４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１４. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型－２
　　
対象物件は、立退き交渉中の古アパートの
もともとの空室部分や、
立退き交渉が成立して
借家人から明け渡しを受けた部分とします。
　　
契約期間は、
立退き交渉の最終借家人決着の見込み期間となりますが、
不確定な場合は1年未満あるいは1ヶ月単位の短期契約としておきます。
　　
◆適用対象
古アパートなどの居住用賃貸物件はもちろん、
事務所用・店舗用の古貸ビルのような
事業用賃貸物件にも適用可能です。
　　
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ご連絡先：03-5765-2772
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

→キャンセルになりました。
　11月のセミナー現在企画中です。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１４. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型－１
　　
古アパート借家人立退き交渉では、
各借家人ごとに交渉成立はバラバラで、
早く決まって立退きを完了した室は、
最後まで残った借家人が立退いてくれるまで
空室にしておかざるを得ませんでした。
　　
この方法は全室が立ち退き完了するまでの間、
短期定期借家契約により
臨時的に収入を上げようというものです。
　　
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「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
４. 終期一律揃え型－１
　　
この契約は賃貸用建物の予想耐用年数に合わせて、
全室同時に借家契約が終了するようにし、
建物耐用年数経過後、
借家契約を一斉に終了させて建物の取り壊し、再築
あるいは当該土地の利用変更などを容易にするためのものです。

新築建物の新規貸し出し物件だけでなく、
リニューアル・リフォーム物件でも各室ごとに
この終期一律揃えの契約を順次に締結していくこともできます。

◆適用対象
すべての賃貸不動産物件について適用可能。
耐用残年数が5年-10年、
あるいは大規模修繕が5年-10年以内に必要な中古建物には特に有効です。
　　　　
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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１．定期借家権とは
c. 家主から見た定期借家権のメリット

家主にとって定期借家権を導入するメリットとしては、
次のような事項が挙げられます。

(1) 契約期間終了が確定するので、 その後の土地・建物利用計画が予定できる

(2) 立ち退きトラブル、 立退料が発生しない

(3) 収益利回りが確定する（借家人自宅用を除く）

(4) 大型貸家も安心して賃貸できる

(5) 大型自宅持家も安心して賃貸して、収入を得ることができる

(6) 建て替え予定建物の空室も賃貸できる

(7) 賃貸物件の売却（オーナーチェンジ）も容易になる

(8) 賃貸立地の拡大化により土地活用の有効性が高まる

(9) 低•未利用地、将来活用地、納税用土地も一時活用して収益化できる

(10) 貨貸不動産を証券化して売却•投下資本の回収がより有利に図れる

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９月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか？過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか？

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら？

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月24日（金）19:00 〜

会場：高輪区民センター　講習室

→　https://www.facebook.com/events/505909672941272/

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１０月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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５．更新拒絶の正当事由

a. 更新拒絶の正当事由とは－３

図のような＜公平と正義の天秤＞を基準にして、

借地人と地主のどちらがその土地を本当に必要としているのかを、

４つの事由を天秤の皿に乗せて測り、

この賃貸契約を”更新させるか”、”明け渡すのか”を判定する。

借地利用借地整理マニュアル-図2 posted by (C)alive

例えてみると、

「娘（土地）１人に婿（貸主と借主）２人」の状態で、

どちらが熱心に娘を欲しがっているのかを決めるようなものである。

借地人が「死活」問題で、地主は「望ましい」程度ならば、

契約は更新されるであろう。

反対であれば、地主の更新拒絶が受け入れられる。

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６月の相続セミナー

親は大事。でも、介護離職なんてできない！
　　
親のお金を親が安心して暮らせるように使う
～そういう仕組みの作り方です。

■浪費家の親でも安心できるシンプルな家族信託の作り方

6月17日　　金曜日　19：00～20：30（赤羽橋レンタルスタジオ）
6月25日　　土曜日　14：30～16：00（麻布十番会館）

詳細・お申し込みはこちらから
→https://www.facebook.com/events/1739853412918200/

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
７月の相続セミナー

■サラリーマン大家さんは本当に儲かるのか？
7月15日（金）19:00〜、23日（土）14:30 〜

→　https://www.facebook.com/events/2040047096219560/

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
８月の相続セミナー

■幸せ家族に必要な全く新しい相続対策
8月20日（土）14:30〜、26日（金）19:00 〜

→　https://www.facebook.com/events/142470866165616/

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５．更新拒絶の正当事由
a. 更新拒絶の正当事由とは－２

４種類の正当事由の詳細は下記の通りである。

1. 必要事情•••地主と借地権者それぞれが、
　その土地を使用することを必要とする事情。

2. 従前経過•••たとえば、借地権が設定された時の事情や
　権利金・更新料の支払いがあったかどうか。
　またその金額はどのくらいか。
　地代の支払い状況や契約違反なども考慮される。

3. 利用状況•••建物の種類や用途、構造、規模、老朽化の程度などや
　都市計画などとその土地の現状の利用状況との比較などが考慮される。

4. 財産給付•••明け渡しに際しての条件と明け渡しの際の
　立ち退き料の支払いの申し出がある場合は、
　その金額も考慮される。

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６月の相続セミナー

親は大事。でも、介護離職なんてできない！
　　
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6月17日　　金曜日　19：00～20：30（赤羽橋レンタルスタジオ）
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５．更新拒絶の正当事由
a. 更新拒絶の正当事由とは－１

借地期間が満了した時に、「正当な事由」がなければ
地主から契約の更新を拒絶できない。

旧借地法では「正当な事由」について
内容を明らかにしていないが、
新法では次のように規定している。

１．必要事情
２．従前経過
３．利用状況
４．財産給付

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６月の相続セミナー

親は大事。でも、介護離職なんてできない！
　　
親のお金を親が安心して暮らせるように使う
～そういう仕組みの作り方です。

■浪費家の親でも安心できるシンプルな家族信託の作り方

6月17日　　金曜日　19：00～20：30（赤羽橋レンタルスタジオ）
6月25日　　土曜日　14：30～16：00（麻布十番会館）

詳細・お申し込みはこちらから
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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－２

２つ目が、いわゆる「うるさい人」である。

このタイプは交渉に際しては押しが強く、
あらゆる点で強硬な姿勢を崩そうとしない。
自らの権利意識が強いため、立ち退きまでには
かなりの時間を覚悟しておかなければならないだろう。

当然のことながら、
立ち退き料についても、それなりの出費を
覚悟しなければならないこととなる。

しかし、家主にとっては「立ち退き料」という
コストを支払っても、
その土地が更地となってこれまで以上の価値が出れば
それで良いのである。

「長年にわたってこんなに安い家賃で貸してあげたのに、
いざとなったら、こんなに高い立ち退き料を
払わなければならないなんて・・・」という感情を
家主は冷静にコントロールしなければならない。

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5月の相続セミナー

間違った作り方じゃ効果なし！
ー節税したい！仲良く分けたい！増やしたい！

■相続を万能解決する資産会社の作り方

5月20日　金曜日　19：00〜20：30
5月28日　土曜日　14：30〜16：00

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→https://www.facebook.com/events/1712840758999439/

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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－１

古貸家・古アパートの整理では、
借家人の「立ち退き」問題を避けて通る事は出来ない。
家主さんにとっては、これが積年にわたる悩みのタネと
なっていることも少なくないのである。

ところで、立ち退き交渉にあたって遭遇する借家人の対応には、
大きく分けて３つのタイプがあるようだ。

もっとも一般的なのが「善人タイプ」の対応である。
交渉に際しても理路整然とこちらの意向を伝えることで
比較的容易に同意を得ることができる。

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