1６. 法律・経済・人情の三つ巴－１

現実問題として、
家主は「立ち退き料」というコストを支払っても
その土地が更地となって、
今まで以上の価値が出ればいいのである。

他にも借家権評価の算出方法はいくつもあると考えられるが、
基本的には”法律・経済・人情の三つ巴”の問題である。

家主が法律と人情を脇に置いて、
経済問題としてのみ「立ち退き料」を考えられるか否かが
ポイントとなる。

「こんなに長い間、こんなに安い家賃で
貸してあげてたというのに、いざとなったら
こんなに高い立ち退き料をださなければならないなんて
とんでもない」

という人情を振り切れるか否か、そこに問題がある。

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1５. 家賃との関係－２

一方、立ち退き料≒借家権価額であるとして、
次の考え方もあるであろう。

借家権＝周辺相場より安く借りられている借家のその安さ分の権利

この考え方から幾つかの示唆が得られる。

第１に、当該貸家の家賃が周辺相場に比べて安くなければ、
立ち退き料が不要の場合もある。
隣のアパートが安くて綺麗なら、
そのことを伝えるだけで出て行ってもらえることもある。

第２に、立ち退き料を支払いたくなければ
貸家経営の努力を怠らず、家賃を常に相場に維持すること、
逆に出て行ってもらいたければ、
家賃値上げの努力をすることである。

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1５. 家賃との関係－１

裁判所の例は、個別事情によって様々で一概に言えないが、
平均的な見方をするとその更地評価の10～15%位で
税務署の評価より低めとなっているようだ。

しかし実際には、大きな開きがあり、
現実の相場は以下といえよう。

・アパート一室の立ち退き料=10万円から300万円位。
・戸建貸家の立ち退き料＝100万円から500万円位。
・貸店舗の立ち退き料は、10坪の店舗で１億円の例もある。

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1４. 立ち退き料の相場ー３

借地権割合はその地域ごとに決められているが、
首都圏の平均的住宅地では概ね60%、
そしてキーとなる借家権割合は一律30%となっている。

すなわち、更地土地価額を100とすると、
100%×60%×30%＝18%　となる。

つまり、税務署は借家権価額をだいたい
更地価額の18%前後とみているわけである。

例えば、坪単価100万円で50坪の土地に
戸建て貸家が一軒ある場合、この貸家の借家権は、
坪単価100万円×50坪×18%＝900万円となる。

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1４. 立ち退き料の相場ー１

資産家の三大不良資産のうちの

「古貸家」そして「古アパート」で共通している整理ポイントは、

借家人の”立ち退き”問題であろう。

前述したように、「古貸家」・「古アパート」は

「貸宅地」に対する地主同様に、

これが家主・オーナーの積年の”悩みのタネ”となっている。

その”立ち退き”に伴う「立ち退き料」とは、

どういった性質でどの位が相当金額になっているのか。

結論から先に述べると、「立ち退き料」というのは

法的根拠の全く無い、決まりのない世界にあり、

その金額も極端に言えば”ゼロから無限”と考えられる性質のものである。

とは言っても、現実の社会習慣では

一応「立ち退き料」の相場はある。

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