収入が
家賃・地代や管理料として会社に入り、
個人財産の蓄積を防ぐことができることにあります。

個人名義のまま不動産を所有し続けると、
その収益はそのまま個人財産として蓄積され、
相続税の課税対象となるわけです。

会社を通じて子や孫などに移転しておけば、
結果的に相続税の課税をされずに
納税資金を準備することができます。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-1

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－１

不動産所有会社を設立して、
きちんとした不動産経営を行いたいと考えています。
設立のための費用やメリット・デメリット、
設立にあたっての税務上・法務上の注意点などを教えてください。

☆ポイント☆
１．会社を通じた収入移転は相続税対策にもなる。
２．もめない遺産分割のためには複数の会社を設立することも。
３．会社設立と維持管理にはコストもかかるが、税効果も大きい。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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土地有効活用による節税対策Q&A−20-8

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「不動産所有法人による収入分散の税金効果は大きい」－８

６．３年経過すると自社株評価は下がる

不動産を取得した場合の株式の評価は、
土地・建物は相続税評価額で評価し、
負債があれば債務控除します。

土地は貸家建付地、建物は貸家評価となり、
現金や借入金と比べると
大きく下がることになります。

ただし、会社が新規取得した土地・建物の評価は、
個人の場合と違いまだ規制されたままですので、
取得して３年以内は取引価額により評価され、
効果がありません。

株式を贈与する場合には３年経過後、
取得した不動産が相続税評価により評価されて
効果が現れるようになってから行ってください。

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